Créditos hipotecarios UVA: los préstamos con mejor tasa y menos requisitos para financiar la primera vivienda

El mercado de créditos hipotecarios volvió a bajar sus tasas. Después de que el Ministerio de Economía lanzara, el 26 de agosto, un programa para canalizar depósitos del FGS de la Anses hacia préstamos para primera vivienda, más de una decena de bancos ajustó sus condiciones.

Según un relevamiento hecho por este medio, la tasa de 7,5% más UVA para clientes que acreditan haberes ya la ofrecen Banco Hipotecario, Banco Ciudad, Supervielle, Macro, Galicia y Credicoop, mientras que Banco Nación (6,7%) e ICBC (6,9%) se ubican incluso por debajo de esa referencia.

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Frente al relevamiento, las bajas de tasas más marcadas fueron las del Banco Hipotecario, que bajó de 12,5% a 7,5%, y Supervielle, que pasó de una línea de 15% a 7,5% para quienes cobran el sueldo en la entidad. Galicia recortó de 8,5% a 7,5% y Patagonia, de 9,25% a 8,5%. Banco Ciudad, además de mantener su línea tradicional, sumó una tercera opción con tasa de 6,5% para primera vivienda en CABA, con subsidio del Gobierno porteño y un tope de 80 metros cuadrados por unidad.

Por qué bajó la tasa de los créditos hipotecarios

El esquema responde a través del esquema de financiamiento que el Gobierno instrumentó a través del FGS de la Anses, que licita depósitos a plazo fijo entre los bancos con el objetivo de promover préstamos hipotecarios para primera vivienda.

La primera licitación, realizada el 7 de septiembre, adjudicó $ 200.000 millones entre 13 entidades, en una serie que contempla diez rondas hasta completar $ 2 billones.

Cada banco puede recibir entre $ 1.000 millones y $ 40.000 millones por licitación, sin superar el 20% del monto total ofrecido en cada ronda. Los depósitos se colocan a uno y cinco años, con un rendimiento mínimo de UVA más 2,5% en el primer caso y de UVA más 4,5% en el segundo.

A cambio de acceder a ese fondeo, las entidades deben destinar el dinero, dentro de un plazo de entre 90 y 120 días corridos, a créditos con una tasa que no supere el 7,5% más UVA, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por operación unos USD 208.860 al valor actual de la unidad.

Cuánto ingreso hace falta

El propio Ministerio de Economía había difundido un ejemplo de referencia: para una vivienda valuada en u$s 106.000, con una financiación del 75%, una tasa de UVA más 7,5% y un plazo de 25 años, la primera cuota ronda los $ 865.000. Para que ese pago no supere el 25% de los ingresos familiares, tal como exige el programa, el grupo solicitante debería acreditar un ingreso neto cercano a los $ 3,46 millones mensuales.

Los requisitos de ingreso mínimo varían fuerte entre entidades: Banco Hipotecario pide el equivalente a 2,2 salarios mínimos, vitales y móviles; BBVA exige 4 salarios mínimos; Supervielle solicita $ 5.000.000; ICBC, $ 1.000.000; y Brubank, $ 850.000. La mayoría de los bancos permite sumar los ingresos del cónyuge o conviviente para alcanzar el mínimo exigido, aunque Banco Ciudad extiende esa posibilidad al grupo familiar conviviente y Comafi permite sumar hasta cuatro integrantes de la familia.

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Los últimos datos disponibles muestran una reactivación moderada de las colocaciones: en agosto se otorgaron u$s 242 millones en créditos hipotecarios UVA, por debajo del pico de u$s 372 millones alcanzado en octubre pasado, aunque muy lejos todavía del máximo histórico de casi u$s 700 millones mensuales que se había tocado a comienzos de 2018, en la etapa anterior de auge de esta línea de crédito.

Con trece bancos ya adjudicados en la primera ronda del FGS y otras nueve licitaciones por delante, la pregunta que queda planteada es si la mejora en las condiciones de tasa alcanza para achicar la brecha entre la demanda potencial de vivienda propia y la capacidad real de pago de los hogares argentinos.

Es necesario tener en cuenta que las tasas más bajas están estrictamente condicionadas al perfil del solicitante. Para acceder a los niveles del 6,5% al 7,5% + UVA, los bancos exigen exigen de forma obligatoria ser cliente de la entidad y acreditar los haberes o sueldo neto en ella.

En caso de no cobrar el sueldo en el banco elegido o de destinar el crédito a una segunda vivienda, la tasa de interés suele saltar a un rango de entre el 9,5% y el 11,5% + UVA, dependiendo el banco.

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