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Bank of America (BofA) sumó este martes a IRSA a su cobertura de acciones argentinas con una recomendación de compra y un precio objetivo de u$s 23,60 para su ADR, frente a los u$s 13,81 de referencia utilizados en el informe.
Así, la diferencia implica un potencial de suba de 70,9% en dólares, sin incluir dividendos. Detrás de esa apuesta hay una expectativa concreta: “Que la normalización de la economía se traduzca en una recuperación del consumo y en una reducción del riesgo argentino”.
En su informe del 13 de octubre, el BofA presenta a la compañía como una vía para invertir en esa mejora de mediano plazo. El planteo inversor combina los ingresos de una cartera de centros comerciales consolidados, una nueva etapa de expansión y el valor que podría aportar Ramblas del Plata, el desarrollo inmobiliario próximo a Puerto Madero.
No obstante, la recomendación llega con un matiz: el banco reconoce que la economía está más débil de lo esperado y que el riesgo país ronda los 600 puntos básicos, “unos 200 puntos por encima del nivel de julio”.
Su visión favorable supone que las políticas económicas continúen después de las elecciones de 2027 y que las reformas y el crecimiento exportador ayuden a impulsar la demanda interna.
Una apuesta por el consumo antes de que se consolide la recuperación
El vínculo entre IRSA y el bolsillo de los consumidores es directo. Según el BofA, los shoppings explican aproximadamente el 90% del EBITDA consolidado de la compañía, una medida de su resultado operativo antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones.
IRSA posee y administra una cartera de 18 centros comerciales. Sus alquileres cuentan con mecanismos de actualización por inflación y también están vinculados con las ventas de los locales. Una mejora del consumo puede, por lo tanto, trasladarse a los ingresos de la empresa.
El banco espera que el aumento de los salarios reales y la aceleración de las exportaciones, especialmente energéticas, favorezcan ese proceso. También identifica un impulso adicional en la llegada o expansión de marcas internacionales, entre ellas Decathlon, Victoria’s Secret y Mango.
Sin embargo, sus propias proyecciones muestran que la recuperación todavía sería gradual. El escenario macroeconómico incorporado al informe contempla un crecimiento del consumo privado real de apenas 0,2% en 2026 y de 3,2% en 2027. Para el PBI, estima una expansión de 2% este año y de 3,3% el próximo.
Así, la recomendación se apoya en una mejora esperada hacia adelante: comprar exposición a una empresa ligada al consumo mientras ese repunte aún está por consolidarse.
Más superficie comercial y dividendos
Además de la expectativa macroeconómica, BofA encuentra oportunidades de crecimiento dentro de la propia compañía. Proyecta que la superficie alquilable de sus shoppings pase de aproximadamente 410.000 a cerca de 550.000 metros cuadrados hacia 2031, una expansión de alrededor de 34%.
El crecimiento provendría tanto de nuevos desarrollos como de ampliaciones de centros comerciales existentes. Para el banco, ese recorrido constituye una de las bases de la nueva etapa de expansión de IRSA, con un potencial adicional si aparecen oportunidades de adquisición.
BofA calcula que el EBITDA consolidado en dólares podría crecer a una tasa anual compuesta de 7% hasta 2030. A esa expectativa suma los pagos a los accionistas: estima un rendimiento anual promedio por dividendos de 8% para el período 2026–2028.
Ese porcentaje es una proyección promedio para los tres años, por lo que no implica un pago uniforme en cada ejercicio. Tampoco forma parte del potencial de suba de 70,9% calculado a partir del precio objetivo del ADR.
Ramblas del Plata: el proyecto que puede agregar valor
El desarrollo de Ramblas del Plata ocupa un lugar central en el análisis de largo plazo. BofA lo identifica como el activo más relevante de la reserva de tierras de IRSA y calcula un valor potencial de ventas para la compañía de aproximadamente u$s 1.300 millones entre 2028 y 2040.
Parte del modelo consiste en entregar terrenos a desarrolladores a cambio de unidades terminadas. De esa manera, IRSA podrá recibir superficie vendible sin asumir por sí sola toda la inversión necesaria para construir los edificios.
El informe señala que la compañía ya registró 20 operaciones, dos ventas y 18 permutas, por un valor de u$s 130 millones. Los acuerdos de permuta firmados le permitirían recibir casi 33.000 metros cuadrados de superficie vendible.
BofA todavía no incorpora los resultados incrementales de la venta de esas unidades desde 2028 a sus proyecciones base. Prefiere esperar una mayor visibilidad sobre la construcción y el ritmo de comercialización.
La diferencia puede ser importante. Y es que si se incluyera la monetización de las unidades recibidas mediante permutas, el crecimiento anual compuesto del EBITDA en dólares podría alcanzar 22% hasta 2030, frente al 7% de su escenario base.
Esa cautela se refiere a los resultados futuros. El banco sí asigna un valor a Ramblas dentro de su estimación de los activos de IRSA.
Por qué una baja del riesgo país puede favorecer a la acción
Otro componente de la recomendación es el descuento que BofA observa entre la cotización de IRSA y el valor estimado de sus activos.
La tabla detallada de valuación del informe calcula un valor neto de activos cercano a u$s 2.400 millones. Para llegar al precio objetivo del ADR, el banco aplica además un descuento de 15% por liquidez.
La oportunidad depende, en parte, de que mejore la percepción sobre la Argentina. En el mercado inmobiliario, cuando los inversores exigen un rendimiento menor para asumir riesgo, pueden pagar un precio más alto por una propiedad que genera los mismos ingresos.
Por eso, una reducción del riesgo país podría favorecer la valuación de los centros comerciales, oficinas y hoteles de IRSA, incluso antes de que todos sus proyectos nuevos aporten resultados.
BofA considera que la continuidad de un entorno favorable a los negocios después de las elecciones de 2027 podría contribuir a ese proceso. También identifica a los centros logísticos y los centros de datos como posibles vías adicionales de crecimiento, aunque con menor concreción que el negocio comercial.
