Qué pasó con los alquileres tras la desregulación de Milei y hacia dónde van los precios

Desde hace un tiempo, pero con especial intensidad en los últimos días, un gráfico difundido en redes sociales volvió a dividir aguas sobre uno de los mercados más sensibles para millones de argentinos: el de los alquileres.

Todo comenzó con un posteo del economista Fernando Marull en la red social X. El gráfico mostraba que, medidos en términos reales —es decir, descontando la inflación—, los precios de publicación de los alquileres habían caído cerca de un 50% desde la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/23.

La reacción fue inmediata. Para quienes apoyan la desregulación impulsada por Javier Milei, la imagen era la demostración de que la mayor oferta había logrado moderar los precios. Del otro lado, economistas, especialistas e inquilinos cuestionaron la conclusión: argumentaban que el alquiler que pagan todos los meses está lejos de haber bajado y que muchos contratos continúan ajustándose por inflación.

¿Quién tiene razón? La respuesta, como suele ocurrir en economía, depende de qué se esté midiendo.

Los precios de publicación sí muestran una desaceleración

Los datos más recientes del mercado muestran que el precio medio de publicación para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en junio los $860.106 mensuales.

Ese valor implicó un aumento del 1,4% respecto de mayo y un incremento acumulado del 15,7% durante el primer semestre de 2026, por debajo de la inflación del mismo período, que alcanzó el 17,1%.

También la variación interanual comenzó a moderarse. Los alquileres publicados aumentaron 31,3% frente a un año atrás, la menor suba desde fines de 2019.

Estos son precisamente los datos que utilizan los portales inmobiliarios y que aparecen reflejados en el gráfico que se volvió viral.

Por qué el gráfico también recibió críticas

Las objeciones aparecieron rápidamente y tienen una explicación metodológica.

El gráfico compara los precios de publicación de los nuevos contratos, es decir, cuánto pide hoy un propietario para ofrecer un departamento en alquiler.

Pero esa información no refleja necesariamente cuánto están pagando quienes ya firmaron un contrato meses atrás.

En la práctica conviven dos mercados. Por un lado, el de los nuevos alquileres, donde el precio inicial surge de la negociación entre propietario e inquilino.

Por otro, millones de contratos ya vigentes, cuyos valores se actualizan periódicamente por inflación o por los índices pactados entre las partes. Esas actualizaciones suelen producir aumentos importantes en un solo mes porque acumulan tres o cuatro meses de inflación.

Por eso muchas familias sienten que su alquiler sigue aumentando con fuerza, aun cuando el precio de entrada para un nuevo contrato esté creciendo a un ritmo menor.

El verdadero cambio: ahora el mercado también pone un límite a los propietarios

Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, el fenómeno más interesante ocurre por otro motivo y explica buena parte de la desaceleración observada desde fines de 2023.

“La derogación de la Ley de Alquileres produjo una reaparición muy importante de oferta. Muchos propietarios que habían retirado sus departamentos o los habían pasado al alquiler temporario volvieron al mercado tradicional. Eso obligó a competir por los inquilinos”, explicó a El Cronista.

Esa competencia comenzó a cambiar el proceso de formación de precios.

“Hoy hay contratos que se están terminando con valores por encima del mercado actual. Si ese propietario publica nuevamente el departamento al precio con el que terminó el contrato, probablemente le cueste alquilarlo porque quedó caro respecto del resto de la oferta.”

En otras palabras, ya no alcanza con tomar como referencia el último alquiler cobrado.

La abundancia de departamentos disponibles obliga a mirar cuánto están pidiendo los competidores y cuál es el precio que efectivamente están dispuestos a pagar los nuevos inquilinos.

Durante la etapa de escasez, prácticamente cualquier inmueble encontraba demanda. Hoy esa situación cambió y los propietarios que pretenden valores muy superiores al promedio corren el riesgo de mantener la vivienda desocupada durante más tiempo.

Los salarios también empezaron a influir

A esa mayor competencia se suma otro factor que comienza a ganar peso: la capacidad de pago de los hogares.

Mientras la inflación se desacelera, los salarios reales todavía no recuperaron completamente el poder adquisitivo perdido durante el fuerte ajuste de fines de 2023, una situación que distintos economistas volvieron a poner sobre la mesa en las últimas horas al difundirse nuevos gráficos sobre la evolución del ingreso de los trabajadores registrados.

Ese contexto también condiciona al mercado inmobiliario.

Aunque un propietario quiera aumentar el alquiler, existe un límite cada vez más visible: si el precio inicial supera la capacidad de pago de la demanda, el inmueble puede permanecer vacío más tiempo y terminar alquilándose a un valor menor.

Así, la evolución de los salarios comenzó a transformarse en otra variable relevante para explicar por qué los nuevos alquileres dejaron de aumentar muy por encima de la inflación.

Hacia dónde pueden ir los precios

Con la oferta en niveles considerablemente superiores a los observados durante la vigencia de la Ley de Alquileres, los operadores creen que el mercado dejó atrás la etapa de ajuste inicial provocada por la escasez de inmuebles.

En ese escenario, es poco probable observar bajas nominales generalizadas en los nuevos contratos, aunque sí una tendencia a que los valores iniciales evolucionen en línea con la inflación o incluso algo por debajo si la oferta continúa siendo elevada.

El principal desafío seguirá estando del lado de quienes ya tienen contratos vigentes y enfrentan actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales que concentran varios meses de inflación en un solo ajuste.

Al mismo tiempo, el costo total de sostener una vivienda empieza a pesar tanto como el alquiler. La suba de las expensas, impulsada por tarifas, salarios e insumos de los edificios, reduce el margen para seguir incrementando el canon locativo sin afectar la capacidad de pago de los hogares.

El gráfico que originó la discusión capturó una parte de la realidad, pero no toda. La diferencia entre ambas miradas explica gran parte de la polémica. Pero, según los operadores del mercado, hay un cambio adicional que recién empieza a hacerse visible: por primera vez en varios años, algunos propietarios ya descubrieron que el precio con el que terminó su contrato quedó por encima de lo que hoy el mercado está dispuesto a pagar.