Murió la Ley de Alquileres: cómo se firman los contratos desregulados desde hoy

La Ley de Alquileres fue derogada y en las inmobiliarias, el último día hábil de 2023, no dio respiro. Los propietarios buscaban cerrar nuevos contratos con actualizaciones trimestrales e índices de ajuste más cercanos a la inflación.

"Había muchos contratos contenidos que estaban esperando este día para firmarse. Hoy las partes pueden negociar libremente y esos diálogos son intensos, nadie quiere perder y nosotros buscamos ser intermediarios para que así sea", explicó Daniel Bryn, dueño de Invertire Real Estate.

A través del Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU), que firmó el presidente Javier Milei y entró en vigencia este viernes, se da la posibilidad de que los términos y condiciones de los alquileres se puedan negociar libremente entre las partes. Aunque también se establecen ciertos puntos que complica el escenario de los inquilinos.

"Una de las condiciones que más cuesta hacerle entender a los inquilinos es la multa que deben abandonar si se interrumpe el contrato antes de lo previsto. Antes solo había que pagar un mes de alquiler. Ahora se exige el 10% de lo que resta para cumplir el contrato", explicó Bryn.

Cómo se pactan los nuevos contratos

Si bien cada acuerdo es independiente, las inmobiliarias aseguran que hay una fuerte tendencia hacia actualizaciones trimestrales. "Es muy difícil plantear ajustes mensuales con los altos números inflacionarios. La mayoría de los propietarios piensa en incrementos cada tres meses tomando como referencia el índice de inflación que mide el Indec", agregó por su parte, Adrián Cyderboim, director de Crecer Inmobiliaria.

Pesa a que el 70% de la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, estaba en dólares -antes de las modificaciones establecidas en noviembre pasado previo al balotaje-la mayoría de los propietarios se inclinan por acuerdos en pesos.

"Se espera que el dólar esté estable durante todo 2024, no así la inflación con los altos números ya anunciados para el primer trimestre del año que viene. Hoy los propietarios piensan que van a perder menos en pesos, por eso deciden hacer contratos en moneda local", argumentó Bryn.

Otro de los puntos en donde hay cierta coincidencia en el mercado tiene que ver con la extensión de los contratos. "La tendencia marca acuerdos por dos años, como eran antes de 2020 cuando se aprobó la Ley de Alquileres", explicó Cyderboim.

"Hoy la mayoría está hablando de contratos a 24 meses y con reajuste semestral, evitando de esta forma colocar a los inquilinos en exposición en moneda dura como el dólar y que los locatarios puedan acceder en esta primera etapa, a los departamentos sin tener que endeudarse y que tenga pronta absorción del mercado", agregó por su parte, Jorge Toselli, dueño de JT Inmobiliaria.

Otras de las prácticas que empieza a escucharse en las inmobiliarias es un mix entre valores en pesos y dólares. "No está prohibido. Muchos piensan el primer año regirse por la moneda local pero ya el año que viene poner un valor dolarizado", agregó Bryn.

Se activó la oferta

En diciembre, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, se duplicó la oferta de inmuebles en alquiler. "Teníamos un número apenas superior a 400 propiedades en renta, hoy estamos hablando de más de 800", dijo Alejandro Bennazar, ex presidente de CIA.

Para los especialistas esto también impacta de forma directa en los precios. "Al haber más oferta en el mercado los valores de los alquileres empiezan a bajar. Esperamos un primer trimestre muy bueno. Ya las consultas vienen muy bien esta última semana lo que nos da a entender una reactivación plena en enero 2024", concluyó el especialista.

La Ley de Alquileres entró en vigencia en plena pandemia en 2020. En poco menos de tres años distorsionó la oferta alcanzando un piso histórico e hizo subir los precios. En el último año, según los datos de Mercado Libre en conjunto con la Universidad de San Andrés, los precios de los alquileres se dispararon, en promedio, un 170 por ciento.