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¿El fin de la vacancia en CABA? Qué tipos de oficinas sobreviven mejor al home office

Por primera vez en dos años post pandemia, los números empiezan a mostrar signos de recuperación. Pero en las oficinas de mayor categoría ¿por qué las empresas eligen este tipo de edificios? ¿Cuáles son los precios?

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El mercado de oficinas atravesó una crisis sin precedentes como consecuencia de la pandemia y la llegada del home office pero, hoy los edificios de categoría, con mayor tecnología y ubicados en puntos estratégicos de la zona AMBA parecen empezar a revertir sus números en rojo.

Según el último informe de Cushman & Wakefield, durante la última parte del año la vacancia de oficinas clase A -las premium- creció levemente y se mantuvo relativamente estable. En el último trimestre del año la desocupación llegó al 15,3%, apenas un punto mayor respecto del anterior.

"Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler", comentó José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Las oficinas, definidas como tipo A son aquellas con una ubicación destacada, edificios relativamente nuevos, que cumplen con especificaciones técnicas y base corporativa.

Ahora, el mercado de oficinas clase B, es decir de tamaños más chicos (con un promedio de 150 metros cuadrados m2) y en ubicaciones menos premium mostraron un incremento significativo en el índice de vacancia, que creció de 7,6% a 11,1 % en la comparación interanual.

"Este aumento de la vacancia está en línea con la absorción neta negativa que se registró en el año: -44.742 m2, fruto de 17.328 m2 contratados y 62.070 m2 desocupados. Los submercados con mayor desocupación fueron Centro Sur (10.599 m2) y Microcentro (10.136 m2)", detalló Carolina Wundes, analista de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

  "Al principio de la pandemia, los edificios clase A se vieron golpeados porque las empresas empezaron a liberar espacios, lo que hicieron en general fue devolver pisos enteros. Eso hizo que la vacancia aumentará más rápido en clase A", explica a El Cronista, Martín Potito, director de la división de oficinas de LJ Ramos.  

Los precios de los inmuebles en venta comienzan a frenar su caída, ¿por qué?

 "Nos dimos cuenta que los edificios clase A resistieron mejor la pandemia. Se pudieron adaptar más rápido, en principio porque tienen espacios más grandes y mejor tecnología", describe el especialista.

Los dueños de este tipo de edificios durante los dos años de pandemia, invirtieron en facilidades y comodidades que se adaptaran a las nuevas necesidades de los clientes de hoy. "La inversión es clave para pensar en la nueva demanda", remarca.  

La ubicación, un factor determinante

Los edificios agrupados como clase A no solo se caracterizan por la cantidad de metrajes, sino por su ubicación. "los edificios por fuera del microcentro están teniendo mejor performance", explica Potito.

Según el informe de Cushman & Wakefield, los submercados con mayor superficie disponible son Microcentro con 31.773 metros cuadrados (m2), 9 de Julio con 28.824 m2 y Puerto Madero con 24.818 m2. 

Por el contrario, la menor cantidad de metros cuadrados libres se ubica en Zona Dot con 2.356 m2, seguido por Distrito Tecnológico (2.811 m2) y Retiro-Plaza San Martín (5.087 m2).

¿Qué pasa con el valor de los alquileres?

"Los precios de las oficinas de clase A que son los que más rápido se están recuperando llegaron a su piso. No creo que vuelvan a bajar, teniendo en cuenta que la incertidumbre sobre el acuerdo con el FMI ya es parte de pasado", define el inmobiliario.

"Lo que vemos ahora no es una reactivación, dejamos de ver una caída. Eso ya es positivo. Los precios no seguirán bajando, solo en algunos casos puntuales", concluyó.

El informe de Cushman muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, en 2021 cerró en u$s 24,7 por m2, continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. 

El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de u$s 30 por m2.

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