Bienes raíces

Mercado inmobiliario: a pesar de la crisis, existen grandes oportunidades para comprar una casa nueva

En un mercado deprimido, y con los bancos centrales subieron los intereses, un bono rinde un 4 por ciento anual.

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La política de los Bancos Centrales en relación a las tasas de interés muestra el grado de confianza de las entidades financieras sobre la salud o evolución de la economía de sus respectivos países o regiones. 

Sin olvidar que la subida y bajada de los tipos son el arma que las autoridades monetarias tienen para controlar la inflación. De lo que ellos decidan sobre el valor de las tasas depende la evolución no sólo de la vida económica del país, también influye de manera directa en el comportamiento de distintos sectores económicos. 

Entre los más sensibles al precio del dinero se destaca el negocio inmobiliario. Ahí están los datos que avalan la directa relación entre los tipos de interés y el mercado de bienes raíces. 

En lo que hace al caso español, la venta o alquiler de inmuebles muestra una desaceleración producto de las altas tasas de interés. Fenómeno que se traduce una moderación de los precios, caída de las compraventas y subida de los intereses hipotecarios. La suma de estos factores no invita precisamente al optimismo.

Así, los especialistas de HelpMyCash prevén que los precios retrocederán durante 2023, aunque no mucho. En tanto, el banco ING vaticina una caída en términos reales del 3,4 por ciento para este ejercicio. Mucho más optimista se muestra la consultora Atlas Real Estate Analytics. De acuerdo a sus expertos, el precio de la vivienda caerá el 0.9 por ciento en 2023.

 Especialistas prevén que los precios de las viviendas retrocederán en lo que queda de 2023 (Fuente: Pixabay)

Para el Observador Inmobiliario del BBVA Research, el menor crecimiento económico, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados en la pandemia apuntan a una reducción de la venta de viviendas en 2023. La contracción de los visados será menos intensa y el precio permanecerá prácticamente estancado. En 2024, vaticina, el crecimiento volverá al sector.

La cuestión de la botella medio vacía o medio llena

Es cierto que un mismo escenario admite visiones que podrían resultar contradictorias a primera vista. HelpMyCash, por ejemplo, destaca que las subidas de tipos llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) entre 2022 y 2023 resultó un arma de doble filo para las entidades financieras españolas

Por un lado, les permitió aumentar el margen de beneficios que obtienen por sus hipotecas, puesto que ahora las pueden conceder con un interés mayor. Sin embargo, sigue la consultora, el encarecimiento de estos productos redujo significativamente la contratación: según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de préstamos inscritos sobre viviendas descendió un 14% en lo que llevamos de año.

"La banca, por lo tanto, tratará de prestar más dinero en los próximos meses para maquillar sus cifras. Y una de las vías que usará para cumplir este objetivo será la de la refinanciación. En otoño habrá más entidades dispuestas a renegociar préstamos hipotecarios ya firmados para mejorar sus condiciones (rebajar el interés, pasar de un tipo fijo a uno variable...), ya sea a través de pactos entre banco y cliente, mediante una subrogación de hipoteca o a través de la firma de nuevos créditos", arriesga HelpMyCash .

Para Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments Management, las elevadas tasas representan una importante oportunidad a la hora de invertir en Real Estate. Capellino, uno de los actores de referencia del sector, argumenta que en septiembre la inflación en España fue del 3,5 por ciento. Por ello, en relación a las elevadas tasas de interés, la estrategia del Banco Central Europeo (BCE) parece estar dando sus frutos. Por lo que es posible que, a partir del 2024, la entidad comience a bajar sus tasas.

"Y es justamente aquí dónde está la clave del asunto: en general, un inversor pasivo en Real Estate cobra una renta de entre el 3 y 4 por ciento anual, mientras que, cuando hay tasas bajas de interés, un bono rinde aproximadamente 2 por ciento. Por ello, el Real Estate suele ser un poco más atractivo. Sin embargo, en la actualidad, ante las elevadas tasas de interés, un bono rinde un 4 por ciento anual, mientras que el Real Estate continúa rindiendo lo mismo, lo que hace que no haya incentivo para inversiones inmobiliarias pasivas. Pero, si se implementan estrategias de inversión activas, el panorama cambia completamente", afirma Capellino.

Una oportunidad para invertir en Real State

Capellino destaca que la inversión cayó 60 por ciento en 2023, mientras los inversores institucionales redujeron considerablemente su volumen y los retornos subieron entre 0,75 y 1,5 por ciento anual, dependiendo del activo, su ubicación y el contrato de alquiler, entre otras cuestiones. "Justamente, es esto lo que explica que el valor de las propiedades comerciales se haya ajustado entre un 5 y un 15 por ciento".

Existen muchas propiedades en el mercado primario que se pueden comprar con importantes descuentos (Fuente: Freepik)

De acuerdo al empresario, en el caso particular de España, y ante la baja demanda, existe una gran cantidad de propiedades (más de 100.000 millones de euros), en el mercado primario (bancos o subastas), a las cuales se pueden acceder con importantes descuentos.

"La variable de descuento en la compra de activos en distress es un factor esencial para maximizar las inversiones inmobiliarias, puesto que nos permitirán maximizar retornos al generar una ganancia mayor cuando se desinvierte el activo".

Además, añade Capellino, un mayor descuento puede ayudar a mitigar posibles desvíos en el plan de inversión y probablemente libere capital que se podría utilizar para mejorar la propiedad o para invertir en otros proyectos.

"Pero la clave es que, cuando las tasas comiencen a bajar, se producirá un efecto rebote en los precios de las propiedades, principalmente en el mercado español, que nos beneficiará".

Capellino concluye que, ante esta perspectiva, adquirir una propiedad con descuentos dará tiempo de crear valor en el próximo año y medio, antes de que las tasas comiencen a bajar. "Así, en el futuro, se podrán desinvertir y obtener retornos extraordinarios".

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