Oficial | El Gobierno multará a quienes tengan el aire acondicionado en la fachada y exigirá su retiro inmediato por incumplir el artículo 21 de la Ley de Propiedad

Instalar un aire acondicionado puede parecer una elección que depende exclusivamente del dueño de una vivienda. Sin embargo, la situación es más compleja de lo que parece. La unidad exterior del equipo, que suele ubicarse en la fachada o en zonas visibles del inmueble, tiene un impacto directo en la apariencia del edificio.

Debido a ello, la normativa establece que, en la mayoría de los casos, es necesario contar con la autorización de la comunidad de vecinos para realizar la instalación, ya que se trata de una modificación que puede afectar a los espacios o elementos comunes del inmueble.

Normativa para instalación de aire acondicionado en fachadas en Mexico

La regulación de la instalación de equipos de aire acondicionado en México opera en tres capas:

1. Normas técnicas federales (NOMs)
2. Leyes de condominio estatales
3. Reglamentos municipales de urbanismo.

Marco federal: Normas Oficiales Mexicanas (NOMs)

Las NOMs federales no regulan donde se instala el equipo en la fachada, sino los estándares técnicos del aparato:

• NOM-023-ENER-2018: Establece los límites de eficiencia energética para acondicionadores de aire tipo dividido (minisplit y multisplit), incluyendo métodos de prueba y etiquetado.
• NOM-011-ENER-2025: Regula la eficiencia energética en acondicionadores de aire tipo central, paquete o dividido, estableciendo el nivel mínimo de Relación de Eficiencia Energética Estacional (REEE2).
• NOM-081-ECOL-1994: Establece los límites máximos permisibles de emisión de ruido de fuentes fijas. Aplica directamente a las unidades exteriores de aire acondicionado.

Ley de Propiedad en Condominio

Esta es la ley más relevante para quienes viven en departamentos o condominios. Cada estado tiene su propia versión, pero los principios son similares.

Ciudad de México (CDMX)

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la CDMX establece:

Queda prohibido decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes exteriores de manera que desentonen con el condominio o contravengan lo establecido en el reglamento interno.

La instalación de un equipo de climatización, al implicar el uso y modificación de muros exteriores, patios o azoteas, cae directamente bajo la regulación de áreas comunes.

• Artículo 21: Ningún condómino puede realizar modificaciones, construcciones o instalaciones en las áreas comunes o privadas que alteren la imagen exterior del condominio sin la aprobación de la asamblea.

Otros estados (ej. Veracruz)

Queda prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio.

Se prohíbe abrir claros o ventanas, pintar o decorar la fachada, o realizar remodelaciones que rompan con el diseño del conjunto o perjudiquen la estética.

Reglamentos municipales

Cada municipio tiene sus propias ordenanzas, especialmente en materia de imagen urbana:

• Los municipios tienen competencia en paisaje urbano (uniformidad de fachadas) y medio ambiente (ruido y vibraciones).
• En zonas de protección histórica, patrimonio urbano o arquitectura especial, las restricciones son aún más severas: los equipos deben instalarse de forma que no sean visibles desde la vía pública.
• Se recomienda consultar las ordenanzas en la Gerencia de Urbanismo y/o Protección Ambiental del Ayuntamiento correspondiente.

Procedimiento correcto para instalar

Para proceder legalmente, se deben seguir estos pasos:

1. Consultar el reglamento interno del condominio.
2. Presentar el proyecto ante la administración del edificio.
3. Obtener el permiso del gobierno municipal si corresponde.
4. Conseguir la aprobación de la asamblea de propietarios (debe ser unánime, ya que la instalación afecta elementos comunes).

Excepción:

Si la unidad puede instalarse en un espacio no visible desde la vía pública y que forme parte exclusiva de tu propiedad (terraza privada, patio de uso exclusivo), generalmente no se requiere autorización comunitaria. Sin embargo, siempre es obligatorio cumplir con las ordenanzas municipales sobre ruido.

Consecuencias por incumplimiento en la instalación de un aire acondicionado

• Demanda de retiro y restitución del estado original: el tribunal puede ordenar la retirada inmediata del equipo y obligar al infractor a cubrir todos los gastos de remoción y reparación.
• Procedimientos judiciales: si el propietario se niega a retirar el equipo, puede enfrentarse a acciones legales que lo obliguen a desmontar y reparar posibles daños.
• Sanciones municipales: algunos municipios aplican multas locales, especialmente si el aparato genera ruidos molestos o goteos. Los montos se fijan en Unidades de Medida y Actualización (UMA) y varían por municipio y año.