Boom inmobiliario

Escaparse de la ciudad: cuáles son los countries más caros y dónde están las oportunidades más baratas

Amplia variedad entre los lanzamientos de los últimos meses, con foco en una heterodoxa clase media, seducida por la posibilidad de alejarse de la vida urbana. Construir: un buen negocio para los desarrolladores.

Alejarse de la ciudad para abrazar la naturaleza dejó de ser un deseo inalcanzable para convertirse en una posibilidad concreta. Empujada por la pandemia, la migración de aquellos que buscan aire libre y puro, dicen en el mercado, no se detuvo desde 2020. En definitiva, el Covid demostró que en muchos casos ya no hay excusas para posponer una mudanza y un verdadero cambio de vida, dando así lugar a un éxodo que no parece circunscribirse a los alrededores de la ciudad, muy en línea también con el ubicuo y nómade perfil del trabajador digital.

De este modo, más lejos, más cerca, la cantidad de los que persiguen su sueño verde, hasta alcanzarlo, no parece haber menguado. Al contrario: cuando la búsqueda de los actuales migrantes se enfoca en lotes del GBA, la demanda, dependiendo del área, hasta puede llegar a superar la oferta. En este sentido, un primer dato concreto que surge, relevadas las novedades a pocos kilómetros a la redonda de Buenos Aires, es que los lanzamientos durante el último semestre fueron relativamente pocos.

Bajo la lupa, hubo más en el sur que en el norte lo que también explica ciertos valores. De acuerdo con los que saben, siempre en materia de lotes, los precios pueden ser un 20 y hasta un 30 por ciento menores hacia La Plata y Ezeiza que por la Panamericana hacia Zárate. Pero ya sea porque hay poca oferta, o bien porque algunos precios representan una oportunidad (máxime con los accesibles costos de construcción aún vigentes), se registra buen ritmo en las ventas.

En el corredor verde integrado por el ya citado partido de Ezeiza más Esteban Echeverría, Presidente Perón y San Vicente, entre las novedades recientes aparece Bell Barri, ubicado en Cuba 4500, a cinco minutos del shopping Las Toscas. Se trata de un desarrollo de 105 lotes que van desde los 600 a los 703 m2, en los cuales se podrán realizar viviendas unifamiliares rodeadas del ansiado entorno verde, que arrancan en los US$ 55.000. Las amenities del barrio incluyen un sector deportivo con senda aeróbica de un kilómetro, una huerta orgánica y espacio coworking, entre otras.

Alejandro Mazzei, director de la inmobiliaria homónima con actividad en el corredor, destaca las consultas que registró por este emprendimiento; personas, describe, que vivían en departamentos en CABA o alrededores y buscaban mudarse a espacios abiertos o casas más grandes para mayor esparcimiento. En esencia, familias para quienes resulta importante estar a minutos de Ruta 58, "y contar con una amplia propuesta gastronómica, cercanía a centros de salud y varias instituciones educativas".

Por cierto, de acuerdo con informes de 2020 y 2021 del ministerio de Desarrollo Productivo, el área registró máximo movimiento. De hecho, consignan los papers, ésta fue la zona de mayor desarrollo en los últimos 24 meses. "Hay nuevos barrios, condominios, colegios, centros médicos y todo tipo de infraestructura", refuerza Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, empresa encargada del desarrollo de Pampa, un barrio de chacras de "lotes gigantes", de entre 2500 y 5000 m2, a cuatro kilómetros de San Vicente y también muy cerca de Canning.

Con una inversión que supera los US$ 6 millones, en el caso de Pampa, los lotes se comercializan a un valor de US$ 12 el m2; es decir, entre 30.000 y US$ 60.000 por terreno. En cuanto a financiación, se abona un anticipo del 30 por ciento y el saldo en 30 cuotas. A fines del año pasado, en la preventa, se desprendieron del total de la oferta (15 lotes) y al cierre de esta edición, que inician la primera etapa, salen con 35 terrenos. El barrio abrirá sus puertas en 2024.

