Alquileres: qué arreglos tiene que pagar el propietario y cuáles le corresponden al inquilino, según el Código Civil y Comercial

Alquilar una casa o un departamento implica más que pagar el alquiler todos los meses: cuando aparecen filtraciones, se rompe una instalación o no funciona algún electrodoméstico, aparece la duda sobre quién debe hacerse cargo del costo de la reparación.

El Código Civil y Comercial define las obligaciones para cada parte y contempla qué sucede cuando el inmueble necesita reparaciones durante la vigencia del contrato.

Los artículos 1201, 1206 y 1207 son centrales para determinar cómo deben repartirse las responsabilidades entre propietario e inquilino.

Qué cambió con la derogación de la Ley de Alquileres

En diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (Ley 27.551). Desde entonces, los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial y por lo que las partes pacten en el contrato.

Sin embargo, las modificaciones están sujetas al

Esto modificó una regla importante sobre las reparaciones:

• Antes (con la Ley 27.551): el propietario debía pagar cualquier reparación cuya causa no fuera responsabilidad del inquilino. A su vez, la ley fijaba plazos para reclamar: 24 horas si la reparación era urgente y 10 días si no lo era. Esta cláusula sólo sigue vigente en los contratos firmados antes del 2023.
• Ahora (sin la Ley 27.551): volvió el texto original del artículo 1201. Los plazos de 24 horas y de 10 días ya no figuran en la ley.

Hay dos aclaraciones importantes:

• La fecha del contrato importa. Los contratos firmados cuando regía la Ley 27.551 siguen bajo esa ley hasta que terminen. Lo que se explica en esta nota vale para los contratos nuevos.
• El contrato manda. Las normas del Código son supletorias: si el contrato reparte las reparaciones de otra manera, en principio vale lo que dice el contrato. Por eso, antes de reclamar, hay que revisar las cláusulas sobre mantenimiento y reparaciones.

Qué reparaciones debe pagar el propietario

El artículo 1201 establece que el propietario debe conservar la vivienda en condiciones de uso, según lo acordado en el contrato.

Debe hacerse cargo de las reparaciones cuando el problema se origina en:

• un defecto o una falla de la propiedad;
• su propia culpa o la de sus dependientes;
• hechos de terceros;
• un caso fortuito, es decir, un hecho imprevisible.

En la práctica, estas son las situaciones que pueden quedar a cargo del propietario:

• Filtraciones o problemas estructurales que no hayan sido ocasionados por el inquilino.
• Fallas en instalaciones esenciales que exijan una reparación mayor al mantenimiento habitual.
• Deterioros por el paso del tiempo o por defectos de la propiedad.
• Reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo apta para el uso pactado.

Como regla general, el propietario repara los problemas que se originan en la propiedad o en hechos ajenos al inquilino, salvo que el contrato disponga otra cosa.

Qué reparaciones debe pagar el inquilino

El artículo 1207 indica que, en un inmueble, el inquilino se hace cargo de las mejoras de mero mantenimiento. A esto se suma el artículo 1206: el inquilino debe mantener y conservar la vivienda en el estado en que la recibió, y responde por los deterioros que cause, incluso los provocados por visitantes ocasionales.

Por lo tanto, el inquilino puede tener que pagar:

• el mantenimiento habitual de la vivienda;
• las pequeñas reparaciones por el uso cotidiano;
• los deterioros que él mismo provoque;
• los daños causados por personas que ingresen a la vivienda por su intermedio.

La diferencia está en el origen del problema. Si surge de un defecto de la propiedad o de hechos ajenos al inquilino, paga el propietario.

Si lo provocó el inquilino, o se trata de una tarea de mero mantenimiento, le corresponde al locatario.

¿Qué debe hacer el inquilino cuando algo se rompe?

Lo recomendable es avisar al propietario por un medio que deje constancia (carta o correo electrónico) antes de contratar un arreglo por cuenta propia, así el propietario puede intervenir primero.

Con la derogación de la Ley 27.551, ya no rigen los plazos legales de 24 horas para reparaciones urgentes y de 10 días para las que no lo son, ni la posibilidad de hacer el arreglo con cargo al propietario pasado ese plazo.

Para los contratos nuevos, el Código Civil y Comercial no prevé hoy un procedimiento específico para estos casos, por lo que conviene revisar qué dice el contrato sobre reparaciones y plazos de aviso.

Si ante una urgencia el inquilino decide hacer la reparación, conviene que guarde fotos, presupuestos, facturas y las comunicaciones enviadas al propietario. Esa documentación sirve para reclamar el reintegro, aunque no siempre está garantizado y puede requerir una negociación o un reclamo formal.

Ante un monto importante, lo mejor es consultar previamente con un abogado.

Arreglos comunes: quién se hace cargo

La responsabilidad depende del origen del problema: en cada caso hay que preguntarse si el arreglo corresponde a un defecto de la propiedad, a un daño provocado por el inquilino o a una tarea de mantenimiento.

De esta forma, tanto el propietario como el inquilino pueden acreditar el origen del problema y determinar, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1201, 1206 y 1207 del Código Civil y Comercial, a quién corresponde asumir el costo de la reparación.