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El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) atraviesa un momento de “estabilización tensa”. Tras el rally de recuperación que se inició en 2024, los datos del segundo semestre de 2026 muestran que el sector entró en una fase de marcada segmentación, donde conviven zonas que rozan máximos históricos con un stock de usados que no logra traccionar.
Según un informe de LCG, la dinámica actual es “heterogénea e incierta”. El diagnóstico es claro: el ladrillo sigue siendo el fetiche del ahorro argentino, pero la falta de una demanda “genuina” —aquella que compra para habitar y no solo para atesorar— empieza a ponerle un techo a la actividad.
Mercado inmobiliario: la brecha del 100% y el “efecto refugio”
Uno de los datos más disruptivos del informe es la brecha de precios. Una unidad a estrenar cuesta, en promedio, un 30% más que una usada. Sin embargo, en barrios de alta demanda y alto poder adquisitivo, esa diferencia supera el 100%.
¿A qué se debe esta distorsión? Para LCG, los inmuebles funcionan hoy más que nunca como una reserva de valor. Ante la desconfianza histórica en el peso y la inflación, quienes tienen excedentes se “dolarizan” vía m2. Esto explica un fenómeno inquietante: mientras las escrituras crecen (especialmente desde 2025), una parte considerable de las unidades nuevas quedan vacías. Se construye para ahorrar, no para ocupar.
El factor “Q de Tobin”: ¿es negocio construir?
En la jerga financiera, la “Q de Tobin” mide la relación entre el precio de venta y el costo de construcción. El informe destaca que, bajo la actual administración de Javier Milei, la rentabilidad del constructor ha regresado a niveles similares a los del periodo de Mauricio Macri.
Si bien los costos en dólares subieron, la mejora en los precios de venta ha permitido mantener márgenes “razonables” para sostener la obra privada. Sin embargo, el pico de rentabilidad se dio paradójicamente durante la gestión de Alberto Fernández, no por una suba de precios, sino por la “licuación” de costos que generó la brecha cambiaria en su momento (el dólar CCL volando mientras los costos en pesos se rezagaban).
Hoy, con un mercado cambiario más unificado tras la salida del cepo en 2025, la rentabilidad depende más de la eficiencia y la ubicación que del arbitraje de monedas.
El crédito hipotecario: del auge al impacto de la crisis
El 2025 fue el año del renacimiento de los créditos UVA, que llegaron a representar el 8% de la capacidad de compra de metros cuadrados autorizados a mitad de ese año. No obstante, el informe de LCG enciende una alarma: la crisis financiera de septiembre de 2025 tuvo un impacto negativo severo en el crédito hipotecario para vivienda.
Sin el motor del crédito traccionando con fuerza, el mercado vuelve a depender exclusivamente del “ahorro propio”. Esto limita el universo de compradores a los segmentos ABC1, dejando fuera a la clase media que necesita financiamiento de largo plazo para acceder a su primera casa.
El “plus” de los monoambientes
Para los inversores que buscan renta mensual, el informe trae una recomendación táctica: los departamentos más chicos siguen siendo los más rentables.
- Monoambientes: rendimiento anual del 5%.
- 2 y 3 ambientes: entre el 4,1% y 4,5%.
Esta mayor rentabilidad en las unidades pequeñas refleja la presión de la demanda de alquileres por parte de jóvenes y hogares unipersonales, que tienen menor capacidad de pago y se ven obligados a competir por los espacios más reducidos.
La conclusión de LCG para lo que queda de 2026 es cauta. Para que la valorización de los inmuebles sea sostenible y no dependa únicamente de los “ahorristas de colchón”, se necesitan dos condiciones que hoy están bajo observación:
- Vigorización del crédito hipotecario: que logre superar el golpe de finales de 2025.
- Recuperación del salario real: para que el poder adquisitivo en m² sea una realidad y no un espejismo de la apreciación cambiaria.
En definitiva, el mercado inmobiliario está en un “laberinto”. Hay m², hay construcción y hay interés, pero falta el puente que una esos ladrillos con una demanda social que hoy, sin crédito masivo, mira la recuperación desde afuera.
