Real Estate

Los precios de los inmuebles en venta comienzan a frenar su caída, ¿por qué?

La brecha entre el valor de publicación y el de cierre también se achica. Los propietarios no están dispuestos a seguir bajando los precios de los inmuebles

Los precios de las propiedades en venta comienzan a desacelerar la baja que desde el 2019 ya acumulan un descenso de más del 16%. Para los inmobiliarios, los valores de publicación están cerca de su piso y los números de cierre de la operación hoy se ajustan, en promedio, un 9%, cinco puntos menos que hace un año.

De acuerdo a un relevamiento de Zonaprop, la velocidad de la caída de los precios de publicación se desacelera por sexto mes consecutivo. Mientras en julio la baja era de 1%, actualmente es de 0,4%.

Los datos del portal de búsqueda muestran que el valor de un departamento de dos ambientes y 50 m2 es de u$s 121.000. Mientras que una unidad de tres ambientes y 80 m2 alcanza los u$s 173.000. Con un precio promedio por m2 de u$s 2344.

"Hay que tener en cuenta que estos son los valores de publicación y varían mucho dependiendo cada unidad. Hay inmuebles que están hace cinco años a la venta y que no han actualizan sus precios, otros que se han acomodado a lo largo del tiempo y aquellos últimos que entraron en el mercado con valores más bajos", explica Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

Según los datos relevados, el 28% de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. "El porcentaje de retasados registra cuatro meses seguidos en descenso, lo cual empuja la desaceleración en el ritmo de caída de los precios de venta", explican desde Zonaprop.

En promedio, el descuento efectuado en los últimos 6 meses en los precios de publicación de los inmuebles a la venta se mantiene estable en 8%.  

¿Qué pasa con los valores de cierre?

Según los inmobiliarios, hoy se perdieron los precios de referencia en el mercado de bienes raíces. Y los precios de cierre son aquellos más certeros porque reflejan lo que realmente el comprador está dispuesto a pagar.

"Hoy lo que vemos es que los precios de cierre tienen una desaceleración. Pero esa foto hay que tomarla entre pinzas. Hay que tener en cuenta que hay pocas operaciones y todo depende del contexto macro-económico. La volatilidad de las negociaciones con el FMI impactan en nuestro mercado y en el comportamiento del dólar", agrega Achával.

Históricamente la brecha entre el precio de publicación y el que se terminaba abonando por el inmueble era del 5%, pero en un contexto de super-oferta de propiedades ese valor alcanzó un 15%. "Hoy los precios de negociación están en un 9%", agrega el inmobiliario.

A pesar de las pocas operaciones que se realizan de compra-venta, los propietarios no están dispuestos a continuar bajando los valores de sus inmuebles a la venta.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en 2021 se labraron un total de 28.832 escrituras, si bien significa una suba interanual del 60%, se trata del mayor número a la baja, después de 2020, de los últimos 23 años.

Precios de inmuebles, barrio por barrio

Todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires han acomodado sus precios a la baja, lo cierto es que algunos han resistido mejor esa desaceleración.

Los barrios de Puerto Madero (u$s 5566), Palermo (u$s 3036) y Belgrano (u$s 2908) encabezan el ranking de precios en CABA. 

Barracas se encuentra en la zona media con un valor de u$s 2139 y los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de u$s 1133 , u$s 1572 y u$s 1636, respectivamente.

Los precios de los alquileres

En contrapartida del mercado de venta de inmuebles que continúa con la baja de precios, el mercado locativo sigue con su tendencia alcista.

El alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $ 48.680 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 67.030. 

Según Zonaprop, el ajuste de los avisos de alquiler es de un 3,8%, se mantiene por encima de la inflación (3,7%) y del Índice para Contratos de Locación (3,5%).

El podio de alquileres de los barrios de CABA continúa liderado por Puerto Madero con un valor de $ 98.752 al mes, le sigue Nuñez ($ 55.884) y Palermo ($ 55.515).

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