Bitcoin y real estate: cómo funciona el mercado inmobiliario que opera con criptomonedas

Los agentes inmobiliarios quieren aprovechar un grupo creciente de compradores que buscan convertir sus criptomonedas en ladrillos.

La primera venta de una propiedad en criptomonedas en Portugal puede parecer insignificante, pero no para quienes han trabajado durante casi un año para hacerla realidad.

El 4 de mayo, en una oficina de la ciudad de Braga, dos hombres se sentaron con sus notebooks. João Marques, el vendedor, pasó la dirección de una wallet de criptomonedas al comprador, que hizo una transferencia y se convirtió en el nuevo propietario de un departamento en la ciudad valorado en 110.000 euros, algo menos de tres bitcoins en ese momento. El presidente del Colegio de Notarios portugués, Jorge Silva, observó la operación, al igual que Carlos Santos, director de tecnología de la empresa inmobiliaria portuguesa Zome, que hizo de intermediario en la venta.

Todo el proceso duró apenas unos minutos, pero fue la culminación de muchos meses de discusiones entre las autoridades fiscales, financieras y notariales portuguesas para acordar cómo permitir que las transacciones inmobiliarias se realicen íntegramente en criptomonedas.

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Portugal, que no tiene impuestos a las ganancias de capital con criptomonedas, ha sido un refugio para los inversores. A mediados de abril, la oficina de Silva emitió una guía sobre cómo deben abordar los notarios las transacciones en criptomonedas sin necesidad de convertirlas a euros antes de que sean legales. Silva afirma que la medida refleja un claro deseo por parte de los compradores: "Las criptos es una realidad", asegura, "y ahora se pueden hacer [ventas en cripto] de forma legal con transparencia, cumpliendo con todo".

Portugal es inusual en este sentido. En la mayoría de los países, la ausencia de recursos para evaluar las implicaciones fiscales y los riesgos asociados, así como el peligro de blanqueo de dinero, hace que la conversión a moneda fiduciaria siga siendo necesaria en algún momento del proceso.

Esta incertidumbre no ha disuadido a empresas como Zome, que dieron el salto y están averiguando cómo sería un mercado inmobiliario cripto más asentado. Zome comenzó a estudiar la posibilidad de realizar transacciones con criptomonedas el verano pasado, dice Santos, que ve el potencial de aprovechar una nueva base de clientes: "Si proporcionamos [a los criptoinversores] una forma conveniente, en su idioma, que les permita hacer negocios inmobiliarios en Portugal, entonces los atraeremos".

El grupo de compradores potenciales está creciendo. En la actualidad hay decenas de miles de miembros de la red bitcoin que poseen el equivalente a más de un millón de dólares en sus carteras digitales. Y una encuesta de compradores de casas en Estados Unidos encargada por Redfin en diciembre del año pasado encontró que el 12% de los que iban a comprar por primera vez planeaban liquidar activos digitales para hacer un pago inicial, frente al 5% en el tercer trimestre de 2019.

Tras dispararse el comercio de criptomonedas durante la pandemia, algunos inversores se vieron con fondos para comprar una primera propiedad. Aquellos con una riqueza establecida también sumaron criptos a sus carteras. El Informe sobre Patrimonio 2022 de Knight Frank, una encuesta mundial realizada a más de 600 gestores de patrimonios que administran carteras de particulares con un valor superior a u$s 30 millones, reveló que casi uno de cada cinco clientes invierte ahora en criptomonedas, tokens y monedas.

Eso reflejaba el pico del mercado. Este año, el desplome de los precios de las criptos provocado por la suba de las tasas de interés ha asustado a los inversores y ha reducido el valor de todas las criptomonedas en unos u$s 2 billones. Sin embargo, el entusiasmo por las operaciones de inmuebles en criptos se mantiene, y no sólo entre los compradores que buscan convertir sus activos, cada vez más volátiles, en inversiones más seguras.

Propiedad física

Aunque algunos inversores expertos en la Web3 se han lanzado a comprar propiedades virtuales en el metaverso con sus fondos de criptomonedas, muchos preferirían que su riqueza digital se trasladara a su vida física.

