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En un contexto donde construir resulta cada vez más caro y acceder a una vivienda de grandes dimensiones se vuelve más difícil, un nuevo tipo de producto comenzó a imponerse con fuerza. Se trata de los departamentos compactos acompañados por amenities y espacios compartidos que amplían las posibilidades de uso más allá de los límites de la unidad.
La tendencia responde tanto a una cuestión económica como a un cambio en los hábitos de vida. Hoy, quienes compran una propiedad no solo evalúan los metros cuadrados propios, sino también los servicios y las áreas que ofrece el edificio.
De esta manera, los desarrollos dejan de funcionar como simples conjuntos de departamentos para transformarse en comunidades que suman espacios de coworking, gimnasios, salones de usos múltiples, terrazas, parrillas y áreas recreativas. Así, el concepto tradicional de vivienda empieza a ampliarse.
El metro cuadrado, cada vez más caro
Según datos del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio, el valor promedio del metro cuadrado alcanzó los $ 1.584.840,25, frente a los $ 1.376.688,64 registrados en enero. Esto representa un incremento cercano al 15% en apenas siete meses.
Dentro de los distintos modelos de edificios analizados, los costos del metro cuadrado fueron los siguientes:
- Unidad Tipo I (multivivienda sencilla): $ 1.546.161,59
- Unidad Tipo II (multivivienda sencilla con local): $ 1.478.349,35
- Unidad Tipo III (multivivienda confortable): $ 1.845.223,08
- Unidad Tipo IV (multivivienda suntuosa): $ 1.660.650,26
De acuerdo con estimaciones de Mi Obra, el costo promedio podría alcanzar los $ 1.874.364 por metro cuadrado hacia diciembre de este año.
Por su parte, la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), que incorpora además gastos generales, honorarios y tasas, calculó que el costo integral de construcción llegó a $ 2.286.170,63 por metro cuadrado en julio. Según la entidad, el indicador acumulaba una suba de 14,61% en lo que va de 2026 y un avance interanual de 23,37%.
La vivienda que gana terreno ante la suba del metro cuadrado
En este escenario, los departamentos de uno y dos ambientes con amenities aparecen como los grandes ganadores. Para Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, se trata del producto que mejor responde a las necesidades actuales de la clase media.
“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario”, señaló.
El ejecutivo sostuvo que, aunque muchas personas preferirían viviendas más amplias, la realidad económica lleva a priorizar la accesibilidad. “La mayoría de los departamentos que vendemos son monoambientes justamente por esto”, aseguró.
Además, destacó que se trata de una tendencia que trasciende a la Argentina. La caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales, las parejas sin hijos y el aumento de los divorcios impulsan la demanda de unidades más pequeñas.
“Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto”, indicó.
Para Valeria Damiani, arquitecta y Jefa de Personalización de Desarrolladora Spazios, este cambio está dando lugar a una nueva manera de pensar la vivienda.
“El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo”, explica.
Sin embargo, la especialista plantea que el fenómeno va más allá de reducir la superficie de los departamentos. La arquitectura contemporánea empieza a pensar los espacios comunes como una verdadera extensión del hogar.
“En este nuevo escenario, el edificio deja de ser un simple contenedor de departamentos para convertirse en una verdadera comunidad de espacios”, sostiene Damiani.
Esta transformación también modifica la manera en que se evalúa una propiedad. El valor ya no depende únicamente de los metros cuadrados que tiene la unidad, sino también de todo lo que el edificio pone a disposición de sus habitantes.
“Quien adquiere una unidad de 40 m2 incorpora otros cientos -e incluso miles- de m2 de uso compartido que amplían las posibilidades de vivir, trabajar, hacer ejercicio, disfrutar del aire libre o reunirse con otras personas”, indica la especialista.
Un cambio cultural que transforma al mercado
Para Damiani, detrás de esta evolución existe una transformación más profunda relacionada con la manera de vivir en las ciudades.
Las personas pasan más tiempo fuera de sus hogares, trabajan bajo esquemas híbridos, valoran las experiencias compartidas y priorizan la cercanía con servicios, espacios verdes y lugares de encuentro. En ese contexto, los edificios comienzan a cumplir múltiples funciones.
A la vez, las viviendas compactas ofrecen ventajas económicas adicionales. Entre ellas se destacan menores costos de mantenimiento, un consumo energético más reducido y una organización más simple de los espacios.
De acuerdo con Damiani, la arquitectura acompaña esta tendencia mediante plantas más racionales, ambientes flexibles, un mejor aprovechamiento de la luz natural, soluciones inteligentes de guardado y diseños que eliminan superficies de circulación innecesarias.
Así, mientras el metro cuadrado sigue encareciéndose, el mercado inmobiliario encuentra una respuesta en unidades más pequeñas pero complementadas con espacios compartidos.
