Entre los sectores de la economía que recuperaron los niveles prepandemia está la construcción. Si bien en aquel entonces la actividad no estaba en su mejor momento y venía en baja desde 2018, en los últimos dos años los empresarios del sector aprovecharon la caída que se registró en los costos de construcción medidos en dólares así como el boom de demanda inmobiliaria que hubo en las áreas suburbanas para mantenerse a flote durante el tsunami del coronavirus.

A pesar de la incierta y difícil coyuntura que atraviesa el país, Eduardo Costantini, fundador y presidente de Consultatio, sigue apostando por la Argentina. Referente indiscutido del real estate local, sus proyectos actualmente activos y por lanzar en el país implican más de US$ 2000 millones de inversión.

Su orgullo más reciente: la inauguración de Oceana Puerto Madero, un complejo residencial high-end frente al Faena Hotel, en el dique 2, donde invirtió US$ 124 millones.

Pero, más allá de su alegría por este logro, al también fundador del Malba le preocupa "la incertidumbre" y la "falta de rumbo" que se respira en estas tierras. Ante el micrófono de Apertura no escatima críticas a la dirigencia política -tanto del oficialismo como de la oposición- y llama a realizar una concertación que permita sacar adelante al país. Aunque, admite, parece una utopía. Si bien Costantini es de hablar pausado, al abordar la coyuntura se lo escucha apesadumbrado... quizá desilusionado, tal vez cansado o acaso triste...

¿Cómo ve el panorama político-económico?

Hay una gran incertidumbre. El país está desencontrado, no tiene rumbo. Falta consenso político. Los dirigentes en general no están a la altura de las circunstancias ni de las dificultades que presenta la Argentina, con los enormes desequilibrios y la casi hiperinflación que hay.

El país tiene los instrumentos y la riqueza para poder desplegar un programa coherente pero, en el fondo, todo es un tema político. Todos los partidos y sectores deberían reconocer la prioridad de bajar la inflación que castiga a la economía y, sobre todo, a la gente de los sectores medios y medios-bajos. Esta tasa de inflación probablemente produzca una recesión porque disminuye el poder de compra.

¿Cree que vamos hacia una hiperinflación?

No será una híper de 2000 por ciento anual pero nos vamos acercando a los tres dígitos; resulta muy difícil manejar la economía y que las familias lleguen a fin de mes. Mientras, se atrasa más el valor de las tarifas, de los servicios públicos, se desajusta la inversión y se desacopla todo.

¿La Argentina transita un camino de degradación que es reversible?

Lamentablemente la tendencia secular de la Argentina es al descenso, en términos educativos y de pobreza, con chicos que ni trabajan ni estudian. Si la política cambia culturalmente, esto se puede revertir. Pero no veo que suceda. En Juntos por el Cambio se están preparando para no repetir errores y para presentar un programa económico, pero deben contar con gran consenso porque, sino, después no tendrán la base para instrumentarlo.

Pacto de la Moncloa

¿Cuál cree que es el rumbo a tomar para que el país salga adelante?

La política actual es un poco hipócrita porque se le aumenta a los jubilados y se fomentan paritarias pero, por otro lado, se entrega un índice mensual de inflación del 4 o 5 por ciento. El camino tiene que basarse en un acuerdo político extrapartidario en el que las prioridades sean para todos las mismas. Si no hay un pacto para arreglar la Argentina, es muy difícil que el país encuentre un rumbo verdadero.

¿Considera viable lograr este tipo de acuerdo entre todos los sectores?

La verdad, no. Tengo la esperanza de que pueda lograrse pero en el día a día veo que la dirigencia política no está en eso, está pensando en las elecciones de 2023. Hacen su propia agenda y este tema está en segundo plano. Hay que empezar a encontrar consensos ya porque los problemas están hoy, no dentro de dos años.

Aparte, si no se tiene un acuerdo más amplio que el de la propia candidatura, es muy difícil después aprobar en el Congreso las leyes necesarias porque la oposición jugará, como siempre, en contra. Para sacar adelante a la Argentina, se tiene que dar un gobierno de una coalición amplia, que el nuevo presidente sea de transición y que tenga la misión de resolver los problemas perentorios del país.

Los dirigentes no apuntan a lograr un Pacto de la Moncloa, por ejemplo; no dicen que es una situación de emergencia, extraordinaria y muy complicada. La prioridad que tienen es ganar las elecciones, no ordenar el país.

¿Cree que se busca hacer "aguantar" la economía hasta las elecciones presidenciales?