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Daniel Browne, socio inmobiliario sr. del estudio de abogados Kingsley Napley, afirma que vio cómo crecía el interés por la compra de propiedades con criptomonedas en el periodo previo al pico de bitcoin, en noviembre pasado. Ahora, después de meses de turbulencias en el mercado, el argumento para recurrir a activos más seguros es cada vez más difícil de ignorar, sostiene: "La gente estaba buscando tal vez una salida de algo que es... conocido por ser volátil y luego poner el dinero en algo un poco más conocido... digamos ladrillos".

Muchos de los clientes de Browne son jóvenes que compran por primera vez y que "se han beneficiado legítimamente asumiendo riesgos y, supongo, con algo de suerte en el camino. Y ahora... se aventuran a algo más".

También hay interés por parte de compradores internacionales que buscan segundas residencias en el extranjero. Esa es una de las razones por las que La Haus, una empresa inmobiliaria colombiana que ha contado con el respaldo de Jeff Bezos, ha probado la venta de propiedades en bitcoin en lugares turísticos populares como Tulum (México) y la costa caribeña de Colombia. Los volúmenes implicados son relativamente pequeños. Desde su primera transacción en enero, la empresa ha vendido cuatro propiedades por un total de u$s 800.000.

Realizar las transacciones íntegramente en criptomonedas significa que los compradores internacionales no pierden por los tipos de cambio y las comisiones al convertir una moneda en otra, lo que hace que el proceso de transacción sea más fluido entre fronteras. Zome afirma que ha vendido cuatro propiedades portuguesas en los últimos dos meses a compradores de Países Bajos, Canadá y Portugal, y que están preparando nueve transacciones más.

Tanto La Haus como Zome fijan el precio de las viviendas en la moneda emitida por el gobierno de un país y luego se asocian con un exchange para convertir el precio en las criptomonedas pertinentes cada minuto, reflejando las fluctuaciones a veces salvajes de los precios de las monedas digitales. Durante el mes de junio, por ejemplo, el precio de una vivienda de u$s 9 millones en Los Angeles osciló entre 287 y 452 bitcoins.

Los vendedores pueden elegir si aceptan moneda fiduciaria o criptomoneda como pago. Marques empezó a invertir en criptomonedas hace unos cinco años. En la actualidad, gestiona sus cuentas de criptomonedas dividiéndolas en dos partes: una para hacer negocios y otra para mantenerlas a largo plazo.

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A pesar de la agitación de los mercados de criptomonedas este año, Marques no se deja intimidar. Santos señala que tiene muchos clientes que piensan lo mismo. "Preguntamos '¿Quién quiere vender una casa que puede valer el doble [de la criptodivisa] en tres meses? Cuál es la mentalidad?'" La respuesta, dice, fue más o menos uniforme. Los clientes le dijeron que estaban acostumbrados a las oscilaciones violentas de los precios y que no les preocupaba la volatilidad. "Estas inversiones son para los próximos tres o cuatro años, no para los próximos tres o cuatro días".

Esa mentalidad puede resultar más difícil de mantener. La volatilidad del bitcoin es de una magnitud más extrema incluso que la más inestable de las monedas fiduciarias. En junio, los precios cayeron por debajo de los u$s 20.000 (desde un máximo de u$s 68.000 el pasado noviembre), lo que provocó que el mayor exchange de criptomonedas, Binance, detuviera los retiros de bitcoins durante varias horas. Desde entonces, dice Santos, ha notado que algunos compradores se han contenido con la esperanza de que bitcoin se recupere antes de hacer una compra, pero eso no ha hecho mella en su propio optimismo.

Vendiendo 'criptos'

El mercado inmobiliario estadounidense en criptomonedas aún está en pañales. Las características del sistema estadounidense, como el requisito de un periodo de "fideicomiso", en el que los fondos en dólares de ambas partes deben ser mantenidos por un tercero neutral, significan que las transacciones realizadas completamente en criptomonedas son, por ahora, imposibles.

