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El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se mueve, pero no de manera pareja. En los últimos 12 meses, el precio publicado del usado en dólares subió en 25 barrios y bajó en 19, y casi todos se movieron dentro de una banda de 3%, según explicó Daniel Bryn, asesor y analista del mercado inmobiliario, en charla con El Cronista.
“No es un mercado de grandes subas ni de bajas: es un mercado plano, con micro-ajustes por zona”, describió. Esos ajustes son los que ordenan hoy el mapa.
El Colegio de Escribanos no publica las escrituras por barrio, así que no existe un ranking oficial de dónde se firma más. Como aproximación a la demanda, Bryn explicó que se puede combinar la evolución del precio publicado con la variación del stock, es decir, de la cantidad de avisos disponibles. Si el precio sube y el stock baja, la señal de demanda es más firme. Si el precio baja y el stock se mantiene o crece, es más débil.
“Sería muy valioso que el Colegio de Escribanos publicara el dato por barrio. Mientras tanto, la mejor brújula sigue siendo la cantidad de consultas y visitas que recibe cada propiedad”, señaló.
Los barrios de Buenos Aires que aumentan su precio
El corredor norte concentra las subas y, según Bryn, muestra “la mejor dinámica de precios del usado en los últimos 12 meses”. Los cinco barrios que más suben son:
- Chacarita (+6,3%);
- Saavedra (+4,7%);
- Coghlan (+4,2%);
- Vélez Sarsfield (+6,1%);
- Agronomía (+5,1%).
En tanto, Coghlan, Núñez, Saavedra, Chacarita y Belgrano, combinan precio en alza y stock en baja, la señal más firme de demanda. Tal como describió Bryn, para quien vende, el corredor norte es el lugar “donde el precio acompaña”.
“Desde la operación diaria, la demanda más firme la vemos en los barrios con perfil familiar y buena conectividad: el corredor norte, Villa Urquiza, Saavedra, Núñez y Belgrano. Ahí el comprador busca 3 y 4 ambientes para vivir y muchas veces llega con crédito”, afirmó.
Dónde está la oportunidad para comprar hoy en Buenos Aires
El analista explicó que para quien compra, lo primero son los usados en barrios con precio en baja y renta alta. En estos tres barrios llega a:
- Parque Patricios, 9%;
- San Cristóbal, 8,4%;
- Balvanera, 8,3%.
El analista aclaró que hay que elegir bien cada departamento, “siempre teniendo en cuenta que la venta posterior es lenta”.
El segundo dato a tener en cuenta es el usado frente a lo nuevo. A estrenar cuesta 34% más por metro cuadrado y el pozo, 41% más. “No espero bajas: el costo de construir no baja y lo nuevo cuesta bastante más que el usado, así que el usado tiene un piso firme”, sostuvo Bryn.
Por lo tanto, cuando hay precios quietos y mucha oferta, el comprador tiene margen. “Para quien compra, este es de esos momentos que después se recuerdan como ‘ahí había que comprar’: precios quietos, mucha oferta para elegir y margen para negociar”, sostuvo el analista.
Cuáles son los barrios de Buenos Aires que todavía no levantan
Del otro lado del mapa porteño está Constitución, que cae 13,5% en el precio publicado del usado, la mayor baja de la Ciudad, seguida por Nueva Pompeya (-3,3%), Monserrat (-2,9%) y San Nicolás (-2,7%).
Constitución, San Nicolás, Liniers, Recoleta y Almagro muestran precio en baja y stock estable o en alza, es decir, las señales más débiles de demanda. Palermo, el barrio con más oferta, está plano, con una variación de 0%.
“En el centro la demanda es más de inversor, más sensible al precio y a la renta, y por eso más lenta”, explicó Bryn.
“Mi sensación es que hoy se vende el producto, no el barrio. Un buen 3 ambientes, luminoso, bien mantenido y bien tasado se vende en Caballito, en Belgrano o en Villa Urquiza. Uno con problemas, caro o mal presentado se queda publicado meses aunque esté en la mejor cuadra de Palermo”, consideró.