"Esta ha sido la región con el mayor crecimiento demográfico y la mayor cantidad de metros cuadrados construidos de toda la Argentina", retoma Garbarini, acerca del presente y potencial de la zona. "Y no es un fenómeno pasajero, ya que se remonta al último cuarto de siglo. Justamente, hace solo 25 años, Canning era un pequeño pueblo de apenas 5000 habitantes y hoy forma una comunidad regional de más de 120.000 vecinos", completa.

Otras voces, otros ámbitos

Aunque los lanzamientos son proporcionalmente muchos menos, también hay novedades al oeste y al norte del GBA. Los valores de la oferta hablan de la demanda: existe una amplia gama de precios, lo que indica que hay mercado tanto entre los más acomodados como en una clase media con ingresos ídem. Para todos ellos, el verde es lo que cuenta. En este sentido, pueden leerse los datos de 2020: desde el vamos, según registros oficiales, hay 353 barrios privados en provincia de Buenos Aires, una cifra que, como se ve y se lee, hay que actualizar.

Prados del Oeste 2 es un club de campo. Hay 256 lotes unifamiliares, a partir de los 800 m2.

Activado el GPS, a 37 kilómetros de CABA, Prados del Oeste 2 se define como un club de campo. En concreto, son 256 lotes unifamiliares, a partir de los 800 m2 y desde los 40.000 hasta los US$ 70.000, con infraestructura de servicios comunes, tales como seguridad 24 horas, redes de agua potable, cloacas, electricidad, además de diversas amenities. "Se trata de la primera etapa de cuatro", comenta Cristian Szczygiel, gerente comercial de Grupo Vaccaro, inmobiliaria con varias décadas de presencia en el área.

De acuerdo con el ejecutivo, el emprendimiento, lanzado a principios de año y desarrollado por Farallon, tiene dos ventajas: "La primera es la cercanía con la ciudad, 30 kilómetros antes de Luján y muy cerca de la zona comercial de Moreno. Y la segunda es la disponibilidad, ya que hay muy pocos proyectos en el área". Según el gerente comercial, el cliente más clásico es aquel que pertenece al corredor oeste, de Caballito a Liniers, aunque también desde el GBA.

¿Qué sucede en Zona Norte? Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria, presente en el área, responde: "En materia de nuevos lanzamientos, yo creo que están más para el lado del sur del Gran Buenos Aires o bien hacia el oeste, donde todavía hay mucha tierra para desarrollar. Acá, en la parte de Tigre, ya está muy acotado lo que es tierra para hacer lanzamientos en barrios. Y acá los más fuertes son Nordelta y Villanueva, con barrios ya lanzados y ya construyendo".

Pozzi indica que el último barrio que lanzó Nordelta fue el año pasado, el 2021, "un boom tremendo, un barrio para un cliente premium. Estamos hablando de lotes de valores muy elevados, que dan al agua y son grandes, de 800 a 1200 metros". Se trata, delimita el bróker, del sector cercano a la avenida Bancalari, próximo al futuro Centro Cívico que va a tener Nordelta, un área de la que también se informa aparte.

La situación excede a Tigre y se replica en otras zonas. Los números mandan y, como se sabe, la escasez encarece, por lo que el segmento comprador se reduce. Sin embargo, están los que pueden y compran. Pebble Beach, un nuevo barrio dentro de las 175 hectáreas de Pilar Golf, con 30 lotes de 1200 m2 cada uno listos para construir, da prueba de ello. Según informa la empresa, a cinco meses de su presentación, quedaba escasa disponibilidad.

"Pilar mantiene un ritmo muy activo en lo que a venta de lotes se refiere. Gran parte se explica por los aún bajos costos de construcción y el sostenimiento de la demanda de familias a radicarse en la periferia de Buenos Aires, una tendencia que se aceleró luego de la cuarentena y que aún hoy persiste, apalancada por las nuevas modalidades de trabajo a distancia", confirma Mauro Misuraca, presidente de Pilar Golf.

