El mercado de oficinas se prepara para enfrentar un año bisagra

Con profundos desequilibrios macroeconómicos, déficit fiscal, reservas negativas y una brecha cambiaria que supera el 100% cerramos el 2023 y un ciclo político complejo. El próximo año va a estar plagado de desafíos importantes para el nuevo gobierno; la deuda, la reestructuración que se deberá plantear de manera urgente -sobre todo pensando que la primera mitad del año los vencimientos de intereses y capital se acercan a los u$s 6000 millones

En el plano monetario, el camino de la emisión por el que se optó estos años volverá a verse reflejado en la tasa de inflación, al mismo tiempo que encontraremos nuevos máximos en el dólar paralelo y los de mercado (MEP y CCL). A su vez, el plano fiscal que debiese tomar un perfil contractivo, continúa con el difícil objetivo de alcanzar las metas impuestas por el FMI, probablemente poniendo mayor presión en un futuro sobre los subsidios a las tarifas.

Teniendo en consideración todas estas variables, resulta complejo el armado de nuevos negocios y la proyección de nuevas inversiones, a su vez que complica de manera importante las transacciones inmobiliarias.

Cómo es el nuevo polo de oficinas al que apuestan las pymes

En el real estate corporativo, las continuas restricciones al flujo de capitales sumado al impuesto solidario (impuesto que no impacta directamente en el mercado de oficinas, pero que sí se utilizará como referencia del dólar Blue/ CCL / MEP) es un golpe directo a la rentabilidad de todos los inmuebles. Este impacto se debe a que las rentas están nominadas en dólares oficiales, pero con un precio de negociación de venta en dólares reales (blue, CCL, MEP). Esta brecha, que, debido las condiciones macroeconómicas, probablemente continuará los primeros tiempos del próximo gobierno. Esta diferenciación entre oficial y CCL generó una compresión de "Cap Rate" (retorno de inversión) de los inmuebles de oficina llevando el promedio de 8-9% a valores cercanos al 4,5%.

En segundo lugar, las restricciones no solo impactaron en "Cap Rate" sino que colocaron al año 2023 en una tendencia con una dinámica diferente. Por el lado de la demanda, la prohibición de atesoramiento de moneda extranjera, por parte de las compañías locales, generó un mercado similar al vivido en el anterior "cepo" cambiario, donde la necesidad de encontrar un resguardo de valor para los flujos generados en pesos de las empresas se realizó por medio del real estate corporativo, para más adelante ir expandiendo a inversiones que generen rentabilidad para la compañía.

Por el lado de la oferta, la caída en rentabilidad puede ser interpretado como una señal para realizar una rotación de activos, más aún si ya se llevan algunos años de posesión en cartera.

Esta realidad lleva a terminar consolidándose una fragmentación del inventario existente, definiendo así tres segmentos claros que responden diferente a los factores exógenos y aportan características muy definidas a cada uno de ellos.

  • El segmento superior (TOP-15% del stock) comprenden los edificios más modernos y las nuevas adhesiones al mercado, son los "edificios trofeo" y están teniendo una absorción neta positiva. La consolidación de las búsquedas en tan pequeña muestra logró una suba en los precios a niveles prepandémicos.
  • En segundo lugar, tenemos el segmento del medio (MID-60% del stock), la gran mayoría de los activos corporativos se encuentra en esta franja, son edificios que tienen dinamismo dentro de su misma franja y la competencia que enfrentan les presenta un riesgo de volverse obsoletos.
  • Por último, se encuentra el segmento inferior (BOT-25% del stock) estos son activos que se están volviendo indeseables para la demanda corporativa tradicional y se deberán repensar para lograr una reincorporación al mercado en el futuro.

A modo de conclusión, el año 2024 no promete ser un periodo con muchas transacciones, debido a las bajas tasas de rendimiento, un constante desafío entre un mercado altamente especulativo y un gobierno que intentará subsanar el desorden en la macroeconomía.

Sin embargo, momentos como estos es donde se pueden llegar a presentar oportunidades muy interesantes, ya sea por la necesidad de algún comprador o vendedor de realizar una operación por fuera de la media del mercado, o por las actuales asimetrías en los submercados, que exige una recalibración de los parámetros en la mayoría de los edificios corporativos.

Noticias de tu interés

Compartí tus comentarios

¿Querés dejar tu opinión? Registrate para comentar este artículo.