De Monotributo a Ganancias

Nuevos beneficios impositivos para propietarios: los 5 cambios clave introducidos por la Ley de Alquileres

Este martes el Gobierno oficializó los cambios de la Ley de Alquileres y, además de modificaciones clave en los contratos, el Congreso aprobó 5 beneficios impositivos para propietarios con el fin de estimular la oferta. ¿Cuáles son?

Este martes el Gobierno oficializó las modificaciones a la Ley de Alquileres, y ahora los nuevos contratos se firmarán con actualizaciones cada seis meses de los valores mensuales, a diferencia de los 12 anteriores que dejaban al precio muy por detrás del avance inflacionario que ya roza el 140% interanual.

Estas modificaciones a la Ley de Alquileres, ya efectivizadas en el Boletín Oficial, buscan paliar la fuerte crisis de alta demanda y casi nula oferta en el mercado inmobiliario: debido a que los alquileres hoy corren muy por detrás del aumento de precios ya que su valor se actualiza una sola vez por año, los propietarios optan en mayor medida por volcar sus inmuebles a la venta, al alquiler temporario en dólares para turistas, contratos ilegales en moneda extranjera o, incluso, en mantener las propiedades ociosas.

Con esta norma aprobada en Diputados tras los cambios propuestos por el Senado en su revisión, el objetivo es intentar ordenar el mercado en un contexto de alta inflación y mucha incertidumbre en el que quienes alquilan no tienen casi opciones de vivienda.

Entre los elementos más relevantes introducidos con la modificación de Ley de Alquileres, también se incluye la ratificación de la firma de contratos por tres años, la obligatoriedad de la publicación de ofertas en pesos -no en dólares- y, probablemente el segundo elemento más relevante más allá de la actualización semestral, un nuevo índice de cálculo para los aumentos.

Se trata del uso del coeficiente Casa Propia, utilizada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para calcular las cuotas de los créditos subsidiados del programa Procrear II de acceso a la vivienda, el cual se mueve por un promedio entre el índice de salarios y la inflación.

Estas modificaciones a la Ley de Alquileres buscan paliar la fuerte crisis de alta demanda y casi nula oferta.

Además de estos elementos que, en un intento de estimular la oferta, apuntan a que el inquilino consiga viviendas para alquilar en el complicado contexto actual de forma más simple, el Congreso también aprobó cinco beneficios impositivos clave para los propietarios que opten por poner en el mercado de la renta sus inmuebles. ¿De qué se tratan?

Ley de Alquileres: los 5 beneficios impositivos clave para propietarios

En el Decreto 533/2023 publicado este martes, el Gobierno oficializó los cambios a la Ley de Alquileres aprobados en el Congreso: además de modificaciones en los plazos y fórmulas de actualización de los precios, la norma también dispone de una serie de beneficios impositivos para los propietarios que pongan en alquiler alguna de sus propiedades.

En busca de un punto medio en un mercado convulsionado con nula oferta y alta demanda, el objetivo es fomentar que los dueños de inmuebles se vuelquen al mercado de la renta.

Estos cinco beneficios impositivos correrán para el período fiscal 2023 y "siguientes", según define la normativa, aunque sin aclarar hasta cuándo estos serán de aplicación de forma exacta.

Tal como profundiza el tributarista Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, estos beneficios son:

Monotributo I

Domínguez explica que "uno de los requisitos para poder adherirse al monotributo es no superar tres actividades simultáneas o no poseer más de tres unidades de explotación". Sin embargo, ahora cada inmueble se tomará como una unidad de explotación, "aun cuando la actividad de locación de inmuebles sea una sola".

Por ende, tras los cambios "siempre que los contratos de locación de los inmuebles estén debidamente registrados ante la AFIP, se considerarán como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de inmuebles afectados a esa actividad", aclara el especialista.

Monotributo II

Por otro lado, tal como explicita la normativa, a partir de esta ley "los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo".

Sin embargo, Domínguez señala que la norma no deja en claro a qué se refiere con "exención del pago del Monotributo", ya que pueden darse diversas situaciones.

El objetivo es fomentar que los dueños de inmuebles se vuelquen al mercado de la renta.

"Si el contribuyente solamente alquila dos inmuebles y está dentro de los parámetros de ingresos del monotributo, es decir, no supera los $ 7.996.484,12, se puede considerar que no debe ingresar la cuota del monotributo", se explica el especialista.

Sin embargo, en caso de que un contribuyente realice también otras actividades, aquí surge el interrogante: "Dado que la cuota del monotributo es unificada ¿Se va a determinar que una parte de la cuota no debe ser ingresado? ¿Es en forma proporcional a los ingresos?".

Por ende, Domínguez señala que la reforma debería aclarar "que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles no deberían ser considerados como ingresos a los efectos de la categorización en lugar de eximir del monotributo".

Bienes Personales

Tal como define Domínguez, la nueva norma exime del pago de Bienes Personales "a los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados".

Esto será así siempre y cuando "el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24".

El tributarista aclara que "la Ley no establece un límite de cantidad de inmuebles para la exención, sino que la limita en función de la valuación de los mismos", por ende, solo se conocen estimaciones del valor que se tendrá en cuenta.

Según calcula el especialista, considerando que para el período fiscal 2022 el monto indicado fue de $ 56.410.705,41, al ajustar este en base a la inflación interanual a octubre, Domínguez estima que el monto final debería situarse por encima de $ 142.000.000 para 2023.

Impuesto sobre los débitos y créditos

Se eximirá del pago de este gravamen a "los créditos y débitos en cajas de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados", dispone el artículo 10 de la norma.

Según aclara Domínguez, "esta exención aplica para todo tipo de contribuyentes, no solamente para personas humanas". E ilustra: "Si una sociedad anónima destina una cuenta corriente para uso exclusivo de la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación y registra la misma en el padrón de la AFIP, gozaría de la exención".

Pese a esto, el tributarista recuerda que un locador persona humana que percibe el pago de un alquiler como transferencia en su caja de ahorro tampoco paga ahora el impuesto al débito y crédito, por lo que esta normativa no le afectaría.

Impuesto a las Ganancias

Finalmente, a través de su artículo 11, la medida permite deducir "el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación" del Impuesto a las Ganancias.

"Ambas partes, locatario y locador, podrán hacer uso de esta deducción adicionalmente con otras que existan", aclara la resolución.

Así, "los locatarios que no resultan titulares de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción, pueden deducir el cuarenta por ciento de los alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, y hasta el límite del mínimo no imponible aplicable a cada período", explica Domínguez.

Y, para cerrar, el especialista señala que "la ley no diferencia entre locadores, motivo por el cual la deducción del 10% podrá ser computada por personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas".

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Comentarios

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  • RG

    Roberto Garcia

    17/10/23

    La ley es una bosta. El índice Casa Propia del último semestre da un aumento de 38% versus el 64% real de inflación. Esa diferencia irá aumentando en la misma proporción a lo largo de los 3 años que dura el contrato, o sea que el último año el inquilino estará prácticamente gratis.
    El mercado seguirá respondiendo del mismo modo que con la ley anterior, otra bosta, o sea sin oferta de propiedades en alquiler, salvo los que estén ahogados y necesiten al menos no pagar expensas.
    El ahorro en Monotributo y Bienes Personales es ínfimo en comparación con el clavo que significa para los propietarios alquilar a los índices absurdos que pretende el gobierno.

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