Más allá del horizonte

El cambio de una vida "asfáltica y cementada" por otra más "natural y oxigenada", no se circunscribe al GBA. Más allá del horizonte cercano, hay varias iniciativas que involucran loteos, con foco en un comprador que puede y elige establecer distancias con Buenos Aires de un kilometraje un poco más importante, aunque autovías y rutas remozadas las vuelven bien relativas. Este factor, sumado a la tecnología, hace que algunos compradores opten por terrenos de otras latitudes, más lejanas a la capital.

Pampa, un barrio de chacras de "lotes gigantes", a cuatro kilómetros de San Vicente.

La playa hoy está más cerca que antaño y otro tanto sucede con las sierras. "La excelente recepción que tuvimos en el mercado se debe al fuerte aumento de la demanda de lotes residenciales que vive la ciudad", comenta Jorge Kacef, gerente de Pinamar S.A., desarrolladora con más de 75 años de actividad y fundadora de la ciudad balnearia, refiriéndose a Bosques, su último lanzamiento en la ciudad de los pinos, además de contextualizar la demanda.

El proyecto, cuyo masterplan lleva la firma de Bodas Miani, Anger & Asociados (BMA), es una propuesta urbanística con lotes que parten desde los 1000 m2. El precio de un lote promedio interno, con 1100 m2, arranca en los US$ 85.000, con 15 por ciento de descuento para inversores y socios fundadores, más bonificaciones adicionales. Según informó la desarrolladora, responsable de otros emprendimientos como Villa de Mar y La Herradura, se vendió el 80 por ciento de la oferta de 330 lotes a tan solo dos meses de su lanzamiento, realizado el último diciembre. ¿Qué cómo marcha la demanda? Pues los números hablan.

Cabe dilucidar si los compradores adquieren la tierra para construir una vivienda permanente, una casa de vacaciones o solo por inversión. Por lo pronto, el desarrollo está pensado tanto para el que vive en Pinamar como para el que llega como turista, entendiendo "cómo quieren vivir, qué les gusta y qué no". En ese sentido, de acuerdo con Martín Bodas, socio de BMA, el emprendimiento es el resultado de diseñar experiencias urbanas, de entender la urbanidad en convivencia con la naturaleza y, por supuesto, de crear comunidad.

Pero ni la playa es la única convocante, ni el cliente interesado en productos premium es el único del mercado. En otro punto de la provincia, más exactamente en Sierra de la Ventana, Eidico empezó el año presentando la tercera y última etapa del barrio Las Verbenas, que contempla 86 lotes a entregar en 2024, con una superficie promedio de 950 m2 y un valor también promedio de US$ 21.300. Si de paisajes se trata, en la empresa consignan que el 40 por ciento de los terrenos se encuentran sobre el arroyo San Teófilo; el 25 por ciento posee orientación hacia las sierras y el 35 por ciento son lotes internos pero con vistas al verde.

"Nuestro segmento de desarrollo suburbano ha vivido un muy buen momento en los últimos dos años", dice Mateo Salinas, gerente general de la firma, ratificando la tendencia del mercado. "En 2020 vimos que la demanda de lotes y casas triplicaba la habitual. Y aunque luego bajó un poco y se estabilizó, continuó en el 2021. Esto obedece a condiciones macroeconómicas tales como el tipo de cambio o la falta de acceso al dólar, que hace que la gente se refugie en los inmuebles como inversión o resguardo de valor", analiza

Así y todo, a la hora de describir el segmento poblacional que hoy se interesa por la oferta de Eidico, en la empresa señalan que en su mayoría se trata de familias jóvenes que buscan acceder a primera vivienda y optan por proyectos en cuotas y en pesos (teniendo en cuenta la falta de crédito hipotecario), además de los que compran para invertir. ¿Y el futuro? "Si la pregunta apunta a saber si la demanda por el verde y la calidad de vida continuarán, nosotros creemos que sí", finaliza Salinas.

La versión original de esta nota se publicó en el número 340 de revista Apertura. 

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