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Ley de alquileres: cómo se negocian los contratos en la vida real y qué riesgo se corre por pactar fuera de la norma

Mientras se sigue debatiendo la Ley de Alquileres en el Congreso, pocos parecen utilizar la actual normativa para firmar contratos locativos. Crecen las subas semestrales y los avisos en dólares. ¿Cómo se implementan?

Cada vez más alquileres se pactan por fuera de la actual ley. Es que, mientras el debate por las modificaciones está postergado en el Congreso, los propietarios establecen subas cada seis meses y muchos exigen dólares billete.

En noviembre del año pasado, Sergio Massa, entonces presidente de la Cámara de Diputados, prometía modificaciones en la Ley de Alquileres. Un debate que en el Congreso comenzó recién en mayo y que aún hoy no logra consenso. 

La inflación que alcanza números récords, la falta de oferta y la demanda sostenida de unidades para alquilar generan un combo explosivo. Además, si se tiene en cuenta el postergado debate de la Ley de Alquileres en el Congreso y la renuncia de Massa de la Cámara de diputados, uno de los principales impulsores para que se modifique la normativa actual, el panorama es aún más complejo.

"Los inmobiliarios, por lo general, no estamos haciendo contratos fuera de la Ley porque puede ser un problema a futuro. Esto no significa que no haya muchas prácticas que se estén utilizando por fuera de la normativa vigente", explica Daniel Bryn de Invertire Real Estate.

Hoy los alquileres se incrementan cada seis meses con acuerdo entre las partes

Hoy, según explican desde el sector, la mayoría de los propietarios se están rigiendo por la ley anterior, que establecía contratos por dos años e incrementos pactados entre las partes. En general las actualizaciones no se hacen de forma anual, sino cada seis meses y son los propietarios e inquilinos los que establecen el porcentaje de aumento que en general es del 30 por ciento.

La ley actual establece un incremento anual, a través de un índice que publica el Banco Central tomando como parámetro la inflación y los sueldos.

"Muchos clientes nos plantean establecer en los contratos cláusulas en donde diga que si la inflación es mayor al 30% en los últimos seis meses, se renegocia la suba del alquiler entre las partes", explica Bryn.

Otra de las prácticas que en los últimos meses tomó relevancia en el mercado locativo son las prórrogas, sobre todo en el caso de la renovación de los contratos. Lo que se hace es mantener incrementos semestrales y con un porcentaje similares a la inflación.

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Cada vez más propietarios buscan convertir sus alquileres en temporarios para de esta forma establecer aumentos bimestrales o semestrales. Pero, esos contratos son tramposos. "Se hacen contratos cada seis meses, pero siempre al mismo propietario. Es fuera de la Ley, ya que la renta temporal tiene un máximo justamente de seis meses", reconocen desde el mercado de real estate.

También en dólares

Hoy, por fuera de la ley, los contratos se establecen en dólares. De hecho en barrios como Recoleta, Belgrano y Palermo la mayoría de los avisos está estipulado en moneda estadounidense. "En algunos casos se permite el pago en pesos pero tomando como referencia un dólar intermedio entre el blue y el oficial, aunque la mayoría de las veces se exigen "dólares billetes"", explican desde el sector.

Recoleta, es hoy uno de los barrios dolarizados

"La ley impone que los alquileres deben fijarse en pesos. Entiendo que harán algún otro tipo de arreglo, pero, se corre el riesgo de que no sea considerado legal ante una instancia judicial", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Según el buscador de inmuebles Zonaprop, en Recoleta la mayor parte de la oferta se establece en dólares. Por ejemplo, un departamento amplio de tres ambientes y 100 metros cuadrados (m2) en Callao al 1600 tiene un valor por mes de u$s 1100.

Mientras que en Juncal al 1100, un piso de categoría, con 200 m2 con tres dormitorios y dos baños tiene un valor de publicación de u$s 2000.

"Lo que se está viviendo con relación a los alquileres de viviendas, era absolutamente previsible. Una única actualización anual sobre todo es objetivamente un perjuicio para el propietario con estos niveles de inflación. En apariencia beneficiaría a los inquilinos, pero la realidad está demostrando que no es así", finaliza Rosados.

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