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Al alquilar una vivienda, el pago de las expensas puede generar dudas en torno a quién le corresponde afrontar los gastos ordinarios y a quién los extraordinarios. La diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias depende no solo del tipo de gasto en sí mismo, sino también de su finalidad.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece, en su artículo 2048, las obligaciones de los propietarios frente al consorcio. Para determinar cómo se distribuyen esos gastos entre el dueño y el inquilino, también es necesario considerar las condiciones del contrato de alquiler y las normas aplicables.
¿Qué diferencia hay entre las expensas ordinarias y las extraordinarias?
Mientras que las expensas ordinarias cubren los gastos habituales de administración, mantenimiento y reparación de las partes comunes del edificio, las extraordinarias suelen estar vinculadas con mejoras o modificaciones que exceden el mantenimiento habitual.
El objetivo de las primeras es conservar el inmueble en condiciones adecuadas de seguridad, comodidad y funcionamiento. Entre los gastos que pueden incluirse en esta categoría, se encuentran:
- Sueldos y cargas sociales del encargado y del personal del edificio.
- Honorarios del administrador y gastos administrativos.
- Servicios públicos de los espacios comunes.
- Limpieza, reposición de luces y mantenimiento de ascensores.
- Reparación de cañerías, reposición de vidrios y arreglos en terrazas o medianeras.
- Seguros y mantenimiento de las instalaciones comunes.
En el caso de las expensas extraordinarias, algunos ejemplos son:
- La construcción de una pileta.
- La incorporación de nuevos espacios recreativos.
- La compra de equipamiento para el salón de usos múltiples.
¿Qué dice la ley sobre el pago de las expensas del consorcio?
El artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que cada propietario debe afrontar los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional, además de pagar las expensas comunes ordinarias y las extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
La norma también contempla como ordinarios los gastos necesarios para instalar elementos que faciliten el acceso o la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Por su parte, el artículo 2050 establece que, además del propietario, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal quienes sean poseedores por cualquier título, sin que eso libere al dueño de su obligación.
¿Quién paga las expensas ordinarias y quién las extraordinarias si se alquila una vivienda?
La distribución de las expensas entre el propietario y el inquilino depende de las condiciones acordadas en el contrato y de las normas que corresponden a esa locación.
Los gastos habituales de administración, limpieza, servicios comunes y mantenimiento pueden formar parte de las obligaciones asumidas por el inquilino, según el contrato y la normativa vigente.
Si la liquidación incluye obras, mejoras o conceptos que generan dudas, el inquilino puede solicitar el detalle al administrador y consultar con el propietario o la inmobiliaria cómo se distribuye ese gasto.
El Estudio Ramos & Asociados explica que las expensas ordinarias son pagadas generalmente por el inquilino, de acuerdo al contrato que se haya firmado, mientras que el dueño del inmueble tiene la responsabilidad de hacerse cargo de las extraordinarias.
Sin embargo, para determinar si el dueño puede trasladar algún gasto al inquilino, es necesario analizar el contrato y el régimen legal aplicable.
¿Qué ocurre si quedan expensas impagas?
El artículo 2049 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de las expensas a su cargo por dejar de utilizar los espacios o servicios comunes, abandonar la unidad o venderla voluntariamente.
Además, el artículo 2050 señala que la obligación de los poseedores no libera al propietario de su responsabilidad frente al consorcio.
Frente a una liquidación que genere dudas, se aconseja tanto a los propietarios como inquilinos conservar los comprobantes de pago, revisar el detalle de los conceptos y consultar con la administración del edificio para identificar el origen de cada gasto.
