Fuente: Shutterstock
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El panorama de los alquileres en Argentina se agrava cada día con baja oferta, aumentos desmedidos por encima de la inflación al momento de renovar o ingresar y expensas que suben sin tope.
El mes de abril no fue la excepción: en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), los pocos contratos de renta que se iniciaron o renovaron subieron su precio poco más de un 10%, por encima de la inflación estimada de entre el 7 y el 8% para el cuarto mes del año. Se trata de la mayor suba en 30 días desde el año 2012, según el último informe de ZonaProp.
Así, los incrementos en este rubro totalizan 38,4% en el primer cuatrimestre del año, cerca de un 10% por encima del total inflacionario que se calcula para el mismo período.
El sector de las propiedades a la renta atraviesa una de sus peores crisis que se agrava por diversos factores, la mayoría derivados de la acelerada inflación que ya superó el 100% interanual.
Pese a que la Ley de Alquileres congela el valor de ingreso a la propiedad por un año, esta legislación prácticamente detonó la oferta, encareció las unidades disponibles con valores muy por encima de la inflación y aceleró otro fenómeno: el crecimiento de los alquileres temporales para turistas tipo AirBnB, modelo que hoy deja a los propietarios con ganancias entre tres y cuatro veces superiores a la renta normal. A todo esto, se agregan los aumentos de expensas que no se quedan atrás respecto a la suba del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Frente a este contexto de crisis del sector, el Gobierno dio a entender hace poco más de un mes que se analizan modificaciones o incluso la suspensión de la Ley de Alquileres, la cual hoy estipula contratos de tres años de duración y actualizaciones anuales del valor de renta.
Estos dos elementos son los que corren la oferta a otros mercados, ya sea el de los alquileres temporales para turistas o al de la venta. Como consecuencia, y tal como evidenció el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) Alejandro Bennazar en diálogo con Radio Rivadavia, "hoy estamos teniendo, en todo CABA, una oferta de 1100 departamentos".
"Cuando los dividís por barrio, te da 40 departamentos por zona en poblaciones de 500.000 habitantes", indicó para ilustrar la situación límite de falta de oferta.
Hoy, la cadena de problemas en torno al alquiler -agravado en CABA y el AMBA por los temporarios- empuja los valores de las propiedades en renta a números que pocos salarios pueden cubrir: según ZonaProp, un dos ambientes en la Ciudad se ubicó en $ 128.584 en promedio para abril.
En los barrios más demandados -Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez- estos números oscilan entre los $ 145.000 y los $ 165.000 por mes sin considerar las expensas, las cuales tienden a aumentar mes a mes y, hoy, según Bennazar, rondan los $ 40.000.
Para el titular de la cámara inmobiliaria, esta situación límite "solo se frena con aumento de oferta" y no con una nueva ley. En este sentido, detalló cuatro puntos que propone modificar en la Ley de Alquileres para que los propietarios vuelvan a poner sus viviendas a la renta y no se vuelquen a AirBnB o a la venta.
Modificaciones a la Ley de Alquileres: los 4 puntos propuestos por la Cámara Inmobiliaria
Para Alejandro Bennazar, la situación límite en la que muchas personas deben prescindir de un alquiler, mudarse a otra zona, o compartir o gastar la mayor parte de sus ingresos en una renta, si es que consiguen unidades, debe resolverse apuntalando la oferta.
Para esto, propone cuatro puntos que deberían modificarse en la Ley de Alquileres que, aunque no serían 100% beneficiosos para el inquilino que ya tiene un contrato vigente, ayudarían a impulsar la oferta. Estos son:
- Reducir el tiempo de contrato: hoy la ley estipula un mínimo de tres años que debería recortarse a dos;
- Reducir el período de actualización del valor del alquiler: para Bennazar, este debería modificarse de forma trimestral y no anual;
- Diversos índices de actualización del valor del alquiler: en caso de que se aplique la actualización trimestral, los índices a través de los cuales se calcula la suba de los alquileres deberían considerar diversas variables, entre ellas, el aumento salarial promedio "sin anexar la inflación".
- Aplicar beneficios impositivos: reducir impuestos y tasas nacionales, provinciales y/o municipales para propietarios e inquilinos.
Aunque la propuesta del titular de la CIA implicaría aumentos trimestrales de los alquileres que hoy los inquilinos sufren una vez al año, él considera que esta es la forma de resolver la oferta y que el valor de renovación de los contratos no se eleve por encima de la inflación.
Además, el objetivo es que el aumento de los alquileres afecte lo mínimo posible a los salarios, con índices que consideran el posible atraso de estos frente a la inflación y con beneficios impositivos que deberían reducir las expensas y los valores finales. El hecho de que hoy los valores de renta se actualicen una vez por año tiene al mercado congelado y en conflicto.
Para que se apliquen estas modificaciones, Bennazar plantea la importancia de conformar una mesa nacional "pura y exclusivamente para tratar alquileres", la cual debería incluir a todas las partes: privada, con asociaciones de propietarios, todas las cámaras del sector -inmobiliarias, constructoras, etc.-; los inquilinos; y al sector público, con representación de las entidades impositivas y del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
