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Núñez y Saavedra concentran hoy las obras, las oficinas y la inversión inmobiliaria que el microcentro porteño fue perdiendo en los últimos cinco años. El proceso tiene tres motores principales:
- El corrimiento de las empresas hacia el corredor de Avenida Libertador;
- La llegada del Parque de Innovación
- El deterioro sostenido del área central como destino tanto de negocios como de residencia.
El tiro de gracia lo dio la pandemia, cuando las empresas cerraron sus oficinas, enviaron a sus empleados a hacer home office y cuando quisieron volver a la presencialidad eligieron otro lugar. Después del cierre masivo, las compañías evaluaron que la presencia física era más productiva y quisieron volver, pero ya no al microcentro.
La zona arrastra una oferta de edificios mayoritariamente antiguos, sin categoría triple A, que no satisface la demanda de las grandes compañías. “Las empresas grandes no quieren el microcentro, quieren oficina premium”, señaló Iván Briones, desarrollador inmobiliario y Director Ejecutivo del Grupo Briones. El destino elegido fue el corredor de Avenida Libertador, desde el puente de Belgrano hasta Vicente López. “Desde ahí hasta Vicente López son casi todas oficinas, el 90% son oficinas y el 10% residencial”, describió. Las pocas superficies triple A que quedaron en el área central están concentradas en Catalinas y Puerto Madero.
A ese factor estructural se sumaron las condiciones del entorno cotidiano. Los cortes de tráfico, las protestas y la dificultad de circulación alejaron a empresas y a residentes. “Si tenés una protesta política, si tenés el tráfico, la gente prefiere irse más al norte”, explicó el desarrollador.
Las consecuencias sobre el tejido comercial fueron directas. “Hoy vas al microcentro y están casi todos cerrados”, señaló Briones. Florida, Avenida Santa Fe y el tramo de Cabildo en Juramento muestran la misma tendencia de baja actividad. La competencia del comercio electrónico y la preferencia por los centros comerciales completaron el cuadro. “La gente prefiere un shopping, que tiene todo junto, o pide por MercadoLibre, por Temu o por donde sea, y se lo manda a la casa”, indicó.
El polo universitario que empuja al norte
El gran catalizador del desplazamiento es el Parque de Innovación. El proyecto incorporará cuatro universidades a las que ya existen en Ciudad Universitaria, concentrando en esa área seis instituciones con aproximadamente 36.000 alumnos que concurrirán diariamente. “Le estás metiendo cuatro universidades nuevas en el Parque de Innovación, le estás metiendo 36.000 alumnos que van a ir todos los días ahí. Eso automáticamente te crea un polo estudiantil enorme”, señaló Briones.
La infraestructura de la zona no está preparada para esa escala. El transporte público es limitad y construir estacionamientos resulta técnicamente difícil por el nivel freático elevado. “No hay subtes, hay pocos colectivos y no hay estacionamiento, porque ahí hacés un pozo en la tierra un metro y ya tenés agua”, graficó el desarrollador. Esa restricción logística funciona como incentivo para vivir cerca del polo y evitar el colapso de acceso.
Núñez concentra la mayor cantidad de obras en construcción de toda la Ciudad de Buenos Aires y consolida su posición como nuevo eje de oficinas premium. Saavedra, contiguo, lidera el crecimiento en valorización de precios. “Hay un movimiento orgánico hacia el norte. Básicamente a Núñez y Saavedra”, resumió el desarrollador.
Saavedra, al lado del caos pero con verde
Saavedra se beneficia de su posición adyacente y registra el mayor crecimiento en valorización de precios de toda la ciudad. Está cerca del polo de Núñez sin estar en el epicentro de su expansión. Ofrece menor densidad de actividad, más espacio verde y mejor calidad ambiental. “Estás un poquito más alejado, no estás en el caos, pero estás muy cerca, tenés verde, tenés aire, está mejor. Por eso el movimiento hay”, explicó Briones. La lógica residencial apunta a quien quiere aprovechar la proximidad al polo sin pagar el precio de la saturación.
La reconversión del microcentro está difícil porque es cara y no tiene demanda
La posibilidad de transformar edificios de oficinas del microcentro en viviendas existe técnicamente, pero choca contra una economía desfavorable. “Reconvertir una oficina en residencial es caro. Hoy no conviene”, resumió Briones. El perfil del comprador dispuesto a vivir en esa zona no tiene necesariamente capacidad de pago para absorber los costos de una reconversión.
El nudo del problema es el financiamiento, ya que un desarrollador que invierte en la transformación de un edificio necesita recuperar el capital. El comprador potencial, en cambio, requiere financiamiento a largo plazo que el mercado privado no está dispuesto a ofrecer. “La única forma que te lo pague es con financiamiento a diez años, que vos como desarrollador no querés dar, porque pusiste la guita y querés que te vuelva”, precisó el empresario.
La alternativa que Briones ve más viable es la intervención del crédito público con líneas hipotecarias destinadas específicamente a reconversión. “Lo que yo haría es que el Banco Ciudad o el Banco Nación tengan créditos hipotecarios exclusivamente para reconversión en el microcentro”, propuso. El Banco Ciudad ya subsidia levemente la tasa para esa zona, pero la escala del instrumento no genera la demanda necesaria para que los privados avancen. “Si tenés mucha demanda, los privados se van a poner a hacerlo. La realidad es que reconvertir es mucha guita y tiene que ser el sector privado el que lo haga”, aclaró.
