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Durante años, el mercado inmobiliario argentino funcionó bajo una lógica relativamente sencilla: cuando subía el costo de construcción, tarde o temprano también aumentaban los precios de los departamentos en pozo. Hoy esa relación dejó de ser tan lineal.
Aunque el costo de construir en dólares acumula un incremento cercano al 136% desde octubre de 2023 y ya se ubica 3,4 veces por encima del piso registrado durante 2020, los desarrolladores coinciden en que esa variable dejó de explicar por sí sola el precio final de una unidad.
El negocio del pozo pasó de ser una ecuación dominada por el costo de la obra a otra donde pesan con fuerza las condiciones financieras y macroeconómicas.
El costo de construir volvió a cambiar el tablero
El fuerte aumento del costo de construcción en dólares representa uno de los mayores cambios que experimentó el mercado inmobiliario desde la salida de la pandemia.
La combinación entre la apreciación del peso, la recomposición de los salarios del sector y la normalización de numerosos precios relativos hizo que levantar un edificio resulte hoy significativamente más caro que apenas tres años atrás.
Mientras tanto, los precios de venta de los inmuebles evolucionaron a un ritmo mucho más moderado, generando un desacople que volvió a instalar el debate sobre cómo fijan valores los desarrolladores y cuánto margen existe para trasladar esos mayores costos al comprador.
Sin embargo, para los operadores del mercado esa explicación resulta hoy insuficiente.
El precio del pozo ya no depende sólo del costo
“El segmento de la construcción tiene un componente financiero muy importante y, como un proyecto lleva más de cuatro años desde la compra del terreno hasta que se entrega el edificio, la ecuación cambia permanentemente”, explicó a El Cronista Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Para la especialista, el costo de construcción continúa siendo un componente central, pero dejó de ser el único factor relevante.
“Depende de varias variables al mismo tiempo: si existe o no cepo cambiario, del costo de construcción en pesos y en dólares, de la inflación, del crédito hipotecario y del poder adquisitivo del salario real”, señaló.
Ese cambio explica por qué dos proyectos con costos similares pueden tener estrategias comerciales completamente distintas.
Durante los años de alta inflación y restricciones cambiarias, ingresar a un emprendimiento en pozo también funcionaba como una forma de cobertura financiera para quienes buscaban proteger el valor de sus ahorros durante el período que demandaba la construcción.
Hoy, con una inflación significativamente menor, la reaparición del crédito hipotecario y un escenario macroeconómico diferente, esa lógica dejó de ser la única explicación del mercado.
El pozo ya no compite directamente con el usado
Otro de los cambios aparece en el perfil del comprador.
Mientras muchas comparaciones colocan frente a frente al departamento en pozo y al inmueble usado, Balayan considera que ambos mercados responden, en buena medida, a públicos distintos.
“Por lo general, la construcción estuvo enfocada en el segmento inversor, desarrollando principalmente unidades pequeñas destinadas a la renta, mientras que el usado siempre ofreció un abanico mucho más amplio para quienes buscaban vivienda”, explicó.
La especialista recuerda que recién a partir de la pandemia comenzaron a multiplicarse los proyectos orientados a familias, con departamentos de tres y cuatro ambientes, ampliando parcialmente el público objetivo de los nuevos desarrollos.
En ese contexto, la recuperación del crédito hipotecario fortaleció principalmente al mercado del usado, donde el comprador puede tomar posesión inmediata del inmueble, mientras que el pozo continúa siendo una alternativa elegida mayoritariamente por quienes privilegian la inversión de mediano plazo.
Una ecuación mucho más compleja
El fuerte aumento del costo de construcción obliga a los desarrolladores a recalcular permanentemente la viabilidad económica de cada emprendimiento.
Sin embargo, la decisión de lanzar un nuevo proyecto ya no depende únicamente del precio del cemento, el acero o la mano de obra.
También intervienen la evolución esperada del crédito, la capacidad de compra de los hogares, el comportamiento del dólar, las condiciones de financiamiento del propio desarrollo y la velocidad con la que el mercado puede absorber nuevas unidades.
Por eso, aunque el costo de construir se haya disparado en dólares, el precio de un departamento en pozo dejó de responder exclusivamente a esa variable.
La economía del desarrollo inmobiliario pasó de ser una cuenta dominada por el costo de la obra a otra donde las variables financieras y macroeconómicas pesan tanto como los ladrillos.
