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Durante años, Palermo, Belgrano y Núñez concentraron buena parte de la atención de desarrolladores e inversores inmobiliarios. Sin embargo, quienes buscan una mayor renta por alquiler encuentran hoy oportunidades en otros puntos de la Ciudad, especialmente en los barrios del sur porteño.
Los precios de compra más accesibles y una relación más favorable entre el valor de las propiedades y los alquileres explican parte de este atractivo. A eso se suma la disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos en algunas zonas, que abre oportunidades tanto para quienes buscan generar ingresos mensuales como para quienes apuestan a una futura valorización.
La diferencia quedó reflejada en el último Index CABA de Rentabilidad elaborado por Zonaprop. Mientras el rendimiento promedio de la Ciudad se ubica en el 5,7% bruto anual, los barrios que encabezan el ranking ofrecen retornos superiores, con una marcada presencia de zonas del sur porteño.
Cuáles son los barrios más rentables de CABA para invertir
Según Zonaprop, Lugano encabeza el ranking de rentabilidad de la Ciudad con un rendimiento bruto anual de 9,6%, lo que permite recuperar la inversión en apenas 10,4 años.
El listado de los 10 barrios más rentables de CABA se completa de la siguiente manera:
- Lugano: 9,6% de renta y recupero en 10,4 años.
- Parque Patricios: 7,7% y recupero en 13 años.
- Nueva Pompeya: 7,6% y recupero en 13,1 años.
- San Cristóbal: 7,2% y recupero en 13,9 años.
- Floresta: 7,2% y recupero en 13,9 años.
- Versalles: 7,1% y recupero en 14 años.
- Balvanera: 7,1% y recupero en 14 años.
- Parque Avellaneda: 7,1% y recupero en 14,1 años.
- Villa Riachuelo: 7,1% y recupero en 14,1 años.
- La Boca: 7% y recupero en 14,2 años.
La lista deja en evidencia que las mayores oportunidades para obtener renta ya no están en los barrios más caros ni más demandados históricamente, como Palermo, Belgrano y Núñez, sino en aquellos que todavía conservan valores de entrada relativamente bajos y margen para seguir creciendo.
Los barrios menos rentables de la Ciudad
En el extremo opuesto aparecen algunas de las zonas más tradicionales y codiciadas del mercado porteño.
Según Zonaprop, estos son los 10 barrios con menor rentabilidad de CABA:
- Saavedra: 5,2% de renta y recupero en 19,1 años.
- Retiro: 5,2% y recupero en 19,2 años.
- Recoleta: 5,2% y recupero en 19,2 años.
- Villa Devoto: 5,2% y recupero en 19,4 años.
- Coghlan: 5,1% y recupero en 19,8 años.
- Colegiales: 4,9% y recupero en 20,5 años.
- Belgrano: 4,7% y recupero en 21,5 años.
- Núñez: 4,6% y recupero en 21,7 años.
- Palermo: 4,6% y recupero en 22 años.
- Puerto Madero: 3,2% y recupero en 31,1 años.
Desde la desarrolladora Spazios explican que este comportamiento responde a que los barrios premium ya reflejan gran parte de su valorización en los precios de venta. “El barrio más caro no es necesariamente el que mejor rinde”, remarcan desde la desarrolladora.
Por qué la mirada del mercado va hacia el sur
La búsqueda de mejores retornos está impulsando la expansión del negocio inmobiliario hacia barrios que durante años quedaron relegados frente a las zonas más consolidadas.
Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de Spazios, explicó que la compañía comenzó a enfocarse en sectores menos tradicionales debido a la falta de tierra disponible en zonas como Núñez y Belgrano.
“En nuestro caso estamos saliendo de las zonas obvias como Núñez y Belgrano porque primero no hay terrenos para la escala que nosotros necesitamos y estamos yendo a los barrios que yo llamo de segunda marca”, señaló.
Según el empresario, barrios como Almagro y Boedo cuentan con conectividad, transporte, centros educativos y servicios similares a los de las zonas premium, pero todavía mantienen valores considerablemente más bajos.
La apuesta también avanza hacia sectores más al sur como Parque Patricios, La Boca, Montserrat y San Nicolás, donde todavía existe espacio para nuevos desarrollos y mayores márgenes de rentabilidad.
“Los barrios de tercera marca son los barrios más rentables que tiene Buenos Aires. Más o menos la rentabilidad que le da a un inversor un barrio como La Boca o Parque Patricios es del triple del que le da en Núñez”, afirmó Tapiola.
Qué proyectos tienen hoy la mayor demanda
Mientras los departamentos grandes perdieron protagonismo, los productos de entrada se transformaron en los más buscados por compradores e inversores.
Según Tapiola, el mercado está concentrando gran parte de la demanda en monoambientes y departamentos de dos ambientes con amenities.
El directivo atribuye este fenómeno a una combinación de factores: tickets más accesibles, cambios demográficos, menor tamaño de los hogares y el crecimiento de compradores que buscan dejar de alquilar para convertirse en propietarios.
Además, los amenities funcionan como una extensión del espacio habitable. o “Lo malo del monoambiente, que es el espacio, se viene a resolver, aunque sea parcialmente con los amenities, el zoom, las parrillas y la piscina, que te generan el espacio que no te da un monoambiente”, sostiene.
Cuánto se debe invertir para entrar al mercado
Aunque los precios varían según la ubicación y el proyecto, los datos del mercado permiten tener una referencia de los valores actuales.
Según datos de Zonaprop, en la Zona Sur del Gran Buenos Aires, un departamento de dos ambientes de aproximadamente 50 metros cuadrados ronda los u$s 86.000, mientras que una unidad de tres ambientes de unos 70 m² se ubica cerca de u$s 117.000.
Por otro lado, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes se encuentra alrededor de los $ 643.213 mensuales.
Sin embargo, el valor de ingreso varía según la ubicación, el tipo de propiedad, su estado y los metros cuadrados. Esto hace que los precios puedan variar considerablemente incluso dentro de un mismo barrio, por lo que la rentabilidad publicada representa un promedio del mercado y no el valor de una propiedad específica.
Para los desarrolladores, la financiación flexible y los planes de pago a largo plazo están permitiendo que más compradores ingresen al mercado incluso sin acceso a créditos hipotecarios tradicionales.
Cómo detectar una zona que todavía puede revalorizarse
Más allá de los rankings de rentabilidad actuales, el especialista recomiendan observar una serie de indicadores que suelen anticipar procesos de crecimiento inmobiliario.
Tapiola asegura que la clave está en identificar barrios que todavía no alcanzaron niveles máximos de valorización pero que empiezan a mostrar señales de transformación urbana.
Entre los factores a seguir aparecen:
- Nuevos cafés, restaurantes y polos gastronómicos.
- Mejoras en la oferta cultural y comercial.
- Presencia de subte, trenes y múltiples líneas de colectivos.
- Llegada de nuevos desarrollos inmobiliarios.
- Disponibilidad de terrenos para construir.
- Incremento de la demanda residencial.
“Una zona que tiene subte, pero todavía no se estableció, como pueden ser barrios como Almagro o más al sur, Boedo, son barrios que tienen todo el potencial y solo falta que empiecen a aparecer lugares de interés y lugares que lo pongan más de moda”, explicó.
