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Los préstamos hipotecarios retomaron la recuperación durante septiembre y el mercado empieza a dejar atrás el freno que había mostrado durante la primera mitad del año. Sin embargo, especialistas advierten que la decisión de tomar uno no debería tomarse mirando únicamente la inflación o la primera cuota.
Se trata de dos aspectos de la misma moneda. Por un lado, una mejor oferta en los últimos meses, por el otro la necesidad de revisar números antes de concretar una oferta.
Según datos elaborados por Empiria en base al Banco Central y difundidos por el economista Federico González Rouco, en septiembre se desembolsaron créditos hipotecarios UVA por el equivalente a u$s 280 millones.
El volumen todavía se ubicó 21% por debajo de septiembre de 2025, pero confirmó la recuperación iniciada tras el piso registrado en mayo. Ese mes apenas se habían desembolsado u$s 116 millones.
Desde entonces el recorrido fue ascendente: en diciembre de 2025, u$s 244 millones; en mayo de 2026, u$s 116 millones; en septiembre de 2026, u$s 280 millones.
Además, durante septiembre se colocaron $61.000 millones más que en agosto, un incremento que, según Rouco, equivale aproximadamente a un tercio del dinero que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinó recientemente para impulsar el financiamiento hipotecario.
Rouco incluso proyecta que octubre todavía mostraría una caída interanual por efecto de una base de comparación elevada, mientras que noviembre podría volver a registrar crecimiento frente al mismo mes del año anterior.
El programa gubernamental para implicar el FGS en los créditos parece haber tenido un buen impacto, pero aun hoy los interesados tienen que hacerse preguntas que van más allá de la inflación mensual.
El error más común: mirar sólo la cuota del crédito hipotecario
La recuperación del crédito volvió a poner sobre la mesa una pregunta que miles de familias se hacen antes de iniciar el trámite. ¿Conviene sacar un crédito UVA hoy?
Para Damián Di Pace, director de Focus Market, la respuesta empieza descartando un error frecuente.
“Al tomar un crédito de este tipo no es recomendable analizar solamente el valor de la primera cuota”, sostiene.
Dicho de otro modo. Los créditos UVA vuelven a crecer, pero hay una cuenta más importante que la inflación antes de hipotecarse.
Según el economista, un préstamo UVA funciona correctamente cuando se cumplen tres condiciones al mismo tiempo:
- la cuota inicial resulta manejable;
- los ingresos tienen capacidad para acompañar la inflación;
- existe margen financiero para absorber eventuales aceleraciones de precios.
El problema aparece cuando una familia ya destina una proporción elevada de sus ingresos al crédito y sus salarios dejan de seguir la evolución de la inflación.
La máquina del tiempo: qué enseñan los últimos diez años
Para mostrar por qué el contexto importa tanto, Focus Market hizo un ejercicio poco habitual. Tomó siempre el mismo departamento:
- valor: u$s 85.000;
- financiación: 75%;
- plazo: 20 años.
Y calculó qué habría ocurrido si el crédito se hubiera tomado en distintos años. La diferencia es enorme. Con una tasa hipotética constante del 7%, el mismo préstamo requería:
- 55.336 UVA en 2017;
- 91.497 UVA en 2018;
- 99.213 UVA en 2019;
- 54.459 UVA en 2024;
- 55.250 UVA en 2025;
- apenas 46.681 UVA en 2026, el menor valor de toda la serie. Texto pegado
Es decir, el comprador de 2019 necesitó endeudarse en más del doble de UVA que quien ingresa hoy para comprar exactamente la misma propiedad.
Cuando además se incorporan las tasas reales ofrecidas por los bancos, el contraste es todavía mayor. En 2017 la tasa rondaba 4,5%, mientras que en 2019 llegaba al 10%.
En 2026, en cambio, el problema ya no pasa por la cantidad de UVA sino por una tasa cercana al 9,5%, que eleva la cuota inicial pese a requerir menos unidades indexadas.
Créditos hipotecarios: la cuenta que realmente importa
El informe sostiene que la variable decisiva no es la inflación sino el salario.
Focus Market proyectó dos escenarios para una familia que hoy toma un crédito cuya cuota inicial ronda los $911.500 y exige un ingreso familiar de aproximadamente $3,65 millones para respetar la regla bancaria de que la cuota no supere el 25% del ingreso. Texto pegado
En un escenario de desaceleración inflacionaria:
- la cuota subiría 42% en dos años;
- el ingreso familiar debería pasar de $3,65 millones a $5,18 millones para mantener el mismo esfuerzo financiero. Texto pegado
En un escenario de inflación más alta:
- la cuota crecería 103%;
- el ingreso necesario treparía hasta $7,38 millones. Texto pegado
La enseñanza es sencilla. Aunque la cuota aumente por inflación, el verdadero riesgo aparece cuando los ingresos dejan de acompañar ese mismo ritmo.
Los dólares también pueden cambiar la ecuación
El estudio incorpora otro elemento que comenzó a ganar relevancia tras el régimen de regularización de activos.
Una familia que dispone de dólares para utilizarlos como anticipo puede modificar sensiblemente la cuenta.
En el ejemplo utilizado por Focus Market, aportar u$s 21.250 —el 25% del valor de la propiedad— reduce el crédito desde u$s 85.000 hasta u$s 63.750.
Esa diferencia se traduce en:
- una cuota aproximadamente $253.000 menor a 20 años;
- y una reducción cercana a $1 millón en el ingreso necesario para calificar. Texto pegado
No se trata solamente de pagar menos. En muchos casos puede representar la diferencia entre acceder o no al préstamo.
La pregunta correcta
El regreso del crédito hipotecario vuelve a abrir una discusión que había desaparecido durante varios años.
¿Los ingresos familiares tienen margen suficiente para acompañar durante veinte o treinta años una deuda que se actualiza con la inflación?
Como resume el propio informe de Focus Market, la cuota inicial importa, la inflación también, pero ninguna de las dos variables resulta tan determinante como la capacidad del hogar para sostener ese esfuerzo a lo largo del tiempo.