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Los reguladores estadounidenses también han adoptado este año una visión más dura de los mercados de criptos, ya que una serie de quiebras de alto perfil de prestamistas y fondos de cobertura virtuales dejaron congelados los activos de los inversores.

Esto no ha impedido los esfuerzos por establecer un sector inmobiliario cripto. Christine Quinn, una agente inmobiliaria y estrella del reality de NetflixSelling Sunset, que está ambientada en una agencia inmobiliaria de alto nivel de Los Angeles, ha sido una de las primeras en actuar. En abril, Quinn puso en marcha RealOpen, que registra propiedades e intermedia en transacciones para posibles compradores de criptomonedas, junto con su marido Christian Dumontet, empresario tecnológico y cofundador del servicio de delivery Foodler.

La opinión de Quinn es que la volatilidad ha sido una bendición para el sector: "La gente está dispuesta a diversificarse más que antes debido a la incertidumbre", afirma. "La incertidumbre en realidad genera revuelo y después ventas". La velocidad es una preocupación primordial para los inversores en cripto, que a menudo están ansiosos por mantener sus activos digitales hasta el último momento posible, dice. Las ventas en criptos pueden ocurrir más rápidamente, ya que los compradores tienden a no contar con un banco involucrado y a menudo no son tan exigentes: "Lo quieren, y lo quieren ahora. No quieren tener que esperar".

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Una posible señal de alarma para cualquier vendedor es un comprador con una canasta de activos que podría desplomarse a mitad de la venta, obligándolo a retirarse. Para solucionar este problema, Dumontet creó RealScore, un modelo de volatilidad que analiza la distribución de criptoactivos de un cliente y ofrece una estimación de la probabilidad de que caigan por debajo de un punto en el que la venta no se lleve a cabo.

Los compradores más atractivos, dice Dumontet, son los que tienen una amplia cartera de criptoactivos. Bitcoin y ethereum son las criptomonedas más comunes para realizar transacciones, aunque algunos de los compradores de RealOpen también tienen stablecoins. Los 16 anuncios exclusivos de RealOpen suman algo menos de u$S 160 millones, incluida una casa de cuatro dormitorios en Beverly Hills que figura como propiedad de Slash, de Guns N'Roses por u$s 8 millones (375 bitcoins o 4890 ether). La empresa no quiso decir cuántas propiedades ha vendido desde su lanzamiento.

Los principales actores del mercado inmobiliario estadounidense también están entrando en el juego. En junio, PMG, un desarrollador inmobiliario, empezó a aceptar criptomonedas para todas las ventas de departamentos en Estados Unidos, a través de una asociación con FTX, el exchange de criptomonedas fundado por Sam Bankman-Fried. Desde su primer depósito de cripto en octubre del año pasado, ha aceptado depósitos para más de 70 departamentos, en proyectos como E11even Hotel & Residences y Waldorf Astoria Residences en Miami (Florida), que suman decenas de millones en criptos.

"Si hay una vía para traer más dólares a Estados Unidos y comprar bienes inmuebles estadounidenses, quiero decir, ¿quién no lo apoyaría?", señala Ryan Shear, socio gerente de PMG. "Es estupendo para Estados Unidos, es estupendo para la economía, es bueno para los empleos inmobiliarios estadounidenses".

Para los compradores que quieran conservar su moneda digital, la start-up Milo de Florida ofrece préstamos en dólares garantizados por criptomonedas. Desde abril, Milo ha prestado unos u$s 10 millones en hipotecas respaldadas por las participaciones en criptomonedas de sus clientes, que oscilan entre u$s 150.000 y u$s 3 millones por préstamo. Si la garantía de un cliente cae por debajo del 70% del valor del préstamo en algún momento, se activa un ajuste de márgenes y se deben aportar más garantías.

