Después del fuerte retroceso de 2024, la construcción lleva cerca de dos años prácticamente estancada y apenas logró recuperar 5 puntos de una caída que todavía ronda el 22% frente a los niveles de 2023.
Detrás de ese desempeño agregado aparece un fenómeno más profundo: no toda la construcción está evolucionando de la misma manera. Las empresas están priorizando terminar proyectos antes que iniciar nuevos y ese comportamiento empieza a modificar la composición de la demanda de materiales.
Los datos de la consultora Empiria muestran que la demanda total de insumos para la construcción permanece alrededor de 22% por debajo de los niveles de comienzos de 2023. Sin embargo, la caída cambia significativamente según el destino.
Los materiales vinculados con terminaciones y refacciones están 12,4% por debajo de enero de 2023. Los insumos estructurales, más asociados con las primeras etapas de una obra, retrocedieron alrededor de 28%, mientras que los destinados a obra pública se encuentran aproximadamente 25% abajo, aunque con una trayectoria considerablemente más volátil.
Federico González Rouco, economista de Empiria especializado en mercado inmobiliario y vivienda desarmó los números en un hilo en x, y mostró por dónde piede llegar la recuperación.
Según expuso, detrás de las diferencias hay una decisión económica bastante concreta: ante costos de construcción que aumentaron medidos en dólares y precios de venta que todavía no acompañaron en la misma magnitud, los desarrolladores tienen incentivos para completar los proyectos que ya comenzaron y esperar antes de comprometer capital en nuevos emprendimientos.
“Se termina lo que hay y se espera para comenzar”, sintetizó.
Terminar para volver a empezar
Los datos sobre la demanda de insumos reflejan con claridad ese comportamiento. Según Empiria, el índice correspondiente a terminaciones y refacciones se ubicó en 87,6 puntos en los últimos datos disponibles, contra 71,9 puntos para los materiales estructurales.
La diferencia es relevante porque muestra que el ajuste no pasa solamente por cuánto se construye, sino también por qué etapa de la construcción mantiene mayor actividad.
La obra pública presenta una dinámica distinta. Después del derrumbe registrado entre fines de 2023 y 2024, tuvo una recuperación importante durante 2025, aunque posteriormente volvió a perder terreno. El indicador se encuentra actualmente en 74,6 puntos frente a una base de 100 en enero de 2023.
El resultado es un sector privado que intenta administrar el riesgo: terminar proyectos existentes, preservar capital y postergar nuevas decisiones de inversión hasta contar con mejores señales sobre precios, financiamiento y demanda.
El costo subió en dólares, pero bajó contra la inflación
El segundo cambio relevante ocurre en los costos. Según González Rouco la construcción se encareció fuertemente medida en dólares durante los últimos años. Sin embargo, cuando se descuentan la inflación y el efecto de la apreciación cambiaria, la lectura cambia: en términos reales los costos bajaron.
Para el especialista, esa aparente contradicción no es exclusiva del sector sino una consecuencia directa de la apreciación del peso.
Hay, sin embargo, una diferencia interna que sí resulta particularmente significativa para la construcción: el comportamiento de los materiales según estén o no expuestos a la competencia internacional.
Empiria divide los componentes del costo de la construcción de la Ciudad de Buenos Aires entre importables y no importables. Desde noviembre de 2023, los primeros pasaron de una base de 100 a 142,9, mientras que los segundos llegaron a 169,7.
Es decir, medidos en dólares, los costos importables aumentaron alrededor de 43%, contra casi 70% de los no importables.
La apertura y la mayor competencia de productos provenientes del exterior aparecen como una explicación de esa brecha.
Los bienes que pueden competir con alternativas importadas tuvieron una evolución de precios sensiblemente menor que aquellos protegidos de esa competencia.
La diferencia también aparece al realizar el cálculo en pesos constantes. Según González Rouco, descontando inflación y apreciación, los insumos importables acumularon una caída real cercana al 48%, frente a aproximadamente 38% para aquellos que no pueden importarse.
El cuello de botella entre construir y vender
La combinación de costos elevados en dólares, precios de las propiedades relativamente estables y un mercado hipotecario que todavía tiene una incidencia limitada deja poco espacio para una mejora rápida de la rentabilidad de los nuevos desarrollos.
Pero esa misma configuración produce el efecto inverso sobre otro eslabón del negocio inmobiliario.
La apreciación cambiaria y la estabilidad de los precios de los inmuebles usados mejoraron el poder adquisitivo en términos inmobiliarios de quienes tienen ahorros, mientras que la recuperación del crédito hipotecario ayudó a dinamizar las operaciones.
Así comenzó a abrirse una brecha entre la intermediación inmobiliaria y la construcción.
Un indicador elaborado por Empiria que compara los niveles de actividad de ambos segmentos muestra que durante buena parte de las últimas dos décadas la construcción se ubicó por encima de la intermediación. Esa relación empezó a cambiar y desde 2024 el ratio se mantiene claramente debajo de uno.
En otras palabras, se venden proporcionalmente más propiedades de las que se construyen.
El indicador se encuentra actualmente cerca de 0,83, después de haber permanecido alrededor de la unidad durante buena parte del período previo. Para González Rouco, en los últimos dos años y medio se consolidó así un cuello de botella entre dos eslabones que forman parte de una misma cadena.
Qué puede pasar con la construcción
El escenario de corto plazo que plantea el economista es favorable, aunque sin esperar un boom.
El costo de construcción difícilmente registre una baja significativa medido en dólares. Los precios de las propiedades podrían recuperar parte del terreno perdido y el crédito hipotecario tiene margen para seguir creciendo, pero ninguno de esos factores parece suficiente, por ahora, para provocar un salto extraordinario de la actividad.
En tanto, la perspectiva estructural puede ser diferente.
“A largo plazo, un país con estabilidad y bajo costo de fondeo (no muy común en Argentina) es una excelente noticia para la cadena de la construcción y el mercado inmobiliario”, señaló González Rouco y agregó que “con más financiamiento, menores costos de fondeo, más operaciones y más construcción son posibles”.
