Quien busca comprar una propiedad suele mirar primero el valor del metro cuadrado, pero hay otro número que, una vez concretada la operación, pasa a formar parte del presupuesto mensual y puede modificar por completo el costo de vivir allí: las expensas.
Durante mucho tiempo existió una asociación casi automática entre ambos indicadores. Se suponía que los barrios con propiedades más caras también concentraban las expensas más altas.
Un relevamiento realizado por Octavo Piso, plataforma de administración de edificios y barrios cerrados, muestra que los rankings de expensas ya no coinciden necesariamente con los de precios inmobiliarios.
El estudio analizó los valores promedio abonados durante el primer semestre de 2026 por más de 200.000 usuarios de edificios y urbanizaciones privadas.
La diferencia no responde solamente al barrio donde se encuentra una propiedad. Seguridad, cantidad de personal, amenities, infraestructura, obras y la propia organización del consorcio pesan cada vez más en la ecuación.
En la Ciudad, las expensas más altas ya no están donde el metro cuadrado es más caro
El caso más llamativo aparece en la Ciudad de Buenos Aires.
Según Octavo Piso, el barrio con las expensas promedio más altas del primer semestre fue Colegiales, con $341.569 mensuales. Lo siguen Villa Devoto, con $326.411, Villa Crespo, con $240.068 y Floresta, con $235.752. Esos son, por valores, los barrios más exclusivos.
En el otro extremo aparecen Barrio Olímpico, con apenas $82.302, Palermo, con $147.769, y Flores, con $149.952.
Puerto Madero continúa siendo, por amplio margen, el barrio más caro para comprar un departamento en la Ciudad, con un valor promedio de USD 6.165 por metro cuadrado. Palermo y Núñez completan el podio. Colegiales, en cambio, no aparece entre las zonas de mayor precio de venta.
La conclusión es sencilla: el precio de compra y el costo mensual de mantener una propiedad ya no necesariamente recorren el mismo camino.
En Provincia, las expensas y el valor tampoco coinciden
La misma lógica aparece al analizar los edificios de la provincia de Buenos Aires.
Acassuso lidera el ranking de expensas, con un promedio mensual de $515.591. Luego aparecen Olivos ($385.246), San Isidro ($342.898), Quilmes ($271.755) y Martínez ($268.492).
Entre las localidades con menores valores figuran Mar del Tuyú ($55.529), San Justo ($69.091) y San Clemente del Tuyú ($77.685).
Sin embargo, cuando se observa el mercado inmobiliario ocurre otra cosa.
El último informe de Zonaprop muestra que Vicente López continúa siendo el municipio con el metro cuadrado más caro del GBA Norte, seguido por San Isidro y Tigre.
Es decir, el liderazgo en precios tampoco coincide exactamente con el de las expensas.
En countries la diferencia es todavía mayor
El contraste se vuelve más evidente en los barrios cerrados. Dique Luján encabeza ampliamente el ranking de expensas, con un promedio de $1.522.598 mensuales.
Muy por detrás aparecen Mar del Plata ($949.358), Belén de Escobar ($895.776), Troncos del Talar ($855.323) y Zelaya ($782.376). En el extremo opuesto figuran Pinamar ($290.127), Pilar ($353.990) y San Vicente ($527.448).
La diferencia entre el primero y el último supera ampliamente el millón de pesos mensuales.
Y tampoco aquí puede afirmarse que los barrios con expensas más elevadas sean necesariamente los que tienen las propiedades de mayor valor.
Para Diego Espada, fundador de Octavo Piso, el error consiste en asociar automáticamente expensas altas con inmuebles caros.
“Un dato interesante de este análisis es que no necesariamente los barrios tradicionalmente asociados a los valores inmobiliarios más altos aparecen encabezando el ranking de expensas. Esto muestra que el valor de la propiedad y el monto de las expensas están relacionados sólo parcialmente.”
La explicación está en cómo funciona cada edificio o urbanización.
“Existen múltiples factores que influyen en el gasto mensual de un edificio o una urbanización: cantidad de personal, seguridad, limpieza, mantenimiento, seguros, consumo de servicios comunes, ascensores, bombas, espacios verdes, piletas, SUM, gimnasios y otras amenities, además de reparaciones y obras extraordinarias. También influye de manera considerable la cantidad de unidades entre las que se distribuyen los gastos”, explicó.
En los barrios cerrados también pueden incidir determinadas tasas municipales cuando son afrontadas por el consorcio, aunque, según Espada, tampoco alcanzan para explicar por sí solas las diferencias.
Más importante que el barrio es el consorcio
El relevamiento deja otra enseñanza para quienes están pensando en comprar una propiedad.
“Más que hablar de un precio de expensas propio de cada barrio, hay que mirar cómo está compuesto cada consorcio. La zona marca una tendencia, pero las características particulares del edificio o de la urbanización terminan teniendo un peso muy importante en el valor final”, señaló Espada.
En otras palabras, dos departamentos ubicados en barrios con precios inmobiliarios similares pueden tener costos mensuales muy distintos dependiendo de la cantidad de servicios, la infraestructura disponible o la administración del edificio.
Lo mismo ocurre en los countries.
La seguridad, los clubes deportivos, las lagunas, los espacios verdes, la cantidad de empleados y la escala de cada urbanización terminan definiendo una parte importante del gasto mensual.
