Revalúo inmobiliario: el impacto en el bolsillo y cuándo puede ser 'confiscatorio', punto por punto

 La decisión de la AFIP de cambiar el criterio para la valuación fiscal de los inmuebles porteños, que pasa a multiplicarse por cuatro, perjudica a los contribuyentes que van a observar un mayor monto a pagar tanto en sus boletas de impuesto inmobiliario como en Bienes Personales. Advierten que las consecuencias sobre el bolsillo pueden impulsar desde una caída del consumo, hasta la venta de inmuebles.

La valuación fiscal hace años esconde un debate. Cada propiedad tiene asignada una Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y, por otro lado, un número fijo que se define Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) que desde 2012 es 4. 

Revalúo inmobiliario de AFIP: Marcó del Pont apuntó al "doble estándar macrista" de Rodríguez Larreta

¿Cuál de los dos valores debe usarse para la declaración de los bienes porteños en Bienes Personales? Hasta la semana pasada de acuerdo al dictamen 1/2018, el precio de compra se compraba con la VFH. Esto lo acaba de modificar Mercedes Marcó del Pont, directora de la AFIP, con el dictamen 1/2022 que cambió el criterio para que ahora se multiplique por 4 la valuación. 

Menos consumo, alquileres más caros 

Sobre los efectos en la economía real de esta política, el tributarista Cesar Litvin sostuvo: "Es una medida nociva. Además de quitarle plata del bolsillo a la clase media, que va a significar menos consumo, también va a generar que muchas personas salgan a vender inmuebles dado que las personas que lo tienen alquilado ahora van a estar todavía más lejos de poder cubrir el monto del impuesto. Quienes no lo tienen alquilado, es un incentivo a achicarse". 

En el comienzo del debate sobre una nueva ley de alquileres, también puede encarecer los costos por el traslado del impuesto.

¿venta de propiedades?

El especialista agregó que por más de que parezca extremo, el fenómeno de sacarse de encima los inmuebles es una consecuencia factible en los casos que la alícuota de Bienes Personales se vuelve confiscatoria, es decir, supera la renta del activo porque rinde menos que lo que se debe pagar de impuesto. 

Impacto en Bienes Personales

Para empezar a tributar Bienes Personales hay un mínimo no imponible (MNI) de $ 6 millones. Todo lo que exceda a ese monto paga el impuesto sobre los bienes personales. 

La casa habitación, donde viven las familias, está exenta de pagar hasta los $ 30 millones. Sin embargo, con este nuevo sistema se calcula que 233.000 contribuyentes van a tener que comenzar a tributar, además de los 7000 propietarios porteños que declaran una casa habitación con una valuación fiscal por encima a los $30 millones.

Por ejemplo, un departamento de dos ambientes de 90 metros cuadrados en Palermo, tenía una Valuación Fiscal Homogénea de $ 538.354, que actualizada por inflación da como resultado una base de $ 2.512.753. 

cuánto puede pagarse con el revalúo

Con el cambio de reglas del juego impulsado por la AFIP la base pasará a ser de $11.128.345 y con una alícuota de 1,25% de Bienes Personales se pagará $ 107.345, calcularon desde Lisicki Litvin y Asociados.

En la última ley de Presupuesto que no fue aprobada el MNI no se actualizó, por lo que puede ser otra razón que empuje a más contribuyentes a que paguen el tributo sobre los Bienes Personales, además de por el cambio de la valuación

qué es el Principio de Igualdad

Este cambio de criterio será solo para los bienes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) lo que genera cierta desigualdad con el resto de los contribuyentes que tienen inmuebles en otras provincias, lo que generó la queja del jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, aunque AFIP retrucó que tomó el criterio de la Ciudad.

"Ante dos propiedades que tengan las mismas características puede ser que la valuación fiscal de la que está en Capital Federal sea mucho más grande que la otra. Esto genera la afectación al Principio de Igualdad donde la ley tiene que ser justa para contribuyentes que se encuentren en la misma situación", señaló Fernando López Chiesa, del estudio Lisicki, Litvin & Asociados.