Negociaciones

¿Fin del regateo inmobiliario?: el valor de la contraoferta ya está en el mínimo histórico

La brecha entre el precio de publicación y de venta es cada vez más chica. La mayoría de las propiedades en oferta fueron retasadas y ya no están dispuestos a seguir bajando los valores ¿Qué pasa en el mercado?

Regatear es una de las pasiones argentinas, sobre todo si se trata del mercado inmobiliario. Lo cierto es que ante la fuerte caída de precios, que acumula un 20% en los últimos dos años, los propietarios no parecen estar dispuestos a continuar cediendo. Hoy la contraoferta durante una operación es en promedio del 7%, la mitad de lo que se registraba en 2020 cuando ese número era del 15 por ciento.

La pandemia dejó expuesto el escenario complejo que ya venía atravesando el mercado inmobiliario con precios por encima de lo que convalida el mercado. Esto obligó a muchos dueños a retasar sus inmuebles a la venta ajustando los precios de publicación.

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"Los precios de publicación acumulan una baja del 20,4% de enero 2020 a octubre", explicó el informe de la Universidad del CEMA y Remax Argentina en conjunto con Reporte Inmobiliario. 

"Para el conjunto de departamentos usados de 1 a 3 ambientes el precio de venta promedio del metro cuadrado (m2) es de u$s 1738. El valor por m2 registrado en octubre descendió un 6,4 % a lo largo del 2022 desde los u$s 1857 en los que había cerrado diciembre de 2021", agregó el informe.

El valor promedio del m2 desde enero a hoy según datos de Remax

El dato más curioso tiene que ver con la contraoferta una práctica que es parte del ADN del mercado inmobiliario. "La brecha entre el valor por m2 de las operaciones concretadas en octubre del 2022, con relación al último de publicación del inmueble, conocido habitualmente como rango de contraoferta se ubicó en 7,37 por ciento", detalló el informe.

La explicación según Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina tiene que ver con la baja que sufrieron los inmuebles y la tasación adecuada de los inmuebles. "Hoy los precios que tienen los inmuebles son los que acepta el mercado. El corredor inmobiliario no puede dejar contento al propietario con un valor alto porque esa propiedad después no se vende", detalló.

"En general la operatoria resulta entre un 5% y un 7% por debajo del último precio de publicación del inmueble. Esos números son los que se manejaron históricamente en el mercado, el 15% que veníamos observando en 2020 tenía que ver con precios fuera de mercado", concluyó.

Qué pasa con quienes no bajan los precios

"En los últimos seis meses vemos que el 29% de las propiedades en oferta se retazaron", explicó Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop. Lo que hace que inevitablemente se reduzca el precio de contraoferta.

Continúa el récord de propiedades en venta

Si bien el dato es positivo todavía queda un universo muy amplio que debe ajustar los valores de publicación, si quiere vender.

Según datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), el stock disponible en Zonaprop es de 119.094 departamentos en venta y sumó 51 meses de crecimientos interanuales. Ahora, el 70% de ésos inmuebles tienen un precio por encima del que convalida el mercado.

Esto genera que el stock no se renueve. Los últimos datos de Zonaprop, indicaron que más del 50% de los inmuebles, que están en venta, tiene más de un año publicado y en muchos casos el precio no se modificó.

Lo que se traduce en que las inmobiliarias en muchos casos rechace a estas propiedades como clientes. "Para nosotros es fundamental que el propietario entienda cuál es el precio real del inmueble para que se pueda vender en un tiempo razonable", explicó Sosa. De no lograrlo, el inmueble no entra a la cartera de la inmobiliaria. 

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