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La ecuación inmobiliaria tiene tantas variables como interesados, pero los especialistas aseguran que las inversiones no deben regirse sólo por la renta que surge de la diferencia entre precio de compra y precio de alquiler.
Si lo que se busca es maximizar la ganancias, el resultado tienen ganadores absolutamente rotundos. Casi sin excepción geográfica, los barrios periféricos, con dificultades sociales e infraestructurales son, por estos días, los indicados.
Los últimos datos de Zonaprop muestran que los barrios con mayor retorno bruto suelen ser también los de menor valor por metro cuadrado.
Por el contrario, los de las “zonas caras” dan poca rentabilidad, por debajo del promedio.
Pero los especialistas advierten que esa foto no alcanza para tomar una decisión de inversión. La demanda, la vacancia, el perfil del barrio y la posibilidad de revender el inmueble pasaron a ser variables tan importantes como el porcentaje de renta anual.
Cuando la mayor rentabilidad no coincide con el barrio más buscado
Los números muestran esa diferencia con claridad. En un extremo aparece Puerto Madero, el barrio más nuevo y más caro de la Ciudad, con un valor promedio de u$s 6.148 por metro cuadrado. Sin embargo, su rentabilidad bruta ronda apenas el 3,2% anual, una de las más bajas de CABA.
En el otro extremo se ubica Lugano, donde el metro cuadrado promedia 1.056 y la rentabilidad alcanza 9,8% la más alta de la Ciudad.
Pero entre ambos polos aparece un conjunto de barrios que, sin liderar ningún ranking, ofrecen un equilibrio que varios operadores consideran más atractivo para un inversor promedio.
Según Zonaprop, Parque Patricios y Nueva Pompeya muestran retornos cercanos al 7,3%, mientras que Villa General Mitre alcanza 6,6%, Villa Real llega al 6,2%, Almagro se ubica en 6,1% y Villa Pueyrredón en 6%, todos por encima del promedio de la Ciudad, que hoy es de 5,7% anual.
La rentabilidad ya no alcanza para elegir qué departamento comprar
Para Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, el error más frecuente consiste en mirar únicamente el precio del metro cuadrado.
“La rentabilidad tiene más que ver con el precio al que se compra y la renta que se percibe luego”, explicó.
Eso significa que un departamento caro no necesariamente ofrece una mala inversión y que uno barato tampoco garantiza el mejor negocio.
En la misma línea, Germán Picasso, director de Reporte Inmobiliario, sostiene que hoy pesan otras variables.
Con los precios de venta todavía por debajo de los máximos históricos, la diferencia entre determinadas tipologías se redujo y el inversor empezó a mirar con más atención la demanda potencial y la facilidad para vender el inmueble en el futuro.
Para Picasso, un dos ambientes puede resultar hoy una inversión más sólida que un monoambiente porque, por una diferencia relativamente pequeña de precio, suma un dormitorio independiente y amplía considerablemente el universo de compradores e inquilinos.
El “corredor intermedio” porteño, algo más que la avenida Rivadavia
Se trata de zonas consolidadas, con buena conectividad, una demanda relativamente estable de alquiler y precios bastante inferiores a los de los corredores premium.
Allí aparecen barrios como Villa Pueyrredón, Villa General Mitre, Almagro, Parque Patricios o Villa Real, donde la rentabilidad supera el promedio de la Ciudad sin depender exclusivamente de un precio de compra muy deprimido.
Para los especialistas, ese equilibrio puede resultar más importante que perseguir el mayor porcentaje de renta.
Un barrio con menor vacancia, mayor liquidez y mejor perspectiva de reventa puede terminar ofreciendo una inversión más sólida a largo plazo que otro con una rentabilidad inicial más elevada, pero con un mercado mucho más reducido.
Un mercado inmobiliario que volvió a cambiar y que paga renta como nunca
Según Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio en la Ciudad alcanza hoy 5,7% anual, el nivel más alto de los últimos años, y el tiempo necesario para recuperar la inversión mediante alquileres bajó a 17,6 años, un 9,2% menos que un año atrás.
Al mismo tiempo, la oferta de alquiler tradicional es 3,4 veces superior a la registrada en el mínimo de febrero de 2023, luego de la derogación de la Ley de Alquileres.
En ese escenario, la decisión de compra dejó de responder únicamente a un ranking de rentabilidad. Precio razonable, demanda sostenida, ubicación y capacidad de conservar valor en el tiempo, deben ser estudiados antes de tomar la decisión.
