Departamentos: las oportunidades para comprar con precios que caen 6% anual

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El mercado inmobiliario atraviesa una crisis sin precedentes. Con récord de inmuebles a la venta y un promedio de 2000 operaciones de compra-venta por mes, los precios de los inmuebles se desaceleraron y en lo que va del año ya acumulan en promedio una baja del 6,4% en valores de cierre. Ahora, empiezan a evidenciarse signos de recuperación en ciertas zonas; una muestra de que los precios alcanzaron su pico histórico a la baja.

Según los datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) en el primer trimestre del año los precios de cierre bajaron un 6,4% en comparación a todo el 2021. Sin embargo, existen indicios de cierta recuperación en los precios. Al comparar el primer trimestre de 2022 con el cuarto trimestre de 2021, se evidencia una recuperación del 1,9%.

"Este último valor es un indicador positivo que muestra que los precios habrían tocado fondo. Pero hay puntos que hay que tener en cuenta, por un lado la fuerte estacionalidad, ya que en el primer trimestre del año suelen concretarse muy pocas operaciones en comparación con el último", remarca Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima que lleva adelante la elaboración del ROI.

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"Además, la recuperación de los precios no es homogéneo, es decir, que aún no se observa que se haya llegado al piso de precios en todos los barrios", agrega el empresario inmobiliario.

Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en marzo se firmaron un total de 2361 operaciones de compra-venta. Se trata de una baja de 4,4% respecto del nivel de un año antes y una muestra de que los números no se recuperan.

A pesar de que ciertas zonas muestran una leve recuperación, la caída de precios de cierre entre el primer trimestre de 2019 y el primer trimestre de 2022 ya acumula una baja del 29,3%.

Precios de cierre, más cerca de los de publicación

 Según los datos relevados por Invertire Real Estate, hoy existen en promedio 162.698 inmuebles en venta. Esto equivale a un promedio de 10 propiedades en oferta por manzana.

Y si bien los niveles de oferta siguen siendo muy altos, los precios poco a poco se acomodan a la nueva demanda. Esto se ve sobre todo a la hora de negociar un precio de compra. Los datos del ROI registran una contraoferta del 7,5%, muy por debajo del 15% al que se llegó en 2020.

"Todavía se está por encima del 5% promedio, pero es una muestra de que los valores se acomodan", explica Achával. Y es que durante los últimos dos años muchas de las propiedades se re tasaron con valores más cercanos a los que el mercado demanda.

 Un dato que remarca el informe tiene que ver con el porcentaje de inmuebles que se venden con "cierto apuro", que del total de las operaciones significó un 35% cuando en 2019 no superó el 13%.

"Se trata de un aumento significativo de las operaciones donde el apuro del vendedor impactó en el precio de cierre. Los datos del primer trimestre de 2022 muestran un incremento considerable de este tipo de ventas llevando a representar casi 3 veces lo que representaban en 2019", agregan desde el ROI.

  ¿Qué es lo que más se vende?

La falta de créditos hipotecarios hacen que el mercado inmobiliario se concentre en un reducido público. Hoy, los inversores se ven desalentados por la baja rentabilidad que generan los alquileres y el debate, que se posterga, en torno a las modificaciones de la ley que controla los contratos locativos.

Es decir, que el principal comprador es hoy el consumidor final que busca cambiar de vivienda para uso personal.

Según el ROI, en el primer trimestre 2022, lo que más se vendió fueron: 

1. Los departamentos de 3 ambientes, explicando el 31% del total de operaciones seguido. 
2. Los inmuebles de dos ambientes (con un 30% de operaciones)
3. En un tercer lugar las unidades de 4 ambientes (19%)
4. Y por último, los monoambientes representaron el 14% de las ventas.

Para los especialistas, hoy quien tenga dinero en mano podrá hacer grandes negocios. "Los precios tardarán años en recuperarse", finaliza Achával.