Barrios que subieron y bajaron de precio en CABA
Variación del precio publicado de departamentos usados en dólares, últimos 12 meses
Sube 4% o másSube hasta 4%Sin cambioBaja hasta 3%Baja de 3% a 5%Baja más de 5%Sin dato
Mapa esquemático, no a escala. Cada bloque es un barrio ubicado de forma aproximada. Los barrios en gris no tienen variación informada. Fuente: completar.
Tipos de compradores y qué buscan
De enero a septiembre, las operaciones sin hipoteca crecieron 5,3% frente al mismo período de 2025, mientras que las hechas con crédito cayeron 31%. “El comprador con ahorros sigue comprando. El que depende del banco se frenó en el primer semestre”, explicó Bryn.
El que usa crédito, con una hipoteca promedio de unos u$s 106.000, apunta a departamentos de 2 y 3 ambientes de entre u$s 100.000 y u$s 150.000.
Según el analista inmobiliario, con un ticket promedio de u$s 120.000, “el ingreso necesario para calificar a un crédito sigue dejando afuera a buena parte de la clase media”.
Por eso, para quien vende, las unidades aptas para crédito, dentro de ese rango y con papeles en regla, son las que buscará la demanda que vuelve.
Cuánto tarda en venderse un departamento en CABA
El plazo de venta depende menos de la zona que del precio. “Mi experiencia es que el tiempo de venta no lo define el barrio, lo define el precio de salida”, aseguró Bryn.
Los avisos activos llevan en promedio 298 días publicados, unos diez meses. La serie muestra un ciclo, con unos 250 días entre 2017 y 2019, un pico de 405 en septiembre de 2024 y una nueva suba en 2026.
Por tamaño quedaría así:
- Avisos de 3 y 4 ambientes llevan entre 217 y 236 días;
- Avisos de 2 ambientes 303 días
- Avisos de 5 ambientes o más 349 días.
Según la regla práctica que explicó Bryn, lo bien tasado se vende en menos de un año en casi cualquier barrio, entre dos y cuatro meses en promedio, mientras que lo que sale por encima del valor de mercado supera ese plazo en todos. De esta forma, se calculan 17 meses para absorber todo el stock.
Bryn dijo ver “un propietario más realista”, que “ya entendió que el precio lo pone el mercado y no el aviso del vecino”, aunque todavía hay quienes publican por encima de lo que el comprador convalida. Su consejo es no perder el arranque. “Siempre les digo a los propietarios que los primeros 30 días de publicación son los más valiosos, porque ahí es cuando la propiedad tiene más atención”, afirmó, y advirtió que “la rebaja tardía siempre cuesta más”.
Qué puede cambiar el mapa en 2027
El “nuevo mapa inmobiliario” depende en buena medida del crédito. Así, 2025 cerró con unas 69.500 escrituras, el mejor nivel desde 2017 y 2018, empujado por la vuelta de las hipotecas. En 2026 el crédito cayó hasta un piso de 584 en mayo y volvió a 1256 en septiembre, más del doble.
Para el cierre de este año, Bryn estimó que el último trimestre debería ser mejor que el de 2025, cuando las elecciones provinciales y nacionales frenaron la actividad, y que el año terminaría con un nivel muy similar al anterior.
Si el crédito se sostiene entre 1000 y 1300 hipotecas por mes, el escenario que ve el analista supone que 2027 igualaría o superaría el volumen de 2025. Si además bajan las tasas o se amplían los cupos, estima que “los primeros en moverse van a ser los usados de 2 y 3 ambientes en los barrios con buena demanda familiar”. “Soy partidario del escenario optimista”, aseguró.
La gran incógnita no es económica sino política: si la campaña arranca temprano, el mercado se va a poner en pausa antes de tiempo”, advirtió. Con ese panorama, planteó que “el que compra hoy probablemente lo haga en la parte baja de un ciclo que, más temprano que tarde, empieza a subir”.
