En esta noticia
Los contratos de alquiler establecen derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino.
Sin embargo, durante la vigencia del acuerdo pueden surgir situaciones en las que alguna de las partes quiera dar por terminado el vínculo antes de la fecha pactada.
La normativa vigente contempla distintas situaciones que pueden modificar el curso del contrato y establece qué condiciones deben cumplirse para ponerle fin de manera anticipada.
¿Cuándo puede el propietario terminar antes un contrato de alquiler?
El Código Civil y Comercial, en su artículo 1219, establece diferentes situaciones que pueden permitir al propietario terminar el contrato antes del plazo acordado.
Desde los cambios introducidos por el DNU 70/2023, las partes también pueden establecer otras causas de finalización dentro del propio contrato.
Si el inquilino deja de pagar
Una de las principales situaciones está relacionada con la falta de pago del alquiler.
El artículo 1219 contempla la falta de pago durante dos períodos consecutivos como una de las causas que permiten al propietario terminar el contrato.
En los alquileres destinados a vivienda, también existe un paso previo si el dueño quiere iniciar un desalojo por falta de pago: debe avisar formalmente al inquilino para que cancele la deuda.
Según el artículo 1222, esa intimación debe darle un plazo de al menos 10 días corridos desde que el inquilino la recibe y debe indicar dónde realizar el pago.
Si el inquilino cambia el uso de la propiedad
El propietario también puede terminar el contrato si el inquilino usa el inmueble para un fin diferente al acordado.
El artículo 1205 establece que el inquilino debe respetar el destino previsto para la propiedad y no puede cambiarlo.
Por ejemplo, si una vivienda fue alquilada para uso habitacional y el contrato establece ese destino, el inquilino no puede modificarlo por su cuenta.
El artículo 1219 contempla este incumplimiento como una causa que puede permitir al propietario terminar el contrato.
Si el inquilino no conserva el inmueble
Otra de las situaciones previstas por la ley es la falta de conservación de la propiedad.
El artículo 1206 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino debe mantener el inmueble y conservarlo en el estado en que lo recibió. También establece que responde por cualquier deterioro causado, incluso por visitantes ocasionales.
Al finalizar el contrato, el artículo 1210 establece que debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, aunque contempla una excepción para los deterioros propios del paso del tiempo y del uso regular.
A su vez, el artículo 1219 contempla la falta de conservación del inmueble como una de las causas que pueden permitir al propietario terminar el contrato antes de tiempo.
Si el inquilino abandona la vivienda
El abandono del inmueble también aparece entre las situaciones que pueden permitir al propietario terminar el contrato.
El artículo 1219 contempla el abandono de la propiedad sin dejar a alguien que se haga cargo de ella.
Esta obligación también aparece en el artículo 1206, que establece que el inquilino debe conservar el inmueble y que no cumple con ese deber si lo abandona sin dejar quien lo reemplace.
Si existe una causa prevista en el contrato
El DNU 70/2023 incorporó al artículo 1219 una posibilidad adicional: que el propietario pueda terminar el contrato por cualquier causa que haya sido fijada en el acuerdo.
Esto significa que, además de las situaciones previstas por la ley, las partes pueden pactar otras condiciones para finalizar el alquiler antes del vencimiento.
Por eso, ante cualquier conflicto, también es importante revisar qué dice el contrato firmado.
En qué casos el propietario no puede finalizar antes el contrato
Que el propietario sea dueño de la vivienda no significa que pueda terminar el alquiler en cualquier momento.
Cuando el contrato sigue vigente, es necesario que exista una causa que permita finalizarlo, ya sea porque está contemplada por la ley o porque fue acordada expresamente en el contrato.
Si simplemente cambia de opinión
El propietario no puede terminar el alquiler antes de tiempo solo porque cambió de opinión o decidió que ya no quiere continuar alquilando la propiedad.
Si el inquilino cumple con sus obligaciones y no existe una causa prevista en el contrato que permita finalizarlo, el propietario debe respetar el plazo acordado.
Si decide vender la propiedad
La venta del inmueble no significa automáticamente que termine el alquiler.
El artículo 1189 del Código Civil y Comercial establece que el contrato continúa durante el plazo acordado aunque la propiedad sea vendida, excepto que las partes hayan pactado lo contrario.
Por esa razón, el hecho de que el propietario decida vender la vivienda no significa, por sí solo, que el inquilino tenga que abandonarla antes de que termine el contrato.
Qué hay que hacer si el propietario decide terminar el contrato antes, según la ley vigente
Si el propietario quiere terminar el alquiler antes de tiempo, lo primero es determinar cuál es el motivo y comprobar si esa situación está contemplada por la ley o por el contrato.
En el caso de una vivienda con alquileres impagos, por ejemplo, el artículo 1222 establece que el propietario debe realizar una intimación formal antes de iniciar el desalojo.
La comunicación debe darle al inquilino al menos 10 días corridos desde su recepción para pagar y señalar el lugar donde debe hacerlo.
Si el problema continúa y corresponde avanzar con el desalojo, el propietario puede recurrir a la vía judicial correspondiente.
Primero hay que determinar si existe una causa válida y qué pasos corresponden en ese caso.
Si el inquilino considera que el propietario intenta terminar el contrato sin una causa prevista por la ley o por el acuerdo firmado, puede buscar asesoramiento legal para analizar la situación y conocer sus derechos.