La oposición se está preparando para ganar pero no atiende la necesidad actual. No se ve que planteen qué pueden hacer -aun siendo oposición- para que la Argentina mejore o para sembrar las condiciones que permitan establecer fundamentos sólidos políticos que den la base de sustentación de un programa económico coherente e integral.

Está (Javier) Milei a los gritos, siendo libertario. Todo muy bien, pero no se puede cerrar el Banco Central y al Estado como propone. Es una utopía, vende ilusiones porque eso no se puede materializar nunca. En cuanto al Gobierno, están peleados entre ellos. Y respecto al diálogo con Cambiemos, el presidente está a los insultos contra (Mauricio) Macri. Es todo beligerancia política, mientras la gente está muy mal. La política está en el limbo.

¿Los empresarios esperarán lo que suceda en 2023 para decidir invertir?

La idea no es aguantar porque después de 2023 no sé qué vendrá. Nosotros nos concentramos en nuestros proyectos y los dinamizamos al máximo. A pesar de toda la crisis que viene desde 2018, estamos en un período de mucha actividad. Entre Nordelta y Puertos hay 1500 casas en construcción y estamos trabajando a full en todas las obras. En CABA invertiremos en todos los terrenos que ya compramos. Es decir, dentro del lío, vamos navegando.

Claro que no podemos descifrar ni predecir la situación macro política, económica y social. No es que invertimos porque creemos que es una gran oportunidad y que vendrá una Argentina mejor. No lo sabemos. Tampoco se ve algún indicador o factor catalítico que a uno lo lleve a pensar que habrá -por fin- un cambio para bien de mediano plazo en el país.

De estreno

Este mes inauguran Oceana Puerto Madero. Actualmente llevan vendido el 65 por ciento de las unidades, ¿la respuesta del mercado fue la esperada?

Resulta clarísimo que el mercado está débil. Está golpeado por la crisis económica pero también por la tendencia a salir de la ciudad, dado que hay varias familias y jóvenes que, a partir del cambio cultural que produjo la pandemia, valorizan los espacios abiertos y la baja densidad. Esto afecta al mercado de la ciudad de Buenos Aires, pero vamos vendiendo gradualmente. Creo que habrá gente que hará un upgrading dentro de Puerto Madero. Es un proyecto diferente a los de la zona: no son torres y cuenta con 7500 m2 de área verde.

A pesar de que comenzó a volverse a la normalidad, ¿cree que la tendencia a la suburbanización continuará?

Se está volviendo a una nueva realidad; la pandemia produjo cambios que -para mí- llegaron para quedarse. Las ciudades se irán recuperando gradualmente porque perdieron en relación a la periferia.

Proyección corporativa

¿Fue debido a los cambios de tendencia que decidieron modificar el proyecto de oficinas Catalinas Río que iban a construir en la zona de Catalinas Norte?

Exacto. Como la gente rota y no trabaja todos los días en las oficinas, el uso es menor, disminuye la demanda y se requiere menos superficie. Ya no hay que pensar que todo el equipo estará simultáneamente en las plantas. Además, si bien estamos en un período de transición, las oficinas tienen que cambiar el layout para que haya otro aprovechamiento del espacio.

¿El mercado corporativo recuperará rentabilidad?

Llevará varios años. Es un sector en el que hay aumento de vacancia y en el que las oficinas que se alquilan se pagan al dólar regulado (oficial). A su vez, hay una tendencia a instalar oficinas fuera de los centros urbanos porque las empresas tienen la necesidad estratégica de mejorar su hábitat de trabajo con espacios amplios y con verde, y si los edificios están en zonas de baja densidad, mejor.

Entonces, ¿cómo será el nuevo proyecto a desarrollar en Catalinas?

Intentaremos una propuesta que aportará una nueva identidad y un muy buen proyecto arquitectónico. Preferentemente estará pensado para viviendas, aunque habrá retail y servicios en la planta baja; también estamos viendo de incorporar una parte hotelera y otra de oficinas.

El proyecto original lo dividimos. Ahora serán tres torres, que desarrollaremos en forma gradual. Vamos a iniciar la primera y veremos cómo responden las ventas para ver cuándo podemos comenzar las siguientes.

Serán 100.000 m2 y para la construcción se invertirán entre US$ 160 y 180 millones (adicionales a los 145 millones pagados por el terreno).

Apuestas residenciales

¿Y cómo es la situación en los otros proyectos residenciales que tiene en curso?

