Propiedades en el exterior

Qué son los proyectos multifamily, la nueva oportunidad que ven los inversores en Estados Unidos

Allí, el modelo de negocio que crece en los últimos tiempos es el de proyectos multifamily, edificaciones residenciales con fines de renta que tienen un único propietario. De qué se trata.

Ante la incertidumbre política y económica reinante que desfavorece el clima de negocios y disminuye la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en la Argentina, los capitales miran hacia otros mercados. Sin embargo, no todos son lo mismo. Según el destino, el segmento, el producto, la capacidad de inversión y la forma de estructuración, difieren las oportunidades y el potencial del negocio de real estate.

Uno de los países que históricamente capta mayor interés de los inversionistas inmobiliarios es Estados Unidos. Allí, el modelo de negocio que crece en los últimos tiempos es el de proyectos multifamily, edificaciones residenciales con fines de renta que tienen un único propietario.

Si bien hay diferentes esquemas de inversión, la idea consiste en captar capitales para construir o remodelar este tipo de propiedades y luego, una vez finalizadas las obras, vender el inmueble a grandes fondos que lo vuelcan al mercado de alquileres. Los inversores reciben una renta anual durante el proceso y las ganancias de capitalización por la revalorización al final del ciclo.

En función de este nicho el grupo desarrollador liderado por Iván Chomer decidió ampliar sus fronteras y desembarcar en ese país. Allí crearon Dividenz, empresa que canaliza inversiones para categorizar edificios de renta existentes en diversos destinos. "Nuestra propuesta es la oportunidad de acceder a un modelo de inversión basado en la compra de edificios de renta multifamiliar ya construidos y alquilados, ubicados en los principales mercados de Estados Unidos, todo de forma 100% remota. Este es uno de los productos más buscados en el mercado estadounidense, ya que permite diversificar la inversión entre todas las unidades de los edificios, reduciendo riesgos y optimizando costos".

Según señala, en 2022 este modelo representó el sector de real estate con mayor inversión en ese país, con un total de US$ 278.800 millones, "lo que refleja la excelente performance que brinda". El modelo multifamily, al ser un bien de la economía real "funciona como una cobertura del patrimonio en dólares aún en contextos inflacionarios", añade Chomer.

Summit on Nellis, en Las Vegas, Nevada.

En particular sobre el mercado de la vivienda, señala que atrae a "cada vez más inversores latinoamericanos porque, aún en momentos de crisis, este demuestra una gran estabilidad en comparación con otros instrumentos".

El proceso por medio del cual esta compañía lleva a cabo el negocio comprende: la adquisición de un edificio de múltiples unidades residenciales, luego la empresa invita a que se sumen inversores, se llevan a cabo las obras de remodelación mientras el cliente cobra las utilidades mensuales en dólares en su cuenta y, una vez finalizadas las mejoras, la optimización del complejo y su revalorización, se vende produciéndose la capitalización para el cliente y el exit del negocio.

  En sus proyectos, el monto mínimo a invertir es de US$ 50.000 y el plazo de cada deal varía entre tres y cinco años. El promedio histórico de rentabilidad anual es del 19,93 por ciento en dólares, afirman. De acuerdo a su visión, las mejores oportunidades están en Florida, Nueva York, California, Colorado, Texas y Nevada. Si bien la compañía avanza con varias propuestas en simultáneo, entre sus lanzamientos más recientes destacan Summit on Nellis, en Las Vegas, Nevada. Es un complejo de 296 unidades y ofrecen una rentabilidad anual del 13,77 por ciento en dólares.

Noel Epelboim, CEO de la desarrolladora norteamericana Epelboim Real Estate, coincide en la visión optimista de este negocio. En la actualidad, su compañía promueve la conversión a viviendas de un edificio de oficinas vacío ubicado en la zona de Penn Quarter, en Washington DC. Sobre el potencial de este proyecto, destaca: "Allí existe una demanda no satisfecha de apartamentos pequeños. Además, por la presencia del Gobierno federal, el crecimiento de la demanda y de los precios es mucho más constante y tiene menos variabilidad que en otras ciudades".

En mayo comienza la demolición del edificio para construir 416 unidades de lujo. 

"La intención es asegurar, antes de la finalización de la construcción, un cliente institucional para adquirir la propiedad (previo a iniciar el arrendamiento de las unidades), aprovechando la gran demanda en el mercado para esta clase de activos y en esta ubicación, que es privilegiada", explica el desarrollador.

El plan de inversión es de tres años en total, con una rentabilidad esperada de alrededor de 24 por ciento anual (75 por ciento total). El monto mínimo para participar es de US$ 500.000 y el total del proyecto implicará US$ 36 millones. "Lo venderemos vacío, antes de alquilar los departamentos. Será para un fondo inmobiliario, uno de pensiones o una compañía de seguros. La renta promedio será de unos US$ 3000 por mes (las unidades)", proyecta Epelboim, quien estuvo de visita en la Argentina para difundir el proyecto y levantar capitales locales.

