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Murió la Ley de Alquileres: fue el mejor febrero en seis años para la venta de propiedades

Fue el mejor febrero en seis años para la compraventa de propiedades, informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Qué podrá ocurrir en caso de avanzar el rechazo al DNU de Milei en el Congeso

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La compraventa de propiedades continúa registrando signos de recuperación. Según el informe de escrituras que el Colegio de Escribanos porteño difundió este lunes, en febrero se registraron 2213 operaciones de compra-venta, lo que se traduce en un 27,3% más que el mismo mes del año anterior. 

Sin embargo, el dato sobresaliente es el ticket promedio de las operaciones: u$s 87.065. Esto refleja que lo más vendido fueron unidades de entre uno y dos ambientes, lo que, explican en el sector, significa que el movimiento estuvo impulsado, principalmente, por inversores, que volvieron a ver un negocio en la compra de departamentos, tanto para revender a mediano plazo -por los bajos precios actuales- como para renta.

Febrero fue el mes siguiente a la derogación de la Ley de Alquileres que produjo el DNU que firmó Javier Milei. Durante esos días, además, no se esperaba que la norma tuviera un revés legislativo como el que tuvo a mediados de marzo en el Senado.

"Hay mucha conciencia que los precios que hoy tenemos son de oportunidad. Lo primero que va a desaparecer es la oferta por debajo de los u$s 100.000. Lo cierto es que se consiguen departamentos por u$s 50.000 que, en 2017, costaban u$s 100.000", explicó Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima y asesor inmobiliario.

Según los últimos datos de Zonaprop, desde 2018, los precios acumularon una baja de 25% en los valores de publicación, mientras que la baja, en los precios de cierre, alcanzó una desaceleración del 35%. Hoy llegaron a su piso y comenzó la lenta etapa de recuperación.

"Los inversores ven un negocio de recapitalización porque, en el corto plazo, los precios subirán. Se sumó, además, la derogación de la ley, que volvió a impulsar el negocio de la renta", agregó.

El año comenzó con número positivos para el sector, a pesar de tratarse de meses estacionales, cuando la demanda suele ser baja por las vacaciones de verano. Según los datos del Colegio de Escribanos, en comparación con enero de 2024, los actos de compra-venta ascendieron un 17,6 por ciento.

"Es el mejor febrero de los últimos seis años, incluso de prepandemia (2019). Es una leve curva en ascenso, una suerte de escalón por escalón. Estacionalmente, los primeros dos meses del año son los de menor actividad. Pero este febrero tuvo una actividad importante", dijo Jorge de Bartolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

Enero y febrero mostraron una fuerte alza de operaciones de compra-venta. Hoy, la inversión en ladrillos para la renta vuelve a ser atractiva.

Además, agregó: "Igualmente, estamos atentos a los factores macroeconómicos, que serían un incentivo muy necesario para al sector: cuando hubo crédito, teníamos el doble de operaciones".

Qué pasa en marzo

"El mercado empezó a acomodarse en noviembre, cuando ganó Milei en el balotaje. Ahí, comenzó el camino de la recuperación. Muchos inmuebles que  estaban a la venta se volcaron a los alquileres y muchas propiedades de ticket bajo se vendieron para apostar a la renta. Ese escenario se dio hasta mediados de marzo. Hoy, entramos en un momento de incertidumbre nuevamente", agregó Marta Liotto, dueña de la inmobiliaria que lleva su nombre y ex presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Según los datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la oferta de departamentos en alquiler se duplicó solo en un mes tras el DNU. Y, en enero y febrero, llegó a crecer 160%, lo que hizo además desacelerar el alza de los valores que, en febrero, fue apenas del 3%, según el último relevamiento de Zonaprop.

Hoy, la rentabilidad de un departamento en alquiler, según datos de Zonaprop, es de 4,7%, el doble de los números registrados hace dos años, cuando los valores eran cercanos al 2,5%. Esto cambió por la caída de los precios de venta y la recomposición, por encima de la inflación, de los alquileres.

En un año los precios de los alquileres subieron un 320%. En enero el valor de un dos ambientes promedio en Caba era de $ 99.000. Hoy ese número escaló a más de $ 420.000 como consecuencia de la Ley de Alquileres.

Es que la oferta se redujo a sus valores históricos y los precios se dispararon por encima de la inflación.

Pero luego de que el Senado rechazara el DNU de Milei, que incluye el fin de la Ley de Alquileres, las operaciones de compra-venta entraron en un stand by porque temen que la vieja norma vuelva a entrar en vigencia.

La derogación de la Ley de Alquileres impulsó la demanda para comprar propiedades en febrero

"Hay una demanda que todavía evidenciamos en las propiedades chicas y con ticket bajos.  Apuestan a una renta, a través de alquileres convencionales como también temporarios", explicó Achával. No obstante, reconoció que habrá que pasar la tormenta y ver qué pasa con el DNU en Diputados para que la demanda se afiance o, por el contrario, se caiga.

Los precios

El valor medio de venta en la ciudad se ubicó en febrero en u$s 2192 por m2 con una suba en los últimos ocho meses de apenas el 1,9% desde julio 2023, según datos de Zonaprop.

En febrero, el 67% de los barrios porteños registró una suba de precio mensual, aunque en la mayoría de los casos se trata de apenas centésimos. "Todavía, en el mercado, hay oportunidades. El inversor sabe que compra hoy pero mañana los precios suben", dijo Achával.

Así, por ejemplo  un departamento de un ambientes y poco más de 30 metros cuadrados (m2) en Palermo tiene un valor de u$s 42.000. "Son casos ideales para refaccionar, amueblar y alquilar de manera temporario", indicó el empresario, cuya inmobiliaria comercializa esa propiedad.

Un dos ambientes en Almagro (Bulnes al 700), con 40 m2, tiene un valor de publicación de u$s 54.100. "Hay oportunidades y propietarios que tienen la necesidad de vender. La mayor demanda llega hoy por este tipo de unidades", concluyó Achával.

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