Impuestazo

Revalúo inmobiliario: cómo afecta a la venta y alquiler de propiedades la modificación

Los cambios en las valuaciones fiscales de los inmuebles que prevé el acuerdo con el FMI son una nueva traba para el sector de real estate. ¿De qué se trata las modificaciones? ¿Cómo afecta a los alquileres?

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El nuevo revalúo inmobiliario que prevé el acuerdo con el FMI multiplica por cuatro la valuación de las propiedades con el objetivo de que los inmuebles urbanos se acerquen al valor de mercado y son un nuevo golpe para el sector de real estate.

Con el nuevo criterio de AFIP habrá un incremento en el impuesto de entre el 400 al 500% por propiedad de forma progresiva.

"Sin lugar a dudas es una mala noticia. Lo que hace esta medida es desalentar aún más el negocio de ladrillos como inversión ya que perjudica la rentabilidad que genera en un alquiler", explica al diario El Cronista Fabián Achával, dueño de la inmobiliaria homónima.

A fines de 2021 se cambió el piso de Bienes Personales, generando alivio para muchos propietarios, pero este nuevo "impuestazo", genera un mal clima entre los propietarios.

A fines del año pasado, no solo se incrementó de $2 millones a $6 millones el valor del patrimonio más bajo alcanzado por el impuesto, sino que se actualizó el valor exento de la vivienda que pasó de $18 millones a $30 millones. Es decir, que el tributo no afecta a las propiedades por debajo de esa cifra y las que la superen, abonan sólo el valor excedente.

"Terminamos con una buena noticia el año pasado, pero este anuncio genera otra vez un golpe muy fuerte a un sector que ya viene con un retorno por inversión muy bajo", explica Achaval.

Cuánto deberá pagar un propietario en Bienes Personales

Según los datos relevados por la consultora Focus Market, una persona de clase media que cuenta con su casa habitación, es decir donde vive (con un precio fiscal de $19.642.099 según el nuevo revaluo fiscal), dos departamentos y Bienes del Hogar Gravados en la declaración de Bienes Personales abona hoy un total de $ 3.612.755. Por no superar el mínimo no imponible de Bienes Personales hoy no está sujeto a pagar el impuesto. 

Ahora bien, con los mismos bienes declarados esa misma persona con el revalúo inmobiliario presentado como base de sustentación recaudatoria en el acuerdo con el FMI tendría un total de Bienes Gravados por $ 15.489.769,64. 

"El Revalúo inmobiliario presenta una trampa mortal para el contribuyente ya que se incrementa la valuación fiscal de su propiedad pero no se ajusta los mínimos no imponibles por inflación histórica desde la creación del impuesto de bienes personales hasta hoy", remarca Damián Di Pace, director de la consultora Focus Market.

¿Qué pasa con la venta de inmuebles?

"El mercado y los actores del sector ya están golpeados. Tuvimos una ley de alquileres, una amenaza sobre los inmuebles ociosos, ahora el anuncio de este revaluó. Esta suma de medidas hace que las expectativas sean malas", explica Daniel Bryn dueño de Invertire Real Estate.

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Inmuebles: precios de venta sostienen la baja pero los alquileres siguen subiendo

Desde el sector aseguran que esto afectará de lleno al mercado de compra-venta de inmuebles, un mercado altamente golpeado.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró una baja de 14,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar solo 1385 registros 

"Es difícil lograr que los inmuebles se vendan con estas nuevas condiciones. Es una noticia mala más que hace que se compruebe que tenemos el peor enero de los últimos 20 años", agrega Bryn.

Es que al incrementarse el valor fiscal de las propiedades, los dueños no solo tendrán que pagar más de ABL sino que a la hora de vender el inmueble deberán abonar tasas más altas de sellados. "Toda la operatoria de venta se va a ver incrementada notablemente", explica el empresario inmobiliario.

¿Cómo va a afectar a los alquileres?

El precio de los alquileres sigue subiendo a mes a mes como consecuencia de una alta demanda y un stock cada vez más acotado.

Según el último informe de Zonaprop, el alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 50.891 por mes, 4,5% por encima de enero. En 2021 acumularon suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación

Además, la oferta sigue acotada: el volumen actual de avisos, según los registros de Zonaprop, es 15% menor al de 2020 y 25% menor al de 2019.

"Este nuevo anuncio se va a traducir en alquileres más caros. Si bien estos impuestos no los paga el inquilino, los dueños van a querer perder menos plata, y al ver que su rentabilidad cae, van a subir los precios a la hora de pactar nuevos contratos", explica Bryn.

Por último concluye que "el hecho de que haya que multiplicarlo por cuatro, es caprichoso. No tiene sentido para el revaluo de un inmueble"

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