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La subida del precio de los alquileres es una preocupación constante en España, donde los precios han crecido de forma sostenida en los últimos años. A la vez, muchos inquilinos no conocen bien cómo funciona la actualización de la renta y qué puede ocurrir si la cláusula de revisión queda sin aplicar durante varios años.
Un abogado especializado en vivienda desató el debate en redes sociales cuando respondió a una pregunta de un usuario sobre si un propietario puede aplicar incrementos acumulados cuando no actualizó el alquiler en años. Su explicación alerta sobre un escenario que muchos desconocen y que puede tener consecuencias económicas relevantes para los arrendatarios.
¿Qué pasa si el dueño no actualiza el alquiler por años?
Una reciente interpretación legal basada en la normativa española ha encendido las alarmas entre los inquilinos. Según ha explicado el abogado Alberto Sánchez a través de un vídeo viral en TikTok, si un propietario no ha actualizado la renta del alquiler a su inquilino durante los últimos cinco años, tiene el derecho legal de aplicar de golpe todo el incremento acumulado que no cobró en su momento para fijar el nuevo precio del contrato.
“Si el propietario omite actualizar el alquiler durante un período que puede alcanzar hasta cinco años, tiene la facultad de incrementar la totalidad del monto atrasado de una sola vez”, sostuvo Alberto, conocido por su labor en la divulgación de la legislación de vivienda a través de redes sociales, al abordar una inquietud específica relacionada con esta situación contractual.
¿Qué dice la ley acerca de estas subidas de alquiler?
La esencia de esta posibilidad radica en que la actualización del alquiler no es automática ni obligatoria según la ley; su efectividad depende de su inclusión en el contrato. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la renta puede ajustarse anualmente si se establece de manera expresa en el contrato y que el arrendador tiene la obligación de notificar al inquilino con la debida antelación sobre cada revisión aplicable.
En la práctica, esto implica que, si el contrato contiene una cláusula de actualización, el arrendador está en condiciones de implementar aumentos basados en índices oficiales. En España, a partir del 1 de enero de 2025, el IPC dejará de servir como referencia para los contratos más recientes; en su lugar, se aplicará el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), el cual es publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y ha sido diseñado para moderar aumentos desproporcionados.
Vale destacar que el artículo 1964.2 en el Código Civil español establece “las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años”. Esto significa que el derecho del casero a recalcular la renta aplicando las variaciones anuales pendientes caduca a los cinco años.
Por lo tanto, si el propietario ha dejado pasar siete años sin actualizar el precio, solo podrá computar los últimos cinco años para definir la cuota actual, perdiendo el derecho sobre los dos primeros.
Normativas sobre actualización de rentas
A pesar de la contundencia de la medida, la aplicación de esta subida acumulada cuenta con límites muy estrictos regulados por el Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El hecho de que el dueño incremente la renta “de golpe” no significa bajo ningún concepto que pueda exigirle al inquilino el pago retroactivo de los atrasos.
De acuerdo con el apartado 2 del Artículo 18 de la LAU, la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario se lo notifique por escrito al arrendatario. La jurisprudencia determina de forma unánime que el retraso o el olvido del casero en aplicar las subidas año tras año implica la pérdida total del derecho a reclamar ese dinero acumulado del pasado. El inquilino pagará más de golpe en su próxima mensualidad, pero no debe nada por los años anteriores.
La falta de actualizaciones: el riesgo oculto que no ves venir
Para muchos inquilinos, la noción de que el propietario “pueda incrementar el alquiler de manera indiscriminada” se percibe como un abuso contractual. Sin embargo, el abogado explica que esta posibilidad solo se materializa si el contrato lo estipula y la notificación se llevó a cabo conforme a la legislación.
“Indudablemente, esta incrementación debe estar prevista en el contrato de arrendamiento; si no se menciona, no podría aplicarse”, afirmó Sánchez en el contexto de su explicación, resaltando la relevancia de comprender los términos que se firman desde el principio.
Las actualizaciones anuales normalmente se establecen en función del nuevo índice de referencia o, en contratos más antiguos, del IPC o cualquier índice acordado. En todos los casos, es esencial respetar los límites y condiciones estipulados por la normativa vigente, con el fin de prevenir que un incremento acumulado genere un conflicto legal entre propietario e inquilino.
De manera paralela, el mercado del alquiler continúa siendo objeto de discusiones y propuestas normativas, como incentivos fiscales para que los propietarios congelen el alquiler al renovar contratos, una iniciativa que el Gobierno español promueve para moderar la presión sobre los precios sin perjudicar la oferta habitacional.
