¿Monoambiente o dos ambientes? La cuenta que hacen hoy los inversores antes de comprar para alquilar

El mercado inmobiliario es un camaleón, que siempre está lejos de permanecer inalterable. Cuando no son los precios, es la oferta, cuando no, la demanda. Eso supone revisar tendencias que, aunque tengan años, pueden verse modificadas en corto plazo.

Durante años, por ejemplo, quien quería comprar un departamento para alquilar buscaba un monoambiente. Tenía el ticket de entrada más bajo, una demanda constante y un valor por metro cuadrado que solía superar al de las unidades más grandes.

Pero la recuperación del mercado inmobiliario, el regreso de los inversores tras la derogación de la Ley de Alquileres y los precios todavía deprimidos de las propiedades modificaron la lógica de compra.

La diferencia de precio entre un monoambiente y un dos ambientes se achicó, mientras que otras variables —como la facilidad para alquilar, la vacancia y la futura reventa— comenzaron a pesar tanto como la rentabilidad inicial.

Qué dicen las estadísticas de la nueva manera de comprar departamentos

Según el último informe de Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 metros cuadrados cuesta -en la Ciudad de Buenos Aires- u$s 110.196, mientras que un dos ambientes de 50 metros cuadrados vale 131.272.

Por unos u$s 21.000 adicionales el comprador accede a una unidad con un dormitorio separado y un universo potencialmente más amplio de inquilinos.

Sin embargo, el mismo informe señala que el monoambiente promedio cotiza a u$s 2.624 por metro cuadrado, frente a 2.500 del dos ambientes y 2.453 del tres ambientes. Los especialistas coinciden en que ese dato, por sí solo, no alcanza para definir una inversión.

“La rentabilidad tiene más que ver con el precio al que se compra y la renta que se percibe luego”, resume Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

En otras palabras, pagar más por cada metro cuadrado no implica necesariamente obtener un menor rendimiento. Lo importante es la relación entre el valor total pagado y el alquiler que ese inmueble puede generar.

La sorpresa: los especialistas hoy miran al dos ambientes

El dato más llamativo aparece cuando se consulta a los operadores qué comprarían hoy si el objetivo fuera obtener renta y la respuesta ya no es automáticamente el monoambiente.

Para Germán Picasso, director de Reporte Inmobiliario, el dos ambientes ganó atractivo porque la diferencia de precio respecto de un monoambiente es hoy relativamente reducida.

“Con valores tan depreciados, la diferencia entre un ambiente y un dos ambientes es muy poca. En cambio, un departamento de dos ambientes es muchísimo más útil porque tiene un dormitorio y eso amplía la demanda tanto para la venta como para el alquiler”, explica.

Balayán coincide. A su entender, el dos ambientes combina una demanda sostenida con costos de mantenimiento todavía contenidos, algo que empieza a diferenciarlo de las unidades más grandes.

“El dos ambientes te permite asegurarte buena demanda de alquiler, mejor que el mono, y no tanto gasto de mantenimiento como un tres ambientes”, señala.

El barrio también cambia la ecuación de la compra de inmuebles

Picasso explica que un monoambiente puede ser un excelente producto en zonas cercanas a universidades, donde predominan estudiantes y jóvenes profesionales.

Sin embargo, en barrios con un perfil más familiar la demanda suele concentrarse en unidades de dos o tres ambientes.

Lo mismo ocurre a la inversa. Un tres ambientes puede tener poca salida en un corredor universitario, pero resultar mucho más atractivo en barrios residenciales.

A esa ecuación también se suman factores como la calidad constructiva, el estado de mantenimiento del edificio, las expensas y el perfil del público que demanda alquileres en cada zona.

“La pregunta clave es cuál es el piso de alquiler que tiene esa zona”, resume Balayán. “Comprar caro el metro cuadrado no necesariamente implica una baja rentabilidad si después ese departamento logra un alquiler proporcionalmente alto.”

El inversor volvió, pero todavía domina quien compra para vivir

Otro cambio que observan los operadores es el regreso del comprador que busca renta. Picasso sostiene que ese perfil reapareció luego de la derogación de la Ley de Alquileres, que volvió menos riesgosa la actividad para los propietarios.

Sin embargo, todavía no es el actor dominante del mercado. Según Balayán, durante 2026 aumentó la participación de inversores, aunque el comprador de vivienda propia sigue explicando más del 80% de las operaciones.

Picasso agrega que el ticket que hoy concentra la mayor cantidad de operaciones ronda los u$s 120.000 a 130.000, un rango que coincide justamente con el valor promedio de un departamento de dos ambientes.

El contexto también ayuda a explicar por qué los inversores regresaron.

De acuerdo con Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 5,70% anual y se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo 9,2% menor al de un año atrás.

Al mismo tiempo, la oferta de alquileres tradicionales continúa muy por encima de los niveles previos a la derogación de la Ley de Alquileres: hoy es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.

En ese escenario, la decisión dejó de pasar exclusivamente por cuál departamento ofrece el mejor rendimiento teórico.