“Aunque nos cobren aranceles, estaremos mejor que el resto de los proveedores de Estados Unidos porque estamos al lado, con las cadenas productivas sumamente conectadas” , me dijo en un evento de la Secretaría de Economía un broker que se encarga de buscar, acondicionar y firmar contratos de arrendamiento de naves industriales en el país.
En tiempos de noticias pesimistas, en medio de los discursos agresivos de un Donald Trump capoteando sus próximas elecciones, con un T-MEC que no termina de revisarse y entenderse, claramente el sector de los parques industriales parece vivir en otro metaverso.
En mayo, Fibra Mty adquirió 80.69% de los certificados de su rival Fibra Macquarie por MXN $29,134 millones, entre efectivo y certificados, sin contar los costos de la operación. Ese cheque los hace dueños de un portafolio de 246 propiedades industriales y otros inmuebles comerciales, con una superficie rentable total de 3.4 millones de metros cuadrados. Meses antes, habían hecho una colocación internacional por 500 millones de dólares.
El negocio del real estate industrial es de largo plazo: entre la compra de un terreno, los permisos, la obra, las adecuaciones para el cliente y la renta pueden pasar hasta 36 meses. Entonces, todo este dinero que se está invirtiendo (ya no en IED) sino en infraestructura para albergar, habla de un optimismo y un crecimiento en la manufactura nacional que va más allá de los avatares a ambos lados de la frontera.
En el mundo de los parqueros el éxito anual se mide en ‘absorción de metros cuadrados’, es decir el volumen que se renta del mercado. Actualmente las cifras rondan los 2 millones de metros cuadrados al año (lejos de los 5 millones que explotaron en 2023 con el auge del nearshoring), pero siguen siendo cifras muy positivas. Y mucho del crecimiento viene desde el desarrollo especulativo, es decir de inversionistas que construyen a la espera de las inversiones en vez de levantar obras a pedido de clientes confirmados. Esta es otra señal de un horizonte más soleado que el que nos devuelven los titulares de los medios.
Vesta es un buen ejemplo porque cotiza y tiene que explicarlo ante analistas. En el tercer trimestre firmó 2.3 millones de pies cuadrados de arrendamiento, 1.6 millones de ellos siendo contratos nuevos, un récord para la empresa. Empezó cinco edificios (306,580 metros cuadrados, u$s 282.5 millones de inversión y un rendimiento esperado de 10.2% sobre el costo), compró un terreno en la Ciudad de México y subió su guía de ingresos de 2026. Su director general, Lorenzo Berho, reconoció que la incertidumbre del T-MEC todavía alarga las decisiones de algunos clientes, pero dijo que las empresas mantienen sus compromisos de largo plazo.
Y otra de las señales de salud de este sector es la capacidad de reconversión: según datos de desarrolladores de Monterrey, a la misma velocidad en que se enfriaba la producción de autopartes, uno de los negocios más golpeados por la renegociación del tratado, crecía la manufactura electrónica, de productos vinculados a inteligencia artificial y también la fabricación de productos médicos.
La Asociación de Parques Industriales (AMPIP) forma parte del cuarto de junto en las negociaciones que Marcelo Ebrard y su equipo llevan adelante en Washington. Su tarea en gran medida es la de despejar las dudas del aumento de la presencia de empresas chinas en el sector (hoy son solo 3% de la planta de inquilinos en 9 de cada 10 parques) y del poderoso peso de las cadenas productivas en el país, en medio de un mapa geopolítico mundial que premia más que nunca la regionalización, la vecindad comercial.
Muchos empresarios del sector ya no descartan los aranceles (“no habrá en el futuro tal cosa como ‘libre comercio’”, me dijo un broker hace pocos días), pero aún con ellos, México será un jugador prominente por cuestiones de cercanía y experiencia.
¿El optimismo solo es del dueño de los inmuebles? Curiosamente no.
“El sector de los parques industriales es un termómetro muy sensible de la IED y son optimistas porque tienen un ciclo super largo y las decisiones de inversión no son de coyuntura sino de contratos a muchos años. Por eso hay que hablar con ellos, porque si bien el país lleva años creciendo al 2%, su sector crece tres o cuatro veces eso”, me explica Eduardo Osuna, presidente de BBVA México.
