En esta noticia
- Tierras para extranjeros: el plazo de tiempo que se suma y qué compras quedarán exceptuadas del veto
- Expropiaciones: más límites al Estado y modificaciones a la indemnización
- Expropiación irregular y ocupaciones temporarias: cómo se modifica la normativa referida a desalojos
- Cambios en alquileres y devolución de llaves y regularización dominial: cambios en la Ley Pierri
- Manejo del fuego: cambios en el uso de tierras incendiadas
- Registros inmobiliarios: digitalización y ventanilla única
El Gobierno busca sumar un nuevo triunfo legislativo en la sesión prevista para este jueves en el Senado, con un temario que incluirá la llamada Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y el acuerdo con los hold outs, ambos proyectos que obtendrán media sanción. A eso se sumarán el mayor número posible de los pliegos judiciales que circulan desde hace tiempo en la Cámara alta, aunque solo una parte de ellos ya pasaron por audiencias y reunieron las firmas requeridas
La reforma al régimen de Propiedad Privada con sus múltiples capítulos forma parte de las iniciativas que la Casa Rosada busca concretar antes de mitad de año, aunque los tiempos para el cronograma anhelado son cada vez más cortos. Entienden que forma parte de las herramientas de atracción de nuevos capitales. Todavía debe cruzar a la cámara vecina.
De ahí que aceptaran sobre el final de la última semana un nuevo cambio que se volcará directamente al plenario para no dilatar más los tiempos de comisión. En la Cámara alta corre la ley de los siete días entre la firma del dictamen y su tratamiento en el pleno del cuerpo salvo que se cuenten con dos tercios que hoy son un cálculo alejado de las opciones del Gobierno.
Desde el oficialismo afirman que ya está todo acordado, a partir del último cambio que circuló entre los whatsapp de quienes articulan los votos con LLA entre el jueves y el viernes. Se muestran confiados: “De haberse organizado la sesión para la última semana, las tres cosas hubieran pasado son problemas”, asegura un miembro del bloque violeta. El inconveniente de la semanas cortas -por el feriado del lunes 25- es que muchos legisladores y legisladores se habían retirado a sus provincias y no volvieron.
El Senado dejó listo para el recinto un dictamen clave para la agenda de reformas del Gobierno: el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa enviada por el Poder Ejecutivo que busca reordenar un amplio conjunto de normas vinculadas a expropiaciones, desalojos, regularización dominial, tierras rurales, incendios y registros inmobiliarios.
La propuesta parte de una premisa política y jurídica clara: el oficialismo considera que en las últimas décadas se acumularon restricciones, superposiciones normativas y regulaciones que afectaron el ejercicio del derecho de propiedad, generaron incertidumbre y encarecieron operaciones vinculadas a inmuebles, inversiones y proyectos productivos.
Por eso, el dictamen no se limita a una modificación puntual. Se trata de una reforma transversal que toca leyes centrales del sistema patrimonial argentino: la Ley de Expropiaciones, la Ley Pierri de regularización dominial, el Código Procesal Civil y Comercial, el Código Civil y Comercial, la Ley de Tierras Rurales, la Ley de Manejo del Fuego y la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble.
El núcleo conceptual es reforzar la protección del propietario frente al Estado, acotar los márgenes de intervención pública y acelerar los procedimientos para recuperar inmuebles ocupados o afectados por conflictos. En paralelo, el proyecto moderniza registros y digitaliza herramientas de publicidad inmobiliaria para facilitar operaciones y reducir costos.
Tierras para extranjeros: el plazo de tiempo que se suma y qué compras quedarán exceptuadas del veto
Uno de los capítulos más relevantes modifica la Ley 26.737 de Tierras Rurales. Fue, sin dudas, uno de los puntos más sensibles en el debate en comisión y es en este apartado donde el oficialismo aceptó incluir una aclaración de último momento que se incorporará durante el tratamiento del proyecto, el próximo jueves.
El proyecto elimina varias restricciones cuantitativas vigentes sobre la titularidad extranjera de tierras rurales, entre ellas topes nacionales, provinciales y municipales. En lugar de ese esquema, conserva una prohibición específica para Estados extranjeros, organismos estatales extranjeros y empresas de las que forman parte Estados extranjeros.
