En crisis

Estacionamiento en extinción: por qué las playas ya no son un buen negocio y se venden como lotes

Cada vez hay menos garajes en los barrios porteños. Hoy los propietarios se inclinan por vender los predios a desarrolladoras como lotes. ¿A cuánto debería alquilarse una cochera para ser rentable?

Avenida Corrientes y Alem, Venezuela y Virrey Ceballos o Avenida Córdoba y Tucumán, son solo algunos de los grandes estacionamientos en diferentes barrios pero con la misma problemática: hoy se venden como lotes. Es que las playas de estacionamiento están en extinción: cada vez hay más cierres dando lugar a nuevos desarrollos inmobiliarios. Pero, cuál es la explicación.

La respuesta es sencilla: los estacionamientos ya no son rentables. De hecho, con la pandemia, cerca de 1400 garajes cerraron en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos años, con una particularidad, abrieron muy pocos nuevos, o sea que la oferta se redujo notablemente.

"No es negocio la explotación de cocheras por hora en determinados barrios y de garajes con alquileres mensuales en otros, dado los altos costos laborales, los seguros, los impuestos nacionales y municipales y la necesidad constante de la actualización en normas de seguridad, habilitaciones y edilicias que requiere un estacionamiento", explica Daniel Bryn, socio de Invertire Real Estate.

Los estacionamientos están hoy en extinción

La tierra en la Ciudad de Buenos Aires es muy codiciada y buscada. Hoy las playas de estacionamiento son los lotes preferidos de los desarrolladores. "El costo de la demolición hace que sea atractivo también para el constructor. Es mucho más barato comenzar a construir en una playa abierta donde como mucho hay que desmantelar un tinglado que demoler una casa o un edificio tipo PH de 2 pisos", agrega Bryn.

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Si bien hay gran oferta de estacionamientos en la zona céntrica, que se vieron muy afectados por la pandemia, la tendencia alcanza a todos los barrios porteños.

Y esto también tiene que ver con que el nuevo Código de Planeamiento Urbano  que amplió las superficies edificables en muchos barrios en donde hasta hace cinco años no podían construirse edificios de más de dos pisos, lo que hace que el terreno ahora valga más.

En la calle Mario Bravo entre Córdoba y Tucumán, en el barrio de Almagro al límite con Palermo, un estacionamiento de 4850 metros cuadrados (m2) se comercializa como lote a un valor de u$s 2,3 millones. 

En Constitución, un terreno de doble frente con 6900 m2 en donde funcionaba un estacionamiento en Saenz Peña y Humberto 1° se ofrece como lote por el mismo monto.

"Lo que vemos es que las cocheras, en Caballito, no son rentables. Muchos de los garajes cierran porque el valor del lote es mucho más alto del alquiler que pueden sacar por cada cochera. En general, se ofrecen a los desarrolladores y esto se convierte en un problema para los vecinos", explica por su parte Norberto Lepore, dueño de la inmobiliaria homónima que opera en la zona.

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Desde el sector aseguran que los precios de renta, que en promedio oscilan en $ 10.000 por mes, dependiendo el barrio, deberían ser más altos. "Si tenés una playa con 70 espacios, necesitás al menos 45 para pagar solamente los sueldos. No solo debemos abonar el IVA sino 35% de Bienes Personales, eso hace que la ganancia sea nula en la mayoría de los casos", gráfica Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos y actividades afines.

Hoy una cochera para ser rentable tiene que tener un precio de $ 20.000 al mes, un precio que nadie está dispuesto a pagar.

Según explican desde la cámara que agrupa al sector, en la Ciudad de Buenos Aires hay, en promedio 2000 garajes, pero solo a 100 le va bien. "La pandemia nos complicó muchísimo. A los altos costos que debíamos afrontar se sumó un número creciente de morosos, que recién ahora empezó a normalizarse", finaliza Sánchez.

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