Alquileres: cada cuánto pueden aumentar el precio los propietarios según el tipo de contrato y qué establece la norma vigente

Cada vez que llega el momento de pagar las cuentas, surge una incógnita: cuánto puede aumentar el precio del alquiler y cuándo corresponde aplicar la próxima suba.

Aunque suele hablarse de aumentos trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, la normativa vigente no establece una frecuencia única para todos los contratos.

Para saber qué puede exigir el dueño y cómo debe calcularse el nuevo importe, hay que revisar las cláusulas del acuerdo y lo que establece el Código Civil y Comercial de la Nación.

Qué dice la norma vigente sobre el aumento de los precios de los alquileres

Desde fines de diciembre de 2023, con el DNU 70/2023, dejó de regir la Ley de Alquileres.

Con el cambio, el artículo 1199 del Código Civil y Comercial habilita a las partes a acordar libremente la forma de actualización, ya sea que el contrato sea para vivienda, comercio, profesión u otro destino.

También se dejó librado al acuerdo cada cuánto se actualiza el contrato, y desapareció el esquema legal de ajuste anual (y el semestral que había introducido la Ley 27.737 en octubre de 2023).

Eso quiere decir que no existe una periodicidad oficial: el período entre aumentos es el que figure en el contrato firmado.

Los tres regímenes que conviven

Según la fecha de firma, un inquilino puede estar bajo reglas distintas:

• Contratos firmados hasta el 17 de octubre de 2023 (Ley 27.551): se ajustan una vez por año con el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central. Tenían una duración de tres años, por lo que la mayoría vence durante 2026.
• Contratos firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023 (Ley 27.737): se ajustan cada seis meses con el índice Casa Propia, que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. También eran contratos de tres años y vencen en 2026.
• Contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023 (DNU 70/2023): la forma de actualización ya no está fijada por ley y depende de lo que acuerden propietario e inquilino. Pueden pactarse ajustes trimestrales, cuatrimestrales, semestrales o anuales, con cualquier índice público o privado, o con aumentos en porcentajes fijos. Los más usados son el IPC del INDEC y el ICL.

Qué sucede si el contrato no especifica los aumentos del alquiler

Sobre la duración, las partes pueden acordar el plazo que quieran. Si el contrato no lo indica, se considera celebrado por dos años (art. 1198 del Código).

Respecto a la actualización, el propietario no puede aplicar por su cuenta un aumento que no esté previsto en el acuerdo. El Código exige que los derechos se ejerzan de buena fe y no ampara el ejercicio abusivo de un derecho.

Ante un aumento sin sustento en el contrato, el inquilino puede pedir que se aclare la base del cálculo y, si no se resuelve, consultar a un abogado o a un organismo de defensa del consumidor.

Qué conviene revisar antes de pagar

• La cláusula de actualización: cada cuántos meses, con qué índice y desde qué fecha se cuenta.
• Si el contrato fija un tope o un monto mínimo de aumento.
• Que el nuevo valor se informe por escrito y que el cálculo pueda verificarse con datos públicos del índice elegido.
• Guardar los recibos y las comunicaciones entre las partes.