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Vivir de alquiler en España implica una serie de derechos y obligaciones tanto para los propietarios como para los inquilinos. Una de las dudas más frecuentes aparece cuando se produce una avería en la vivienda: ¿quién debe pagar la reparación y en qué circunstancias puede trasladarse ese gasto al arrendatario?
La respuesta se encuentra en el artículo 21 de la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la conservación de las viviendas alquiladas. Esta disposición obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad, sin derecho a elevar el alquiler por ese motivo.
Qué reparaciones debe pagar el propietario según la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 21.1 de la LAU establece expresamente que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. Esta obligación se mantiene salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, de acuerdo con los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Entre las reparaciones que pueden corresponder al propietario, siempre que sean necesarias para garantizar la habitabilidad y no deriven de daños atribuibles al inquilino, se encuentran:
- Instalaciones de fontanería: reparación de tuberías, fugas de agua y averías importantes en la red de suministro.
- Instalaciones eléctricas: reparación de fallos en el sistema eléctrico que comprometan la seguridad o el uso normal de la vivienda.
- Humedades y filtraciones: solución de problemas estructurales o defectos del inmueble que provoquen filtraciones.
- Calefacción y agua caliente: reparación de averías importantes en instalaciones o equipos necesarios para el uso habitual de la vivienda.
- Elementos estructurales: actuaciones sobre techos, paredes y otros componentes del inmueble cuando su deterioro afecte a la habitabilidad.
La responsabilidad del propietario depende de la naturaleza de la avería, su origen y la necesidad de la intervención para conservar la vivienda. No todas las reparaciones de estos elementos corresponden automáticamente al arrendador.
Qué reparaciones debe pagar el inquilino y qué puede hacer si el propietario se niega
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos protege a los inquilinos frente a los gastos de conservación de la vivienda, también establece determinadas responsabilidades. En concreto, el artículo 21.4 señala que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario. Esto puede incluir arreglos menores de elementos que se deterioran por su utilización habitual.
Asimismo, cuando los desperfectos sean consecuencia de un uso negligente o de daños imputables al inquilino, el propietario no estará obligado a asumir su coste. Por este motivo, resulta fundamental distinguir entre una avería provocada por el deterioro natural de las instalaciones y un daño causado por quien ocupa la vivienda.
Si el propietario se niega a realizar una reparación necesaria, el artículo 21.3 permite al inquilino efectuar las actuaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, siempre que exista una comunicación previa al arrendador. En estos casos, podrá reclamar de inmediato el importe correspondiente.
Además, cuando las obras de conservación se prolonguen durante más de 20 días y priven al inquilino de una parte de la vivienda, el artículo 21.2 reconoce el derecho a una reducción proporcional del alquiler en función de la superficie o parte del inmueble que no pueda utilizarse.
De esta manera, la normativa establece una distinción entre los gastos necesarios para garantizar la habitabilidad, que corresponden al propietario, y las pequeñas reparaciones por el uso ordinario, que debe asumir el inquilino. El objetivo es preservar las condiciones de la vivienda sin trasladar indebidamente al arrendatario los costes de conservación del inmueble.
