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Durante años el mercado inmobiliario argentino estuvo dominado por una sola pregunta, la de cuánto cuesta el metro cuadrado, pero ahora, con precios que se recuperán muy lentamente y un mercado un poco más activo, los compradores volvieron a discriminar y a ponerle precio a atributos que antes pasaban casi desapercibidos.
Un buscador que se potencia con inteligencia artificial analizó más de 150.000 avisos publicados y 16 meses de búsquedas para medir cuánto pesa la luz natural en el valor de una vivienda y llegó a una conclusión es contundente.
Comparando departamentos equivalentes —mismo barrio, superficie, antigüedad, cantidad de ambientes, baños, piso y amenities— las unidades más luminosas valen, en promedio, un 21,4% más por metro cuadrado que las más oscuras.
En el dato bruto, sin controlar esas variables, la diferencia llega al 87%.
Cuando el comprador puede elegir, el precio del metro no es la única variable
Según Zonaprop, el precio medio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires continúa recuperándose, aunque a un ritmo moderado y todavía lejos de los máximos históricos.
Ese escenario implica que el comprador ya no toma decisiones únicamente por precio, sino que vuelve a comparar calidad, ubicación y características específicas del inmueble.
En ese contexto, la luminosidad aparece como uno de los factores que más valor agregan a una propiedad comparable.
El trabajo realizado por el buscador Roomix también muestra que la luz dejó de ser un detalle estético para transformarse en un criterio de búsqueda.
Entre mayo de 2025 y septiembre de 2026, el 6,15% de las búsquedas escritas en lenguaje natural mencionó explícitamente la luminosidad. Eso la convirtió en el segundo atributo más buscado, apenas por detrás del balcón y prácticamente empatada con la cochera.
Pero el dato más interesante aparece cuando se analiza cuánto explica ese atributo en el precio final.
Al incorporar la luminosidad medida mediante inteligencia artificial a un modelo estadístico que contempla 27 variables, la luz aparece como el cuarto factor con mayor poder explicativo del precio, sólo detrás de la superficie, el barrio y la antigüedad.
El mito de la orientación norte para comprar
El estudio cuestiona uno de los supuestos más repetidos del mercado inmobiliario, aquel que suele asociar automáticamente la orientación norte con departamentos más luminosos, el análisis concluye que no existe una diferencia estadísticamente significativa frente a otras orientaciones cuando se aíslan el resto de las variables.
En cambio Las unidades al frente presentan una asociación de 7,1% más en el precio por metro cuadrado** respecto de las internas, mientras que los departamentos ubicados a partir del piso 11 registran una diferencia cercana al 8,8% frente a los de planta baja.
En los barrios premium de la Ciudad, la luz vale todavía más
Roomix detectó que la demanda de luminosidad aumenta claramente en los barrios de mayor poder adquisitivo.
En Recoleta, Retiro, Barrio Norte y el eje Palermo-Chacarita-Villa Crespo, entre 12% y 14% de las búsquedas mencionan expresamente la necesidad de contar con buena luz natural.
En cambio, en el sur del conurbano ese porcentaje no llega al 3%. El informe interpreta que la luminosidad aparece como un requisito cuando el presupuesto permite discriminar entre distintas alternativas.
Ese patrón también dialoga con los valores del mercado porteño.
Según Zonaprop, varios de esos barrios se encuentran entre los de mayor precio por metro cuadrado de la Ciudad. En otras palabras, donde el comprador dispone de un presupuesto más elevado también aumenta la importancia de atributos que no siempre aparecen en la ficha técnica de una propiedad.
Tomando como ejemplo un departamento de 60 metros cuadrados en un barrio donde el metro cuadrado ronda los u$s 3.000, una brecha de ese orden implicaría un valor cercano a u$s 38.000 entre una unidad muy luminosa y otra comparable con menor ingreso de luz natural.
