Sin precedentes

Alerta alquileres, nuevo récord: hay tres barrios que solo tienen 3 monoambientes en oferta

En la Ciudad de Buenos Aires hay 448 departamentos en alquiler. Preocupa el número porque esta semana vencen cerca de 12000 contratos. El mapa de los alquileres, barrio por barrio

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Las modificaciones en la Ley de Alquileres que ya lograron media sanción en Cámara de Diputados llegaron la semana pasada al Senado. En comisión, se abrió un periodo de debate que podría extenderse hasta después de las elecciones presidenciales. Mientras tanto el mercado atraviesa una crisis sin precedentes: solo hay 448 departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.

Agosto batió un nuevo récord. Según los datos relevados por Reporte Inmobiliario, la cantidad de departamentos de 1 a 4 ambientes usados disponibles para alquilar, publicados en buscadores de propiedades, fue de sólo 448 unidades. Se trata de un 35% menor a la existente en julio y un 69% menos a  los números registrados hace un año (1457 unidades).

El nuevo escenario no sorprende. "Es muy difícil que se logre un tratamiento en la reforma de la ley antes de las elecciones presidenciales. Pedimos celeridad porque el mercado está en estado crítico. Por ahora no tuvimos respuestas positivas. Hoy no se están firmando contratos de alquiler y semana a semana el escenario empeora", explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La actual ley, que se aprobó en 2020 en medio de la pandemia, prevé contratos a tres años y actualizaciones anuales que se establecen a través de un índice del Banco Central que toma la inflación y la suba de los salarios. Con el nuevo proyecto de ley se busca volver a los contratos cada dos años e indexaciones cuatrimestrales.

"Durante agosto en toda la Ciudad de Buenos Aires, sólo se publicaron 136 departamentos de un ambiente, 226 de dos, 77 de tres y nada más que nueve de cuatro ambientes", explicaron desde Reporte Inmobiliario.

Desde el sitio especializado en el mercado inmobiliario aseguraron que las pocas unidades que se publican "lo hacen con precios que superan ampliamente la inflación. Además, a estos valores se suma un plus extra, porque no saben cuánto será la inflación en un año. Esto se da en el marco de una ley que solo permite aumentos anuales".

La ley de alquileres se debate ahora en el Senado

Los números se convierten en un problema si se tiene en cuenta que, según datos de la CIA, ésta semana vencen cerca de 60.000 contratos en todo el país y por lo menos 12.000 en Capital Federal. "Prácticamente ningún caso va a renovar a tres años con este escenario. Lo que vemos es que están creciendo las prórrogas y los contratos paralelos", dijo Bennazar.

Como es la oferta de los alquileres, barrio por barrio

Los barrios de Almagro, Congreso, Saavedra y Retiro registran la oferta más baja en monoambientes con solo tres departamentos en oferta. Mientras que hay zonas donde la oferta es inexistente, por ejemplo; Parque Chas, Parque Chacabuco, Boedo, Liniers, Villa Luro, Paternal, entre los más destacados.

La mayor oferta de unidades pequeñas se encuentra en Palermo y Belgrano en donde ya casi el 100% de los precios tienen valores en dólares.

En el caso de los departamentos de dos ambientes la oferta es mucho mayor. Otra vez, Palermo, Caballito, Recoleta y Belgrano concentran las publicaciones con precios dolarizados. 

La oferta casi inexistente de unidades grandes en alquiler

Mientras que, Villa del Parque, Congreso y el Microcentro tienen el menor número de departamentos disponibles con solo tres unidades por barrio. Esto se da porque en la mayoría los precios son más accesibles y en muchos casos en pesos.

Ahora, las unidades más amplias son las grandes ausentes para el alquiler, según datos de Reporte Inmobiliario. Solo 11 barrios cuentan con unidades de tres ambientes disponibles para la renta. San Nicolás, Villa del Parque y San Telmo tienen la tasa más baja con solo tres departamentos en oferta.

Mientras que, los departamentos cuatro ambientes se concentran solo en tres barrios (Caballito, Flores y Balvanera) con un total insólito de 12 unidades en renta.

Qué pasa con los precios

A la fuerte caída de la oferta, que ya era escasísima un año atrás, se suma una aceleración de los precios iniciales de los alquileres que alcanza, en el promedio general de los departamentos de todas las tipologías, el 208% interanual, según datos de Reporte Inmobiliario.

"En agosto de 2023, el valor medio de la oferta existente para una unidad de un ambiente se ubicó en los $ 171.250 mensuales, mientras que la media del valor locativo de una unidad de dos ambientes llegó a los $ 212.500", resaltó el informe.

Mientras tanto, las cotizaciones de los departamentos de dos dormitorios que se ofrecían en alquiler durante agosto pasado registraron un valor medio de $ 275.000, mientras que las escasísimas unidades con tres dormitorios disponibles alcanzaron una cotización media en los $ 292.000.

Hay un dato que hay que tener en cuenta: el 70% de la plaza en Capital está dolarizada, algo que aumenta mes a mes, según los datos de Zonaprop.

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