En esta noticia
Hubo un tiempo en que elegir un country era, sobre todo, una cuestión de presupuesto, pero hoy ya no lo es. No porque el dinero haya dejado de pesar, sino que ahora hay nuevos componentes que moldean un mercado que es distinto al tradicional.
La pregunta era cuánto costaba la casa o el lote y si el comprador podía afrontar ese desembolso y el resto aparecía después. Pero con la recuperación del mercado inmobiliario, el regreso de las familias que buscan una mudanza definitiva y el desarrollo de barrios privados con mayor infraestructura, la decisión dejó de pasar únicamente por el precio de compra.
Según el último informe de Zonaprop, el mercado de zona Norte volvió a mostrar señales de recuperación durante 2026. El precio medio de los departamentos alcanza los u$s 2.416 por metro cuadrado, acumula una suba de 2% en el año y, desde el cambio de tendencia iniciado en noviembre de 2023, ya avanzó 11,8%.
Al mismo tiempo, Tigre, Escobar y Pilar continúan entre los municipios con los valores más elevados del Gran Buenos Aires, reflejando que la demanda sigue concentrándose en ese corredor
El costo total de vivir, los servicios disponibles y la calidad de vida pasaron a ocupar un lugar central en la elección.
“Lo que se ve en el segmento es un cambio de composición de la demanda. Es un comprador más selectivo y mejor informado. Analiza el costo total de vivir en un lugar, no solo el precio de entrada, explicó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y director general de Fabián Achával Propiedades.
La casa dejó de ser la única cuenta
Además del valor de compra, hoy los compradores miran otros factores clave: preguntan cuánto cuestan las expensas, qué servicios incluyen, dónde quedan los colegios, qué oferta comercial existe dentro del desarrollo y cuánto tiempo demandan los traslados cotidianos.
Para Vázquez Blanco, los barrios que concentran mayor interés son precisamente aquellos que lograron desarrollar una vida propia.
“Vemos interés sostenido en los barrios que ya tienen colegios, club, comercio y servicios resueltos”, resumió.
Un relevamiento publicado por Mercado Libre Inmuebles muestra que los barrios privados de Pilar, Tigre y Escobar concentran hoy la mayor cantidad de publicaciones del segmento, aunque cada zona empezó a especializarse en perfiles distintos, desde desarrollos consolidados hasta urbanizaciones que todavía incorporan nuevas etapas y servicios.
Más que competir únicamente por precio, los emprendimientos buscan diferenciarse por el estilo de vida que ofrecen.
Por un lado aparecen familias que abandonan definitivamente la ciudad para instalarse en barrios privados como vivienda permanente. Por otro, creció el número de arquitectos y desarrolladores que compran lotes, construyen viviendas y las venden terminadas a familias que prefieren evitar una obra propia.
“Hay una demanda de casas listas para mudarse de familias que no quieren pasar por una construcción y que, cuando hacen la cuenta, encuentran que el costo actual de construir demora o modifica la decisión”, señaló Vázquez Blanco.
Qué atributos hacen valer más una propiedad
Así como un departamento luminoso puede venderse por encima del promedio dentro de un mismo edificio, en los countries también existen atributos que explican diferencias importantes de precio entre dos casas similares.
El principal sigue siendo el agua.
“El agua es el atributo más fuerte y el que mejor sostiene el valor en la reventa, sobre todo cuando se combina con una buena orientación”, afirmó Vázquez Blanco.
Después aparecen otros factores. La cercanía al acceso principal, la ubicación respecto del club o de los colegios, la relación con espacios verdes y la eficiencia energética de la vivienda también empiezan a pesar en la decisión.
Incluso el tamaño del lote dejó de ser una ventaja automática.
“El precio por metro cuadrado baja a medida que el lote crece. Hoy suele valorarse más un lote bien ubicado y proporcionado que uno muy grande”, agrega.
Las expensas ya no se miran igual
“El comprador informado ya no compara montos; compara qué incluye cada expensa”, explica Vázquez Blanco.
Según el ejecutivo, los grandes desarrollos lograron distribuir entre una mayor cantidad de vecinos servicios que, en barrios abiertos, suelen contratarse por separado.
Seguridad, mantenimiento de espacios comunes, clubes deportivos e incluso algunos tributos locales forman parte de esa cuenta.
“Una familia que vive en un barrio abierto muchas veces paga esas mismas cosas por separado. Cuando suma todo, la ecuación cambia”, sostiene.
Del barrio cerrado al estilo de vida
La transformación también alcanzó la forma en que las familias evalúan una mudanza.
Quienes viven en zonas consolidadas como San Isidro, Vicente López o Belgrano ya cuentan con buena vivienda, acceso a colegios y servicios urbanos. Lo que buscan en un barrio privado suele ser otra cosa.
“Uno de los principales diferenciales es la autonomía de los chicos y la sensación de tranquilidad. Poder ir en bicicleta al club, al colegio o a la casa de un amigo sin atravesar el tránsito de una gran ciudad pasó a ser un atributo muy valorado”, explicó Vázquez Blanco.
Para el especialista, desarrollos como Nordelta demostraron hace más de veinte años que era posible construir una ciudad con servicios propios fuera de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que nuevos proyectos buscan diferenciarse incorporando espacios verdes, reservas naturales y menor densidad urbana.
