Real Estate

IRSA vende y las empresas compran: por qué se reactiva el mercado de oficinas premium

IRSA, el holding que lidera Eduardo Elsztain, vendió oficinas por más de u$s 180 millones en el primer trimestre. Es, prácticamente, todo el movimiento que hubo en un mercado que salió de parálisis. Cómo influyen la vuelta de la presencialidad, la baja de precios y el cepo al dólar

La presencialidad vuelve a tomar impulso en las empresas, ya pasados dos años de la llegada del Covid. Y eso empieza a evidenciarse en el mercado de oficinas. Según un relevamiento de la consultora Cushman & Wakefield, durante el primer trimestre de 2022, se hicieron operaciones de compra-venta de este tipo de propiedades por más de u$s 50 millones. Ese número casi se cuadruplicó en las últimas 24 horas, con la venta del edificio República, de IRSA. Lo compró el Grupo Petersen, en u$s 131,8 millones, entre un pago en cash de u$s 105,1 millones y un predio de 46 hectáreas en Quilmes.

En realidad, el protagonista casi exclusivo del mercado es IRSA. Si bien Cushman & Wakefield relevó más de u$s 50 millones pagados en el mercado, su informe contempla dos pisos de oficinas del holding de Eduardo Elsztain y una tercera operación, de otro vendedor, al que no identificó. Pero sólo IRSA vendió en marzo cinco de sus pisos en 200 Della Paolera, su nueva torre de oficinas en Catalinas. El grupo recaudó más de u$s 50 millones entre todas las transacciones

Para que IRSA esté en posición vendedora, necesariamente hubo compradores. "El mercado de oficinas continuó mostrando signos de estabilidad durante el primer trimestre de 2022. Con la baja de casos de Covid y la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, tanto la vacancia promedio como los precios de alquiler pedidos mantuvieron niveles similares a los del período anterior", remarca el reporte de Cushman & Wakefield.

En el mercado, identifican tres factores para que esto ocurra. Por un lado, la baja de precios alcanzó su récord histórico. En promedio, el metro cuadrado (m2) de oficinas en CABA (Puerto Madero, Catalinas y Microcentro) se vende entre u$s 3600 y u$s 4000, a tipo de cambio MEP, indica Domingo Speranza, director de la agencia inmobiliaria Newmark. Por otro, incide la vuelta progresiva de la presencialidad.

"Para las empresas, hoy hay oportunidades: se consiguen oficinas premium a precios muy accesibles y son muchas compañías las que están aprovechando lo que dejó el Covid", explica Martín Potito, director de la división de oficinas de LJ Ramos. 

Eduardo Elsztain, presidente de IRSA 

A esto se suma un tercer factor clave: en el mercado, reconocen que, ante la imposibilidad de sacar divisas al exterior, las empresas con excedente de pesos ven en los ladrillos la posibilidad de refugiarse en un activo que cotiza en dólares. Algo similar a lo que ya ocurrió con el cepo anterior del gobierno de Cristina y que, a diferencia de entonces, ahora tiene un atractivo adicional: precios más bajos de este tipo de propiedades.

"De enero a marzo, se transaccionaron 11.600 m2. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta", señala José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield. 

Pero, a esto, hay que sumarle los más de 500.000 m2 que significan el total del edificio República, ubicado en Tucuman 1, en Catalinas Norte. Diseñado por el arquitecto César Pelli, cuando se inauguró, a mediados de los '90, fue la torre de oficinas tecnológicamente más moderna del país. 

Sede de Telefónica en el país, también lo fue del CEI, el holding de medios que tuvo al grupo español como socio de quien fuera el dueño del edificio: Raúl Moneta, titular del quebrado Banco República. IRSA lo había adquirido en 2008, por u$s 70,2 millones en un remate judicial. Casi la mitad de lo que, ahora, pagó por él Petersen, el grupo de la familia Eskenazi.

"Casi la totalidad del edificio está ocupado. Los nuevos dueños cobrarán renta de forma inmediata por los alquileres", explicaron desde IRSA, al informar la operación.

Lo cierto es que, en los últimos tiempos, el grupo tuvo creciente actividad de venta en este segmento. En 200 Della Paolera, edificio de oficinas en el que invirtió u$s 110 millones e inauguró el año pasado, ya había vendido cuatro pisos entre noviembre y diciembre. Los compradores fueron la Unión Europea (u$s 9,2 millones) y el Banco Santander, que se quedó con tres plantas (u$s 28,5 millones).

En junio, había sido el Banco Industrial el comprador de dos pisos. Pagó u$s 16,9 millones. De las 30 plantas que tiene el edificio, durante la etapa de construcción, ya habían comprado Globant (10 pisos), Microsoft, ExxonMobil, Cargil, Endava y First Data. La propia IRSA conservó dos para sí misma. Mudó allí su sede.

Alquileres de oficinas

En tanto, el último informe Market Beat, elaborado por Cushman & Wakefield, que releva los movimientos del mercado de alquiler, muestra que la vacancia alcanzó el 15,5%, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados. 

El edificio de Catalinas Della Paolera de IRSA

Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido. El promedio general descendió solo 1,6%, hasta los u$s 24,3/m2, producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador CABA sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (u$s 30,2), mientras que Libertador Gran Buenos Aires presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de 2697 m2, producto de 11.775 m2 contratados y 14.472 m2 desocupados

"La tendencia de contratación muestra una reversión zonal. Se ocuparon 2029 m2 en el área céntrica, en contraposición con  la caída de 4726 m2 en la denominada zona 'no céntrica' . Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico", destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m2 liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m2. 

En tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m2 y 2877 m2 ocupados en el trimestre, respectivamente. Esto tiene que ver con la caída de precios en esta zona: hay valores a la mitad de lo que se ofertaba en marzo de 2020.

Nuevos desarrollos 

El mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m2 en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre pasado postergaron sus plazos de entrega. 

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Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción e, incluso, algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Por otro lado, el panorama sigue siendo positivo respecto a la ocupación de los metros cuadrados en construcción, ya que cerca del 50 % del volumen está en distritos con vacancia por debajo del 10 por ciento.

Sin ingreso de proyectos nuevos al momento, la superficie pautada es de 729.095 m2 hasta 2026. "Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios de destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país", resalta el informe de Cushman & Wakefield.

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