La adquisición por esos sujetos quedará prohibida salvo que exista solicitud expresa de la provincia donde estén ubicadas las tierras y autorización previa del Poder Ejecutivo Nacional, una puerta lateral que la nueva ley deja abierta a las posibles excepciones. También se prohíbe la interposición de personas humanas o jurídicas para simular una titularidad y eludir la ley. Esa conducta será considerada simulación ilícita y fraudulenta.
La denominada Ley de Tierras Rurales N° 26.737, sancionada el 22 de diciembre de 2011 durante la presidencia de Cristina Fernández de Kirchner, no prohibía de forma absoluta la compra a ciudadanos extranjeros, pero sí imponía un régimen de protección nacional con cuatro límites e impedimentos muy estrictos.
En primer lugar, el límite general del 15% por el cual las personas físicas o empresas extranjeras no podían poseer en su conjunto más del 15% del total de las tierras rurales de la Argentina. Un tope que se replicaba de forma matemática en tres niveles obligatorios: a nivel nacional, en cada provincia y en cada departamento municipal.
El segundo límite, por nacionalidad, buscaba evitar el control monopólico por parte de nacionales de un solo país, por lo que los ciudadanos o empresas de una misma nacionalidad no podían superar el 30% de ese 15% asignado a los extranjeros.
Por último, se fijó un límite individual de 1.000 hectáreas por el cual ningún titular extranjero —ya sea una persona o una empresa privada— podían poseer más de esa cantidad en la “zona núcleo”, la región agraria más productiva del país, ubicada en el norte de Buenos Aires, sur de Santa Fe y sudeste de Córdoba, o su superficie equivalente en el resto de las provincias según la calidad del suelo.
Con las restricciones previstas en el texto, lo que se derogará con la nueva ley son esa serie de topes que fijaba el Estado nacional y se delegará la responsabilidad en las provincias para establecer sus propios límites, en caso de desearlo, y en base a los criterios y exigencias que consideren convenientes.
En este sentido, desde el Gobierno entienden que pueden surgir regulaciones de distinto tenor acorde a los intereses comerciales y productivos de cada una de las provincias, dando paso a zonas donde pueden establecerse condiciones más rígidas incluso que las originales -o con criterios y requerimientos diferentes- y otras donde las regulaciones sean más laxas o no existan en absoluto.
Lo que se buscará añadir en la discusión del próximo jueves es un límite temporal para que el régimen no quede en un gris, entre el retiro del Estado nacional de esta esfera de control y la responsabilidad del gobierno provincial de asumirlo. En concreto, se fijará un plazo de 180 días para que las provincias determinen sus nuevas reglas para el régimen de tierras para extranjeros o, caso contrario, quedarían en línea con la flexibilización de Nación.
Expropiaciones: más límites al Estado y modificaciones a la indemnización
Uno de los cambios principales recae sobre la Ley 21.499 de Expropiaciones. El proyecto establece que la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva y justificar de forma específica el fin perseguido.
En la práctica, el Estado ya no podría invocar de manera amplia o genérica el interés público. Debería demostrar que la expropiación es idónea, necesaria y proporcional para alcanzar el objetivo planteado.
También se modifica el criterio de indemnización. El valor del bien deberá calcularse tomando como referencia el precio de mercado, siempre que sea determinado o determinable, y la fecha relevante será la inmediatamente anterior a cualquier acto, anuncio o medida pública vinculada con la expropiación.
Ese punto apunta a evitar distorsiones: si el Estado anuncia una obra, una intervención o una expropiación y eso altera el valor del inmueble, la tasación deberá retrotraerse al momento previo a esa señal oficial.
Además, el monto deberá actualizarse hasta el pago efectivo por IPC, con más una tasa activa del Banco Nación. El proyecto también incorpora el lucro cesante cuando sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación y esté probado con elementos objetivos.
Otro cambio sensible es la ratificación de que no habrá transferencia de dominio sin pago previo e íntegro de la indemnización. Es decir, el Estado no podría tomar definitivamente el bien sin antes cancelar la compensación correspondiente.
El dictamen también precisa el rol del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Su dictamen será considerado una pericia técnica calificada: no será vinculante para el juez, pero no podrá ser descartado sin una fundamentación expresa. De este modo, el proyecto busca ordenar el proceso judicial de determinación del valor expropiatorio y evitar que la indemnización quede desactualizada o sujeta a criterios imprecisos.
