Real Estate

Récord: se necesitan más de 5 años para agotar la sobre oferta de propiedades que hay en venta

La cantidad de inmuebles con cartel de venta es un 23% más que el que existía hace un año. En promedio se realizan 3000 operaciones de compra-venta por mes

Las propiedades a la venta siguen batiendo récord. Hoy existen 118.622 departamentos en oferta, lo que representa un 23% más que hace un año. Para los inmobiliarios, al ritmo de operaciones que se registraron en 2021, se necesitan entre 5 y 5 años y medio vender todos los inmuebles que hoy hay en oferta.

Se trata de casi tres veces más del promedio histórico en el mercado de bienes raíces. "En 2018, el promedio era de dos años", sostiene  en su radar inmobiliario Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

"Durante el boom de operaciones por los créditos UVA, el stock total se vendía en menos de un año", agrega.

 Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre se registraron 3382 escrituras lo que representó un 10,3% de crecimiento interanual. En total 2021 sumó 28.832 escrituras, 13,8% debajo del acumulado de 2019 (que, previo a 2020, había marcado el peor registro histórico); así, el año pasado cerró como el peor registro, fuera del 2020.

La consecuencia en el precio de los inmuebles 

A causa del super-stock de propiedades a la venta y una demanda estancada, los valores de los inmuebles se acomodaron a la baja y se espera que sigan en caída.

"Los valores de publicación de los inmuebles mostraron caídas interanuales en todos los sitios especializados en diciembre. Los precios llegaron a retrotraerse 10 años. En el caso de ZonaProp la caída en diciembre fue de 7,5% interanual, mientras que en Properati fue de 13,4%", explica Achával.

Según el relevamiento realizado por el Radar Inmobiliario de Achával, los departamentos usados muestran las mayores caídas con relación a 2020 y siguen encabezando el descenso en la clasificación por segmento: en diciembre, en la comparación interanual, la baja de los usados fue de 8,6%, la de los a estrenar, de 4,7% y de en pozo 4,2%. 

Con respecto a los valores de los inmuebles, para los inmobiliarios hoy se perdieron los precios de referencia y existe una gran distorsión en el mercado de bienes raíces.

"Se mantiene la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre por la ausencia total de valores de referencia en el mercado inmobiliario", sentencia Achával. 

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La dispersión también se observa en los porcentajes de negociación. Los datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) muestran que si bien se observa una desaceleración en la caída de los precios y en los porcentajes de negociación promedio, "aún no podemos afirmar que se haya encontrado un piso", resume el empresario inmobiliario. 

Qué sucederá con el mercado en 2022

 Si bien los meses de enero y febrero estacionalmente tienen menos movimiento de compra-venta de inmuebles, para los especialistas, el 2022 continuará con récord de inmuebles en venta y una desaceleración, aunque más moderada, de precios.

"En el corto y mediano plazo la necesidad de divisas para hacer frente al programa financiero de los próximos años tanto con acreedores privados como con el FMI, así como a la aspiración de repunte del crecimiento y la necesidad de divisas para hacer frente al piso de importaciones necesarias, va a hacer que sea muy difícil flexibilizar los controles cambiarios", explica Achaval.

"Estos factores, sumados al stock récord en la oferta de inmuebles, serán los principales límites para la recuperación del sector en el corto plazo", sentencia.

Otro de los grandes reclamos del mercado son los créditos hipotecarios. "En el corto plazo, no vemos posible que las operaciones de este tipo aporten a la recuperación del sector, dado que las constantes devaluaciones de la moneda y los controles de cambio siguen perjudicando al crédito disponible para la adquisición de viviendas por parte de los hogares", agrega.



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