Los organismos reguladores de Estados Unidos también piden cautela. En marzo, el presidente estadounidense, Joe Biden, firmó una orden ejecutiva por la que se pedía a las agencias federales que presentaran un plan de regulación de las criptomonedas a principios de septiembre. Gary Gensler, el presidente de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC, por sus siglas en inglés), ha pedido en repetidas ocasiones una mayor supervisión de los tokens digitales, defendiendo la aplicación de las normas preexistentes en las finanzas tradicionales a los mercados de criptomonedas.

El rastro del dinero

El mercado inmobiliario mundial ha sido durante mucho tiempo un terreno fértil para el blanqueo de dinero: la escala de las transacciones involucradas permite que el dinero negro se reintroduzca en la economía legal, al tiempo que proporciona una inversión segura para aquellos deseosos de descargar el dinero ilícito. Si se aplica esta lógica al sector de las criptomonedas, donde la regulación ya es poco estricta y las enormes sumas de dinero pueden pasar a toda velocidad entre las wallets digitales sin que suene la alarma, el potencial de problemas es evidente.

"El mercado inmobiliario ya tiene dificultades para aplicar la normativa sobre blanqueo de capitales sin las criptomonedas", afirma Ilaria Zavoli, profesora de la Universidad de Leeds, que estudia el blanqueo de capitales en el mercado inmobiliario de Reino Unido. "Si además se añaden... los retos adicionales que traen [las criptomonedas] -el anonimato, la cuestión de la falta de intermediarios como los bancos- esto crea una carga adicional".

Aunque, en teoría, todas las transacciones de criptomonedas deberían ser transparentes y rastreables en la blockchain, se sabe que los delincuentes utilizan "mezcladores de criptomonedas" [mixers] descentralizados para ocultar sus huellas. Zavoli señala que, en la actualidad, muchas agencias inmobiliarias no emplean "personal capaz de entender [las criptomonedas]" ni tienen sistemas capaces de realizar las comprobaciones necesarias. Los reguladores tienen que entender cómo es la situación sobre el terreno, señala: "Hay que tener una visión adecuada del sistema".

Algunos expertos replican que las transacciones de criptomonedas no son necesariamente más arriesgadas. "Si hay una normativa adecuada, los riesgos podrían contenerse y mantenerse en un nivel no superior al de los mercados normales", afirma Oleksiy Feshchenko, asesor de la sección de ciberdelincuencia y blanqueo de dinero de la Oficina de la ONU contra la Droga y el Delito.

Emiratos Árabes Unidos anunció el mes pasado nuevos requisitos de información financiera dirigidos a las transacciones inmobiliarias en las que se pague el equivalente a u$s 15.000 o más en criptomonedas o con fondos derivados de ellas. Es uno de los primeros países que apunta específicamente a los bienes raíces en sus esfuerzos contra el blanqueo de dinero relacionado con los activos digitales.

Previendo que aumente la regulación, empresas de todo el mundo ya se están movilizando para ofrecer servicios de investigación. El estudio Kingsley Napley ha ayudado a unos 70 clientes a comprar propiedades en el último año utilizando criptomonedas o grandes sumas de dinero liquidadas de criptoactivos con la ayuda de una de estas empresas, que rastrea el historial de todas las transacciones en la cartera de un cliente e informa sobre cualquier vínculo con estafas o piratas informáticos conocidos.

Incluso con una supervisión adecuada, no hay garantías de que la incipiente industria sobreviva a un colapso prolongado de las criptomonedas. Pero, por ahora, Zome afirma tener siete vendedores que dicen que sólo aceptarán pagos en criptos y otros 20 que preferirían recibir moneda digital.

En cuanto a Marques, el vendedor del departamento de Braga, convirtió sus bitcoins a stablecoin tether 10 minutos después de la transacción, el 4 de mayo. Cinco días después, intuyendo que se avecinaban problemas a través de los foros y blogs de criptomonedas, convirtió sus tether en euros. El momento fue oportuno: tether rompió su vinculación con el dólar estadounidense el 11 de mayo, un primer indicio de la caída que iba a producirse en los mercados de criptomonedas.

Marques admite que fue un "tipo con suerte". Pero aunque ahora menos criptodivisas que antes, asegura que vendería una futura propiedad en bitcoin.

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