Expropiación irregular y ocupaciones temporarias: cómo se modifica la normativa referida a desalojos
La iniciativa amplía los supuestos de expropiación irregular. No solo contempla los casos en los que el Estado toma un bien sin pagar la indemnización, sino también situaciones en las que impone restricciones que, en los hechos, privan al titular del uso, goce o disposición del bien de manera sustancial y no meramente transitoria.
Ese punto es relevante porque incorpora una lógica de expropiación indirecta: aunque no exista una expropiación formal, si la intervención estatal tiene efectos equivalentes, el propietario podrá reclamar.
También se endurecen los requisitos para la ocupación temporánea. El Estado deberá acreditar urgencia, proporcionalidad e inexistencia de alternativas menos lesivas. La ocupación anormal no podrá durar más de 90 días, prorrogables una sola vez por otro plazo igual ante circunstancias graves y verificables.
El segundo gran bloque de la reforma apunta a los desalojos. El proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para que la acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales tramite por juicio sumarísimo. El objetivo es acelerar la restitución de inmuebles cuando existan ocupantes cuyo deber de devolver la propiedad sea exigible. La acción podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes.
En los casos de tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble después de trabada la litis, siempre que el derecho invocado por el actor sea verosímil y previa caución juratoria. Incluso se incorporan herramientas operativas para el lanzamiento: autorización para requerir fuerza pública, allanar domicilios, abrir cerraduras, habilitar días y horas inhábiles y designar depositarios de bienes muebles encontrados en el lugar.
El proyecto introduce, al mismo tiempo, una cláusula de protección para sujetos vulnerables. Si en el inmueble hay menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar antes del lanzamiento.
Ese plazo no podrá exceder los 10 días y apunta a asegurar una alternativa habitacional transitoria, sin detener la continuidad del proceso.
La reforma también regula la caución juratoria: solo podrá admitirse cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de terceros ocupantes de buena fe.
Cambios en alquileres y devolución de llaves y regularización dominial: cambios en la Ley Pierri
El dictamen incorpora un artículo al Código Civil y Comercial sobre intimación de pago y desalojo de viviendas. Antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago en una locación habitacional, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para cancelar la deuda.
También se establece que el locador no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción. Si se niega o guarda silencio, el locatario podrá consignarlas judicialmente. Desde la notificación fehaciente al locador, y si se cumple el trámite previsto, ya no se devengarán alquileres ni obligaciones accesorias.
El proyecto modifica la Ley 24.374, conocida como Ley Pierri, que regula mecanismos de regularización dominial. El nuevo texto exige que los ocupantes acrediten posesión pacífica, ostensible y continua durante 10 años anteriores a la solicitud, siempre con causa lícita, respecto de inmuebles urbanos edificados destinados a vivienda única y permanente.
También se incorpora a agricultores familiares, definidos por la Ley 27.118, respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.
La intención oficial es ordenar un régimen que, según los fundamentos del proyecto, tuvo aplicación limitada y requiere herramientas más flexibles, progresivas y adaptadas a realidades locales.
Manejo del fuego: cambios en el uso de tierras incendiadas
El proyecto modifica la Ley de Manejo del Fuego. Mantiene la prohibición de cambiar el uso y destino de superficies de bosques nativos incendiadas, conforme a las categorías de conservación previstas por la Ley de Bosques.
También obliga al Estado nacional, las provincias y la Ciudad de Buenos Aires a fortalecer mecanismos de prevención, control y disuasión de incendios intencionales, además de promover programas de restauración y recomposición ambiental.
Al mismo tiempo, deroga el artículo 22 quater de la ley vigente. Según los fundamentos oficiales, las restricciones actuales imponían plazos extensos y afectaban el ejercicio del derecho de propiedad sin aportar una solución ambiental más eficiente.
Registros inmobiliarios: digitalización y ventanilla única
El último gran capítulo apunta a modernizar la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. El dictamen habilita documentos digitales, firma digital, trámites electrónicos y nuevas herramientas de interoperabilidad entre jurisdicciones. La calificación registral deberá realizarse dentro del plazo que fije cada reglamentación local, pero no podrá superar los 30 días.
También se crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble como órgano permanente de coordinación entre los registros provinciales y de la Ciudad de Buenos Aires.
Además, se incorpora una Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones para consultar inhibiciones registradas en todo el país y una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria, un portal web para solicitar, pagar y recibir informes, certificados y copias de registros de distintas jurisdicciones.
