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Las FIBRAs que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) acumularon un rendimiento de 100.14% en cinco años al segundo trimestre de 2026, por encima del 84% del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), aunque 65% de su mercado se concentra en el segmento industrial, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA).
Al cierre de junio, las 15 emisoras del sector administraban 2,210 propiedades y 31 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR), lo que refleja el tamaño de un mercado que permite a los inversionistas obtener exposición al negocio inmobiliario sin comprar directamente una propiedad.
El rendimiento del sector también se ubicó prácticamente al nivel del S&P 500, según la asociación.
No obstante, la concentración en inmuebles industriales implica que una parte importante del desempeño de las FIBRAs depende de la demanda de espacios logísticos y de manufactura, así como de la relocalización de cadenas de suministro o nearshoring.
Este segmento suma alrededor de 22 millones de metros cuadrados y está integrado principalmente por naves industriales y centros logísticos, cuyos contratos de arrendamiento suelen extenderse de cinco a 10 años y, en su mayoría, están denominados en dólares.
El resto del mercado se distribuye entre centros comerciales, oficinas, hoteles y activos especializados, como minibodegas, inmuebles educativos y propiedades vinculadas con la agroindustria. Cada segmento responde a factores distintos, desde el consumo y la ocupación hotelera hasta la demanda de espacios corporativos.
Qué revisar antes de invertir en FIBRAs
Más allá del rendimiento histórico, los inversionistas deben revisar cuánto reciben por las distribuciones y qué valor tienen los inmuebles que respaldan sus certificados.
Durante una sesión de Jueves de Bolsa de la BMV, Luis Ortiz de Montellano, autor del libro Vivir de las FIBRAs, explicó que el precio de un certificado no es suficiente para determinar si representa una buena oportunidad de inversión. Para ello, recomendó analizar dos indicadores: el Dividend Yield y el valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en inglés).
El Dividend Yield mide el rendimiento anual de las distribuciones respecto al precio que pagó el inversionista. Por ejemplo, si un certificado cuesta 10 pesos y entrega un peso al año, su rendimiento por distribuciones es de 10%.
El NAV, en tanto, permite estimar el valor de los activos inmobiliarios después de descontar la deuda y dividir el resultado entre los certificados en circulación.
Comparar esta cifra con el precio de mercado ayuda a identificar si un certificado cotiza con descuento o con una prima respecto al valor estimado de sus activos.
Las FIBRAs están obligadas a distribuir al menos 95% de su resultado fiscal anual, con pagos que pueden realizarse de manera mensual o trimestral, dependiendo de cada emisora. Sin embargo, esta obligación no significa que los ingresos que recibe el inversionista estén garantizados, pues las distribuciones y el precio de los certificados pueden variar.
Aunque algunos contratos de arrendamiento contemplan ajustes vinculados con la inflación o el tipo de cambio, el desempeño de cada fideicomiso también depende de la calidad de sus inmuebles, la ocupación, el cumplimiento de los inquilinos y sus niveles de endeudamiento.
“Construir un portafolio de FIBRAs no se trata de adivinar qué certificado va a subir mañana”, señaló Ortiz de Montellano, al destacar la importancia de integrar inmuebles de calidad que generen rentas recurrentes.
Así, aunque las FIBRAs superaron al IPC en rendimiento durante los últimos cinco años, evaluar su desempeño requiere mirar más allá de las ganancias acumuladas y considerar la composición del portafolio, el valor de los activos y la capacidad de generar distribuciones a lo largo del tiempo.