Uno de los países que históricamente capta mayor interés de los inversionistas inmobiliarios es Estados Unidos.

Además, este empresario recomienda la participación en proyectos hoteleros, en condominios "con foco en mercados muy específicos" y en multifamily de apartamentos para estudiantes. "También los complejos de viviendas para personas de la tercera edad y enfermos -denominados Assisted Living- tienen un auge importante", señala.

En tanto, Ariel Arrocha, director de la consultora LATAM en USA para Argentina, recomienda que "si bien el inversor argentino está bastante acostumbrado a trabajar en el exterior", se asesoren antes de decidir cualquier tipo de inversión porque "hay que conocer a cada persona y saber qué tipo de necesidades tiene para atemperar riesgos y minimizar o evitar impactos tributarios. Todo tiene un proceso y lo primero debe ser la estructura y el análisis impositivo".

Más allá del modelo multifamiliar de inversiones en real estate, los entrevistados también recomiendan otros negocios que ofrecen una rentabilidad interesante: la participación en proyectos hoteleros, el de condominios pero "focalizado en mercados muy específicos" y el multifamily de apartamentos para estudiantes. "También los complejos de viviendas para personas de la tercera edad y enfermos -denominados Assisted Living- tienen un auge importante", señala Epelboim.

Arrocha añade: "Se trata de Senior Living Facilities, que comprenden barrios, residencias y edificios apuntados a personas de más de 55 años. "Hay proyectos que albergan cosas específicas para estas personas que están bien pero quieren vivir en un lugar donde no haya chicos ni mucho ruido y que tenga amenities pensados para adultos. Desde ese lugar hay una demanda insatisfecha altísima. Las estadísticas americanas dicen que para 2035 hará falta exactamente el doble de la existencia actual de vivienda y ubicaciones para Senior Living Facilities. Es decir, hay que duplicar la cantidad de camas. Esto es muy interesante como foco de inversión".

Epelboim agrega que próximamente su empresa desarrollará un proyecto hotelero en la ciudad de Charlotte, North Carolina, porque "los hoteles han resultado ser fabulosos activos luego de la pandemia, con precios de alquiler y niveles de ocupación récords en ciudades importantes; sobre todo los resorts. Son proyectos que resultan muy rentables, aunque es un negocio diferente".

Otra empresa que tiene orígenes argentinos -Amarilla- lanza su primer multifamily en ese país. Surgida en la ciudad chaqueña de Resistencia, esta compañía desarrolla, construye y ejecuta proyectos inmobiliarios en ese país, en su propia tierra, en Arabia Saudita e India. Ezequiel Miedvietzky, su fundador, explica que en Estados Unidos se enfocan en viviendas multifamiliares "que incorporen sustentabilidad, diseño e innovación en mercados estables".

Sobre las razones que los llevaron a apostar a este nicho, el empresario comenta: "El mercado residencial de Estados Unidos se caracteriza por preferir alquilar en lugar de comprar". En función de ello, considera que "el negocio de las viviendas multifamiliares -que es el equivalente a un hotel de casas- es altamente competitivo y ofrece una gran capacidad de escalabilidad".

La firma adquirió un terreno en Fort Lauderdale para construir 40 unidades de vivienda. Las obras comenzarán el segundo cuatrimestre de 2024 y se extenderán durante 18 meses. La inversión ronda los US$ 15 millones. Respecto de la rentabilidad, buscan alcanzar el 10 por ciento de tasa de retorno anual (para los inversores de pozo).

Al respecto, Miedvietzky aclara: "Si bien en este proyecto particular no estamos abiertos a inversores, sí para los próximos. Estamos analizando varias posibilidades. Actualmente, desarrollamos un plan de cinco años así que esperamos en 2025 poder iniciar dos proyectos más y de mayor escala. La inversión mínima para participar pensamos que estará en el orden de US$ 300.000 a US$ 500.000". Su búsqueda se centra en ciudades como Fort Lauderdale y Palm Beach, aunque también exploran proyectos fuera de Florida.

Por otra parte, el análisis de Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management, no resulta tan optimista: "El mercado estadounidense de real estate no será atractivo porque al comparar la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, es negativa. Dado esto, se seguirá contrayendo".

En cambio, este consultor aconseja virar al viejo continente: "Visualizamos apreciaciones en Europa a partir de 2024, por lo que es mucho más atractivo invertir este año". Y puntualiza que en España "hay un gran temor de que los inventarios en los bancos sigan aumentando, lo que podría permitirle a los fondos entrar con importantes descuentos".

Esta nota se publicó originalmente en el número 352 de revista Apertura.

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