Si bien el sector inmobiliario sufre el impacto de la crisis económica, con precios y operaciones que están en baja, los proyectos en desarrollo ideados para el segmento residencial high-end son los que mejor se defienden. En un mercado inflacionario, con una brecha cambiaria entre el dólar oficial y paralelo que bordea el 100 por ciento y sin acceso a financiación, los compradores (ya sean usuarios finales o inversores) que sostienen la actividad del real estate son aquellos con posibilidad de ahorro que encuentran en los ladrillos una forma segura de dolarizar sus pesos excedentes y de obtener rentabilidad al invertir en proyectos desde el pozo.

De acuerdo con el análisis de Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, comercializadora exclusiva de los proyectos de lujo Line Ocampo (que se construye en Barrio Parque) y de otros dos que pertenecen al "universo Decó" (uno en Recoleta y otro que se edificará en Palermo), el mercado premium es el que tiene mayor resiliencia en todas las coyunturas complejas: "Estos productos de alta gama tanto a estrenar como en pozo, son muy valorados, y los que primero se aprecian y recuperan cuando la coyuntura empieza a mejorar. En consecuencia, más allá de la demanda individual como vivienda, también resulta buscada por inversores que saben de esta dinámica. Los productos inmobiliarios de lujo constituyen un mundo especial dentro del real estate".

Javier Vilamowski, uno de los socios de la desarrolladora ABV, que lleva 30 años y más de 50 emprendimientos, coincide: "El país está en un momento especial pero, al mismo tiempo, interesante porque comprar en la baja es superatractivo para después obtener mayor rentabilidad, sobre todo cuando algo es exclusivo, premium y único. Cuando este tipo de productos se revaloriza, toma mucho más valor porque es finito, es algo de lo que no hay reposición".

El desarrollador agrega: "Los últimos meses el mercado estuvo mejor que lo que estaba hace un año. Las elecciones trajeron un cambio de visión de cierto sector de la sociedad que hoy está abierto a nuevas cosas. Esto genera una expectativa distinta". Según detalla, la rentabilidad histórica en sus proyectos ronda el 30 por ciento, aunque "dependiendo del timing puede ser mayor".

Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, desarrolladora de la torre Harbour Tower en Puerto Madero, transmite su experiencia: "Ventas sigue habiendo porque en el segmento premium siempre hay gente con dinero. Hoy estamos con un volumen bajo y precios deprimidos pero hay operaciones, cuando en otros segmentos no. Vendimos más durante los años de pandemia que en el último año de (Mauricio) Macri (2019) y en 2021 más que en 2020. Creemos que en 2022 habrá más operaciones por la evolución del mercado y también por el avance de nuestro edificio. No diría que el mercado se reactivó, sería demasiado optimista eso".

Además, explica que aprovechan las variables que favorecen a la construcción: "Los pesos queman así que los que tienen o ganan en esta moneda buscan dónde colocarlos y nosotros los recibimos para que compren en pozo. También nos vemos beneficiados en el costo de la construcción que juega a favor porque está relativamente más bajo que hace tres años".

Mercado exigente

Las propuestas lifestyle comprenden diseño sofisticado, materiales, detalles y terminaciones de calidad, y ubicaciones exclusivas. Algunos de los must que distinguen a los proyectos más lujosos que se desarrollan en la zona norte de la ciudad y del Gran Buenos Aires incluyen ambientes amplios con doble -y hasta triple- altura, piscinas dentro de las unidades, espacios de trabajo y áreas verdes y descubiertas con mayor protagonismo.

También conserjería 24 horas, gimnasios de alta gama y spa, cavas de vino, salas multimedia con tecnología de alta definición y salones para adolescentes y niños diferenciados, entre otros. A estos se suman los espacios y amenities estándar que los desarrollos suelen incluir, como SUM, piscina exterior e interior (climatizada, en algunos casos), cocheras y gimnasios.

Goldszer describe las características que presenta este segmento: "Es hiperexigente tanto racional como simbólicamente. La sutileza y la sofisticación son indicadores que distinguen las preferencias del target premium, y eso se traduce en mayores expectativas sobre los proyectos".

Más allá de ello, a partir de la crisis sanitaria y la consecuente transformación en los hábitos laborales y sociales, hubo un cambio en las prioridades de este perfil de compradores: "Se revalorizaron los espacios abiertos, los balcones terraza, patios y parrillas. Asimismo, apareció el nuevo concepto de amenities individuales: piscinas, parrillas y salones dentro de las propias unidades. En síntesis, mayor amplitud para poder pasar más tiempo in house", afirma.

Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, que tiene en ejecución dos proyectos Oceana, su marca high-end, sostiene al respecto que "producto de la pandemia y de las condicionalidades propias que tiene la macro, este segmento presenta una desaceleración en los últimos tiempos". Y agrega: "Notamos que estos clientes empiezan a cambiar levemente su demanda, sus requerimientos, acompañando los cambios que están teniendo los modos de vida en general. Buscan proyectos con conexión con la naturaleza, el arte y la actividad física. Éste es un desafío importante para los desarrolladores, que tenemos que leer esos requerimientos y tratar de generar productos que los atiendan. Los productos que teníamos en curso, afortunadamente, ya responden a esta nueva demanda".