El nuevo edificio en Huergo 475 anda bien. Hicimos un lanzamiento de plataforma pero todavía no avanzamos con el gran lanzamiento. Ya se construye el subsuelo, las cocheras y las primeras losas.

También tenemos en construcción Oceana Nordelta. Es un edificio muy lindo, sobre una isla de dos hectáreas, que balconea sobre el lago central. La gente lo apreciará mejor cuando se vea la estructura porque tendrá formas orgánicas onduladas.

En cuanto a urbanizaciones, Nordelta y Puertos vienen muy bien y a toda marcha.

¿Cuántos barrios le falta lanzar en Nordelta?

Dos. Y estamos trabajando muy fuerte con varios proyectos en el centro urbano donde queda mucho por hacer dado que son 38 manzanas, unos 400.000 m2 de FOT. Esto puede llevarnos unos 15 años de obras aproximadamente.

¿Y en Puertos?

También estamos a mil, haciendo dos barrios muy grandes y hay otros desarrolladores que construyen edificios de vivienda y de oficina. Ahí nos queda más o menos un 50 por ciento por desarrollar. Puertos va a un ritmo más acelerado que Nordelta; se vende alrededor del doble de terrenos pero a la mitad del precio, aproximadamente.

Resulta muy difícil predecir la demanda a futuro pero en Puertos también hay para desarrollar durante los próximos 15 a 20 años.

Durante la pandemia tuvieron un auge de ventas en ambas urbanizaciones, ¿cree que mermará?

Continuará bien pero eventualmente creo que se desacelerará el ritmo.

Invertir en tiempos de crisis

En el marco de las actuales condiciones y demandas del mercado, ¿qué recomienda considerar al invertir en real estate?

El consejo es que quien vaya a comprar una propiedad elija bien, porque no solo importa el precio sino que también es fundamental la calidad dado que los que están en segunda línea luego tienen mucha menos liquidez a la hora de la venta porque se valorizan menos. No se vende todo, se vende lo bueno.

Existen oportunidades porque hay sectores dinámicos y ventas -aunque selectivas- en proyectos de última generación que tienen los atributos que la demanda pide en la actualidad. Cuando se va a hacer un proyecto hay que tener en cuenta el cambio de paradigma para dar respuesta a las nuevas necesidades en términos espaciales, de verde, de tecnología, de densidad, de locación, etcétera.

¿La construcción inmobiliaria continuará activa? ¿Qué pasará con el costo de construcción?

Creo que sí, seguirá creciendo pero calculo que menos que durante el pico máximo de hace unos meses atrás, debido al aumento que hubo del costo de la construcción, aunque sigue por debajo del promedio histórico. Por otro lado, la economía está yendo a una meseta, con vistas a caer por lo que es un efecto negativo a considerar.

Y en términos de la economía en general, ¿en qué tipo de instrumentos aconseja invertir?

Con los activos líquidos, lo mejor que se puede hacer es mantenerlos en dólares porque no se sabe qué pasará con la deuda interna y la externa, aunque eventualmente será necesario refinanciarlas porque el Estado no tiene apertura en el mercado de crédito. Entonces, dentro de dos o tres años, cuando caigan los vencimientos, obviamente habrá reestructuración en el valor de los bonos globales, que están por debajo del valor de canje. Es un stress gigante.

¿Cómo puede afectar la inflación en los Estados Unidos y la devaluación de los dólares? ¿Seguirá siendo conveniente mantenerse en dólares en la Argentina?

Ahí se pasa a otro problema, que es cierto: ¿qué se hace con los dólares? ¿Cómo los invierto? Ahora las tasas han subido un poco -aunque no tanto- pero yo colocaría en bonos cortos de dos a tres años y obtendría más o menos 4 por ciento en dólares. Como no se sabe cuánto de resistente será la inflación internacional, tal vez hay una suba de tasas más fuerte de la pensada.

¿Qué opina sobre invertir en criptomonedas?

Las criptomonedas tienen una volatilidad enorme, no son para un ahorrista. Quizás sí para gente joven que está en curva ascendente de sueldos y que continúa produciendo porque tienen más defensa frente a una baja; aparte, porque tal vez son inversores más sofisticados que siguen el tema de cerca. Pero, ya vimos que con la caída de todos los mercados éstas también bajaron. Subió la inflación mundial y las cripto -que justamente están hechas para defenderse de eso- cayeron mucho. Tienen muchos riesgos. 

El texto original de esta nota fue publicado en el número 342 de la revista Apertura