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La búsqueda de un crédito para comprar una propiedad está en la agenda de muchas familias argentinas que, ante el resurgimiento de los hipotecarios, tienen que evaluar entre decenas de opciones bancarias y distintos tipos de variables.
En el mercado nacional hay docenas de instituciones que han abierto sus carteras, cada una con sus requisitos, con distintos montos máximos a financiar, con diferentes plazos.
La oferta es tan amplia que rastrear esa información “banco por banco” es una tarea de muy difícil de concretar. Pero, casi imposible es poder, de manera manual, evaluar todas variables a tener en cuenta.
Sin embargo, un sitio concentró todo en un solo lugar: Se ingresa el valor de la propiedad, se elige el porcentaje de financiación, el plazo y la inflación anual estimada. Luego se opta por un banco.
El resultado mostrará: la cuota estimada en pesos, dólares y UVAS, la cuota proyectada a 6 meses, un año y dos. Pero, además, cuanto es el monto financiado, el anticipo, el ingreso mínimo y el total financiado, entre otras variables.
Con esos recursos, cada persona puede estimar cuál es la opción que mejor se ajusta a su perfil.
No sólo hay que mirar el valor de la cuota
Calcul.ar sirve, en los hechos, para observar el amplio paño de oferta inmobiliaria en Argentina. Están listados 38 bancos, públicos y privados, con líneas de crédito para clientes o no clientes.
La tentación es mirar, de manera automática, el valor de la cuota financiada, pero no es lo único a tener en cuenta.
De hecho, dos entidades pueden ofrecer cuotas relativamente similares y, al mismo tiempo, exigir ingresos mínimos muy distintos.
Para una propiedad de u$s 100 mil, una financiación de 50% y un plazo de 20 años, las variaciones pueden ir, en un banco privado “A”, de 705.700 a 1.284.917, solo teniendo en cuenta si se trata de si la línea es un crédito para cliente o no cliente.
Pero, con esas mismas condiciones, un banco público pide 627.594 y otro privado 1.153.508. Si la única variable fuera el valor de la cuota, la opción es fácil.
Sin embargo, cuestiones como el ingreso mínimo puede cambiar la ecuación. En es rubro, las diferencias también pesan: el banco privado “A” pide 2.822.799 a quienes son sus clientes y 5.139.669. En tanto, el banco público, 2.510.374 y 3.858.206 respectivamente.
Es decir, para una propiedad de u$s 100.000 financiada al 50% y a 20 años, la diferencia entre bancos puede superar los $2 millones mensuales de ingreso requerido.
En algunos casos, una familia puede cumplir con la cuota proyectada pero quedar automáticamente excluida por no alcanzar los requisitos de ingreso.
La consecuencia es que muchas personas comparan créditos mirando sólo cuánto pagarán por mes cuando, en realidad, el primer filtro suele aparecer mucho antes de llegar a la firma del préstamo.
La variable olvidada
A diferencia de la mayoría de los relevamientos, la calculadora incluye una variable que suele ser olvidada a la hora de tomar un crédito en UVAs.
Se trata de la inflación, un mal argentino que está en retroceso respecto de sus máximos en los últimos años, pero que se convirtió en un mal endémico de las últimas décadas.
Si bien la estimación para este año es de 30% anual y el gobierno de Javier Milei afirma que logrará derrotarla, es una variable para tenerla en cuenta.
Aún está en el recuerdo en el efecto que tuvo el aumento de los precios en las cuotas de aquellos que tomaron créditos de este tipo durante el gobierno de Mauricio Macri y vieron multiplicarse sus deudas con inflaciones anuales que llegaron a más de 200 por ciento en 2023.
La inclusión de una proyección de inflación permite observar cómo podría evolucionar la cuota en distintos escenarios.
Aunque ninguna estimación puede anticipar con precisión qué ocurrirá dentro de dos o tres años, el ejercicio sirve para recordar que el crédito UVA no depende solamente de la tasa sino también del comportamiento futuro de los precios.