En tanto, De la Serna prevé que "a medida que se producen reaperturas, la ciudad recupera su atractivo y vibración, y claramente eso volverá a atraer interesados en desarrollar su vida en productos urbanos". Si bien "la macro tiene su influencia y no la manejamos, nos tenemos que adaptar a lo que esta nos propone. Ojalá haya un escenario de mayor estabilidad y previsibilidad". No obstante, aclara que "siempre el segmento premium tiene el poder adquisitivo para comprar unidades y estas en el largo plazo les han significado una reserva de valor. Esta condición sigue siendo atractiva".

En cambio, para el arquitecto Juan Martín Santagada, socio del estudio Anchezar Santagada Arquitectos y desarrollador de Line Ocampo, la demanda de este selecto nicho no cambió sino que lo que este público busca es "sentir el concepto de privacidad que tiene una casa pero en una vivienda multifamiliar. Esto tiene mucha aceptación porque es como llevar el detalle de una arquitectura hogareña a la de gran escala".

Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland, que construye L´Avenue en Palermo, añade que a este perfil de consumidores también le "suma mucho el diseño del proyecto, tanto interior, exterior, además del estándar de los servicios que puedan ofrecerle". Sin embargo, advierte que "es muy difícil conseguir inversores en la Argentina, si no es a un precio vil. Los que invierten en el país son personas que no puede sacar el dinero porque están pesificados hasta el alma y esta es la única forma con la que cuentan para movilizar su dinero".

En cuanto al potencial del negocio para inversores que adquieren unidades en pozo, Santagada afirma: "No hay muchos proyectos realmente premium. Habría que evaluar cuáles lo son y cuáles no. En este tipo de proyectos todos los inversores saben que el valor de salida va para arriba y así también la futura tasa de rentabilidad, aunque variará un poco según el momento y la situación del país en la que salgan del negocio. En un proyecto ideado para el segmento medio tal vez el momento de salida sea más lento y después cueste más vender".

Propuestas exclusivas

Uno de los proyectos que promete distinguirse es L´Avenue Libertador, la torre diseñada por el vanguardista estudio internacional Zaha Hadid Architects. La obra, la primera de este estudio en América latina, avanza en el cruce de la avenida Del Libertador y Bullrich, frente al Rosedal de Palermo. Serán 98 unidades en 36 pisos, con residencias de 222 m2 a 420 m2 que cotizan desde US$ 5500 a US$ 10.000/m2. La construcción comenzó en 2018 y estiman 22 meses más de obra. El avance actual en la estructura ronda el 60 por ciento.

Menayed, de la desarrolladora, señala: "Las exigencias que tiene el estudio Zaha Hadid hacen que este edificio tenga unas características que no son normales ni habituales en el mercado argentino ni en América latina. Todo tiene los más altos estándares internacionales, desde los materiales, el sistema de fijación de la fachada, el tratamiento que tienen los vidrios para absorber la luz solar y no reflejar, hasta sus detalles y la calidad de las griferías. Es el mejor edificio, no hay similares y las vistas que tiene lo convierten en un faro de la ciudad".

Sobre el diferenciador que aporta contar con la marca Zaha Hadid, Menayed detalla: "La Argentina está viviendo un momento complicado y, si no fuese así, hubiésemos vendido mucho al exterior. Hubo extranjeros interesados. El estudio estuvo esperando hacer el lanzamiento mundial desde Londres pero por lo que vive la Argentina, se está postergando. Ahora planeamos lanzarlo en junio o julio de 2022, aunque no sabemos qué sucederá".

A unas cuadras de allí se construye uno de los emprendimientos de lujo más recientes: Line Ocampo, definido por sus creadores como una propuesta de urbanidad en altura, un sistema de casas individuales apiladas. "Queríamos que el edificio se viese como un apilamiento de casas para que continúe siendo como el resto de Barrio Parque, con casas construidas en formato de conjunto residencial pero que mantuviesen el espíritu de vivir en residencias", describe Santagada, proyectista y desarrollador de esta obra.

El edificio -de 50.000 m2, ubicado en Av. Ortiz de Ocampo 3195- se dispondrá sobre un terreno adquirido en una subasta pública. Tendrá 118 unidades de 155 m2 hasta 500 m2 (departamentos desde 2 dormitorios hasta casas y penthouses con jardín o terraza y piscina propia). De ellas, 45 aún están disponibles a valores que parten de US$ 800.000. La obra se inició hace un año y se prevé finalizarla a mediados de 2024. La inversión total ronda los US$ 140 millones (incluyendo terreno).

El arquitecto destaca: "Es un producto premium por la locación pero también por su arquitectura: los departamentos cuentan con mayor altura interior que la estándar y los espacios semicubiertos son livings exteriores de 6 m x 5 m. Además, como todas las plantas fueron diseñadas desplazadas en su eje es como si la dirección de cada piso se corriese y esto permite que el techo del espacio exterior esté a doble altura".

