Ley de alquileres: 60.000 inquilinos y dueños esperan que el Senado ratifique los cambios

Finalmente, el proyecto que plantea modificar la Ley de Alquileres obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados. A la espera de que la normativa pase por el Senado, cerca de 60.000 alquileres vencen a fin de mes en todo el país.

La pregunta surge sola; qué pasa con los contratos que caducan en una semana, que según cálculos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), sumaría un total de 12.000 solo en la Ciudad de Buenos Aires. "Habrá mucha incertidumbre sobre los próximos vencimientos. Entendemos que la mayoría hará prórrogas de entre 3 y 6 meses, hasta que el escenario se aclare", explicó Alejandro Bennazar presidente de CIA.

Desde el sector de bienes raíces reconocen que la noticia trae alivio a un mercado muy golpeado. "Esta media sanción ayuda a que los inversores vuelvan a apostar en el ladrillo para alquilar. Esperamos así volver a tener oferta", dijo Bennazar.

La actual Ley se aprobó en 2020 en medio de la pandemia. Las principales modificaciones incluyeron contratos a tres años y actualizaciones anuales -tomando como referencia un índice que elabora el Banco Central, en base con la inflación y los salarios. 

Pero en un contexto inflacionario, muchos decidieron quitar sus propiedades en alquiler y volcarlas a la venta. Otros, apostaron por los alquileres temporarios o por contratos "blue" -por fuera de la Ley-. "Hemos perdido muchísimos clientes por culpa de la norma vigente. Pocos quieren alquilar con la actual Ley por lo que eligen salir de la órbita de las inmobiliarias y hacer contratos independientes entre las partes", explicó Marta Liotto presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Hoy el mercado de alquileres está muy distorsionado. En julio, los precios volvieron a tener una suba récord, del 11,3%. En siete meses acumularon un aumento del 89,6%, muy por encima de la inflación, que según el Indec, acumuló en el año un alza del 60,2 por ciento.

Se suma además que la actividad en las inmobiliarias prácticamente se paralizó en la última semana, como consecuencia de la sorpresiva victoria de Javier Milei en las elecciones PASO.

Qué pasa con los contratos que vencen a fin de mes

Mientras se espera que las modificaciones a la Ley se debatan en el Senado, hay 60.000 contratos a nivel nacional que están por vencer. La mayoría de los propietarios planteará extender, a través de una prórroga, el alquiler por periodos que irán de tres a seis meses.

Pero, aquellos arriesgados que decidan renovar un nuevo contrato deberán hacerlo con la Ley vigente. Es decir con actualizaciones anuales y contratos a tres años. "En el Congreso no se derogó la ley actual. Simplemente se plantearon una serie de cambios. Ahora, hasta que no se trate en el Senado, seguirá vigente la Ley que se aprobó en 2020", dijo Bennazar.

Qué cambios se plantean

La oposición logró darle media sanción en la Cámara de Diputados, con 125 votos afirmativos contra 112 negativos, al proyecto de reforma de la Ley de Alquileres.  Entre sus puntos más destacados estipula volver a los contratos de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses con el actual índice que elabora el BCRA.

El cambio fundamental está vinculado a la cláusula de ajuste, que hoy es inviable en un contexto de alta inflación.  "Se podrán realizar por intervalos no inferiores a los cuatro  meses. Las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden".

Además se vuelve a la Ley anterior con el periodo de los contratos con un"mínimo de dos años" con la posibilidad de renunciar a ese plazo, "en caso de preaviso, bajo ciertas condiciones por parte de inquilinos o propietarios".

Aunque el proyecto de Ley establece que el plazo mínimo de dos años no será válido para ciertos tipos de alquiler, "como locación a contratos diplomáticos y, en particular, alquiler de unidades amuebladas para fines de turismo, descanso o similares".

Además el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes del inmueble"en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes". 

Como incentivos para la reactivación del mercado de alquileres, el proyecto propone exenciones al monotributo para aquellos propietarios que "no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación". Y otro estímulo:  la exención del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en locación "para casa-habitación, con contratos debidamente registrados".