En cuanto a los Decó, antes mencionados, son desarrollados por ABV. La torre de Recoleta, en la esquina de Presidente Ortiz y Guido, se diferencia por contar con el prestigioso aporte de Armani/Casa para el interiorismo. Allí hay 56 unidades a la venta (de 207 que tendrá en total) que están en manos de inversores. Los departamentos tienen desde 40 m2 a 120 m2, que se pueden adquirir a partir de US$ 200.000. Las primeras unidades se entregarán durante el primer semestre de 2022. La inversión es de US$ 55 millones.

En tanto, ABV también trabaja en el lanzamiento de un nuevo proyecto Decó que promete ser "consagratorio y superador". Se ubicará en la manzana rodeada por las calles Báez, Dorrego y Clay, en Palermo, en un predio en el que funcionaba la sastrería militar de Gendarmería Nacional, adquirido en 2017 por subasta pública. Tendrá vistas al Campo Argentino de Polo, al Hipódromo, al Parque Tres de Febrero, al río y a toda la ciudad de Buenos Aires.

"Estamos en vísperas de que salga a la luz el proyecto probablemente más atractivo en términos de propuesta, de espacios, de lujo y terminaciones que pueda haber en la ciudad en un terreno como éste. Es un balcón de 10 hectáreas, con vistas 360° que son irrepetibles. Combinar en una manzana esas vistas, la ubicación y el diseño para tener una obra premium harán de ésta una propuesta absolutamente única", destaca Vilamowski, uno de los socios.

En tanto, en Puerto Madero, se levanta Harbour Tower, la original torre proyectada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott en el dique 1, dentro del complejo de usos mixtos Madero Harbour de GNV Group. Actualmente la torre ya escaló hasta los 70 metros de altura, del total de 192 metros proyectados (van por el hormigonado del piso 22, de los 52 finales). Habrá 217 unidades de las que el 65 por ciento ya están vendidas. El valor vigente es de US$ 6500/m2 aunque creen "que debería estar en otros valores, más cerca de los US$ 10.000 pero, en la situación que está el mercado, estos son los valores a los que se puede vender", lamenta Ginevra. La obra comenzó en 2017 y la inversión rondará los US$ 100 millones.

Sus últimos pisos tienen departamentos con ocho metros de altura de piso a techo y penthouses con piscina privada. Toda la torre presentará piel vidriada lo que aportará vistas panorámicas a la ciudad y a la provincia de Buenos Aires, al dique y al río, así como gran iluminación a los ambientes.

Al respecto, Ginevra comenta: "Es lo más premium de los premium por su altura, su categoría, por la forma de construcción y el diseño. La gran diferenciación que tiene es que no hay un departamento igual a otro. Esto hace que sea bastante complejo de construir y comercializar pero, a su vez, es interesante para el cliente saber que tiene un departamento único. Va a ser el mejor edificio de la Argentina y difícilmente se vuelva a construir uno similar. Quizás no es el más rentable pero sí el mejor".

También en el barrio más joven de Buenos Aires, pero en el Dique 2, Consultatio finaliza Oceana Puerto Madero, complejo creado en alianza con Alan Faena. Estará compuesto por dos edificios residenciales de ocho pisos. Serán 192 departamentos de dos a cinco ambientes (82 a 630 m2 de superficie), además de 10 locales comerciales.

Sus precios de venta van desde US$ 447.000 hasta casi US$ 4 millones. Los penthouses tendrán terrazas y piscinas privadas y la propuesta comprende también una plaza pública central con paisajismo y exhibición de obras artísticas. La inversión es de US$ 126,5 millones. La obra ya está en etapa final y se prevé comenzar a entregar unidades durante el primer trimestre de 2022. Tienen el 61 por ciento vendido (117 unidades).

A su vez, la desarrolladora fundada por Eduardo Costantini avanza con Oceana Nordelta, proyecto ubicado dentro de su ciudad pueblo ubicada en Tigre. Para llevarlo a cabo se asociaron con Grupo Acqua (al que le entregaron el terreno a cambio de 39 departamentos). "Será una suerte de isla ya que el terreno está rodeado por el lago central de Nordelta pero cuenta con acceso vehicular. Es un producto orientado claramente al segmento high-end", describe De la Serna. Como particularidad, tendrá además muelle privado, sala de reuniones y sala de ensayos, entre otros.

Las unidades serán de dos a cinco ambientes (de 65 m2 hasta 509 m2 de superficie), y algunas de ellas incluirán escritorio, family y parrilla. Los valores de las unidades parten de los $ 48 millones y llegan hasta $ 114 millones.

"Ambos son proyectos que se adaptan muy bien a los nuevos requerimientos pospandemia. Tienen acceso a luz natural en todas sus caras, espacios comunes abiertos y para otras actividades en áreas compartidas que son muy buscadas hoy. Por eso planteamos que hay que dejar de pensar cuál es el tamaño de la unidad para pasar a considerar en cuántos metros se vive", concluye De la Serna.

La versión original de esta nota se publicó en el número 337 de revista Apertura.